Hvordan fungerer det?

Ofte stillede spørgsmål og svar

Hvad skal man bruge Tessin til?

En lang række attraktive ejendomsprojekter bliver aldrig ført ud i livet på grund af manglende finansiering, samtidigt med at store mængder kapital eftersøger attraktive afkastniveauer. Dette i kombination med en udbredt boligmangel giver en klar indikation på, at traditionelle finansieringsmodeller ikke længere rækker.

Eksempel:

En ejendomsudvikler har planer om at opføre et projekt til en samlet pris på 100 mio. kr. Banken bevilger et lån på 60 mio. kr. De resterende 40 mio. kr. skal ejendomsudvikleren altså finansiere gennem egen kapital eller juniorlån (efterstillede), hvilket er problematisk for mange ejendomsudviklere. Selvom den pågældende ejendomsudvikler har adgang til disse 40 mio. kr., har denne ofte parallelle projekter, der også kræver finansiering.

Det er altså i kløften mellem bankens lån og de samlede omkostninger for byggeriet, at Tessin kommer ind i billedet. Tessin giver ejendomsudvikleren mulighed for at finde investorer, der er villige til at topfinansiere projekter, ejendomsselskaber eller ejendomsporteføljer med gode afkastmuligheder – uden høje forvaltningsgebyrer, indviklede strukturer, dyre mellemled og anonyme fondsstrukturer.

Hvilken investeringshorisont bør jeg have?

Din investeringshorisont bør være identisk med ejendomsudviklerens tidshorisont. Den planlagte investeringshorisont fremgår typisk af investeringsmaterialet.

Hvordan fungerer et lån?

Egenskaberne for lån adskiller sig fra investering til investering. Det er derfor vigtigt, at investoren omhyggeligt sætter sig ind i investeringsmaterialet samt gældsbrevet inklusive generelle vilkår for at kunne forstå, hvordan lånet fungerer, og hvilke egenskaber lånet har i det pågældende selskab.

Generelt kan lån dog beskrives på følgende måde:

Et lån har en låntager (projektejeren), eventuelt en eller flere kautionister og/eller pantsættere samt maksimalt 200 långivere. Ud over disse parter vil der være en låneagent, hvis opgave er at overvåge långiverens interesser samt repræsentere denne over for låntageren. Långivernes sammenlagte kapitalbeløb udgør lånebeløbet, og alle långivere har proportionelt ret til den eventuelle pant eller anden sikkerhed, der er tilknyttet lånet.

Med henblik på at lette beslutninger og kommunikation samt tilgodese alle långiveres interesse optimalt, overlader samtlige låntagere en stor del af deres indflydelse over lånet til en låneagent. Det betyder, at det er agenten, der eksklusivt repræsenterer samtlige långivere over for låntageren i alle væsentlige henseender, såsom udebleven tilbagebetaling, realisering af eventuel pant etc. Bemærk også, at låneagentens forpligtelser om at agere over for låntageren forudsætter visse majoritetsbeslutninger fra långiverne, samt at långiverne garanterer låneagentens omkostninger og salær. De nøjagtige vilkår fremgår af gældsbrevet samt de generelle vilkår til dette.

Hvordan fungerer sikkerhed for et lån?

Generelt om sikkerhed

Når rejsning af kapital sker i form af lån, kan låntageren stille forskellige former for sikkerhed for lånet, hvilket ikke er muligt ved emission af præferenceaktier. De lån, der markedsføres, er ofte efterstillede lån, dvs. at långivernes sikkerhed kommer efter banklån i prioriteringsrækkefølge.

Sikkerhederne for lånene består ofte af pantsat ejendom, eller at nogen kautionerer for lånet. At pantsætte ejendom betyder, at låntageren overdrager eller pantsætter ejendom til långiveren, så hvis låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, kan långiveren efterfølgende sælge ejendommen. Nedenfor følger de mest almindelige former for sikkerhed, der forekommer ved lån, som markedsføres via Tessin.

Ejendomspant

Ejendomspant indebærer, at ejendommens ejere ansøger om underpant i ejendommen og får et pantebrev som bevis for pantsætningen, pantebrevet overdrages derefter til långiveren som sikkerhed. Hvert pantebrev har en såkaldt ”prioritet”, dvs. den del af ejendommens værdi, som pantebrevet gælder for. Hvis lånet ikke tilbagebetales, kan panten realiseres, hvilket betyder, at ejendommen udpantes ved fogedforretning, hvor den sælges på tvangsauktion.

Sekundær pantsætning

At opnå sekundær pantsætning i et eksisterende pantebrev indebærer, at pantebrevet allerede er pantsat til en anden långiver. Sekundær pant kan udgøre en bedre sikkerhed end nye pantebreve med ringere prioritet, hvis det pantsatte pantebrev ikke er fuldt belånt, f.eks. hvis den første långiver har et pantebrev på 10 mio. kr. med prioritet 0-10 mio. kr., men gælden er afskrevet ned til 5 mio. kr., er der plads svarende til 5 mio. kr., som kan pantsættes til en ny långiver.

Pantsætning af gældsbevis til boligforening

Projektejere bygger ofte en ejendom for derefter at sælge det færdige byggeri til en boligforening. Købet finansieres ofte med banklån og medlemsindskud i foreningen, som udbetales, når byggeriet er færdigt. Boligforeningen kan ikke betale på forskud, men udfærdiger i stedet et gældsbevis (gældsbrev) – et løfte om, at projektejeren vil få betaling, når banklån og medlemsindskud modtages. Hvis projektejeren ikke tilbagebetaler lånet, kan långiveren sælge gældsbeviset eller inkassere det beløb, som boligforeningen skal betale til projektejeren, når byggeriet er færdigt.

Aktiepant

Aktiepant indebærer, at aktierne i et selskab tages i pant som sikkerhed for et lån. Hvis et moderselskab eksempelvis optager et lån, og datterselskabet er i besiddelse med aktiver af værdi, kan aktierne i datterselskabet pantsættes. Hvis låntageren ikke betaler lånet, kan långiveren overtage aktierne i datterselskabet og på den måde få sikkerhed for lånet. Ved en situation med insolvens kan aktiepant dog have en særdeles begrænset økonomisk værdi, eftersom långivere med pant i ejendomme, dvs. banken, prioriteres.

Kaution

De primære former for kaution er enkel kaution og selvskyldnerkaution. Ved enkel kaution kan långiveren kun henvende sig til den person, der har kautioneret for låntageren, efter at långiveren har forsøgt at få betalt gennem fogedforretning. Selvskyldnerkaution, en kaution “for egen gæld”, indebærer, at kautionisten har samme stilling som låntageren, hvad angår ansvaret for at tilbagebetale lånet, dvs. at långiveren kan rette henvendelse til den af låntageren og kautionisten, der har penge.

Virksomhedspant

Virksomhedspant er en form for sikkerhed i en virksomheds ”flydende ejendom” dvs. andre aktiver end ejendom, penge og aktier. Et bestemt beløb af virksomhedens aktiver indskrives her hos Bolagsverket, og låntageren får et bevis for dette i form af et generalpant, der pantsættes til långiveren. Den pantsatte ejendom er ikke fast, men i stedet pantsættes værdien af låntagerens generelle ejendomsmasse, som den ser ud fra tid til anden.

Hvilke risici medfører en investering?

De projekter og investeringer, som markedsføres på Tessins platform, er typisk forbundet med en høj risiko. Typisk er der tale om topfinansiering uden eller med efterstillet sikkerhed af projekter, der drives af mindre projektejere med begrænsede finansielle ressourcer. Stort set alle investeringer, der markedsføres på platformen, er forbundet med risici, som banker eller kreditinstitutter ikke accepterer. Det er også grunden til, at det beregnede afkast ofte er usædvanligt højt. Ejendomsinvestorer uden erfaring bør altid rådføre sig med relevante eksperter såsom finansielle rådgivere, investeringsrådgivere, advokat, revisor eller lignende, før der investeres.

Risikoniveauet i forskellige investeringsprojekter varierer. Investoren bør være bevidst om, at en investering altid er forbundet med risici, og at hele eller dele af investeringen kan gå tabt.

Læs mere om risici generelt. De mere projektspecifikke risici fremgår af det investeringsmateriale, som projektejeren distribuerer til de investorer, der har reserveret andele.

Hvilke kontroller udfører det selskab, der markedsfører sine projekter?

Før Tessin giver en projektejer tilladelse til at bruge selskabets platform, foretages der en overordnet men ikke udtømmende undersøgelse af projektejeren og dennes repræsentanter. Undersøgelsen består af indberetninger i særlige registre med det formål at opdage registreringer hos fogedretter, skattevæsnet og domstole. Tessin lader normalt ikke projektejere med tilbagevendende og/eller alvorlige anmærkninger hos ovennævnte myndigheder bruge selskabets platform. Der redegøres tydeligt for mindre anmærkninger i investormaterialet.

Bør jeg rådføre mig med nogen, før jeg investerer?

Ejendomsinvestorer uden erfaring bør altid rådføre sig med relevante eksperter såsom finansielle rådgivere, investeringsrådgivere, advokat, revisor eller lignende, før der investeres.

Betaler jeg honorar eller forvaltningsgebyr?

Nej, investoren betaler hverken provision eller forvaltningsgebyr. Derimod betaler projektejeren og/eller det selskab, som investeringen sker i, gebyr til Tessins forbrug af platformen samt andre omkostninger i forbindelse med emission, tilbud, køb etc. Der kan også forekomme såkaldte ”management fees” (forvaltningsgebyrer) til moderselskabet eller andet nærtstående selskab, særligt ved forvaltning af eksisterende ejendomme.

Hvilken indflydelse har jeg over investeringen og det selskab, jeg investerer i?

Præferenceaktier har ofte en lav stemmeværd og indfries til overkurs, hvilket indebærer, at præferenceaktiernes indflydelse over selskabet i praksis er ikkeeksisterende. Dog har alle ejere af præferenceaktier ret til at stemme for deres aktier og ret til at deltage i generalforsamlinger.

Ved emission af gældsbrev har investoren ingen indflydelse på det selskab, som investeringen sker i. Derimod er låntageren aftalemæssigt bundet af at skulle træffe hhv. ikke træffe visse foranstaltninger i overensstemmelse med gældsbrevet samt dets generelle vilkår. Ved emission af gældsbrev overdrager investoren en stor del af sin indflydelse over investeringen til en låneagent, så det nu er agenten, der eksklusivt repræsenterer samtlige långivere over for låntageren i alle væsentlige aspekter, såsom manglende tilbagebetaling, realisering af eventuel pant etc. Bemærk også, at låneagentens forpligtelser om at agere over for låntageren forudsætter visse majoritetsbeslutninger fra långiverne, samt at långiverne garanterer låneagentens omkostninger og salær. De nøjagtige vilkår fremgår af gældsbrevet samt de generelle vilkår til dette.

Hvordan følger jeg min investering?

Når en investering har gennemført, har investoren mulighed for at følge projektets udvikling via Tessins platform. Hyppigheden af statusopdateringer afhænger af ejendomsudvikleren, men typisk kommer der opdateringer kvartalsvist. Informationen er normalt relativt kortfattet og overskuelig uden finansielle rapporter eller nøgletal. En fordel ved at investere i ejendomme er, at man også har mulighed for at besøge ejendommen på stedet.

Hvad investerer man i?

Tessin tilbyder mulighed for at investere i ejendomme, hvilket betyder, at der kun markedsføres ejendomsrelaterede investeringsmuligheder på platformen. På nuværende tidspunkt stiller Tessin udelukkende platformen til rådighed for projektejere, der har til hensigt at markedsføre ikke-omsættelige gældsbreve (direkte lån) eller præferenceaktier i aktieselskaber.

Hvilken type spørgsmål besvarer Tessins kundeservice?

Tessins kundeservice besvarer generelle spørgsmål om Tessin og er ligeledes behjælpelig, hvis du har brug for teknisk hjælp eller er i tvivl om, hvordan tjenesten fungerer. Tessins kundeservice kan også hjælpe med at sende dine spørgsmål om en bestemt investering videre til projektejeren.

Tessins kundeservice besvarer dog ikke spørgsmål, (a) der kan henføres til en specifik investering eller projekt – alle sådanne spørgsmål sendes videre til den pågældende projektejer, (b) som vedrører skat, (c) er af juridisk karakter, (d) om, hvilken investering eller projekt der anbefales.

Investerer Tessin i projekterne?

Nej, Tessin investerer aldrig i projekter.

Hvad er Tessin Premium?

Tessin Premium er et netværk bestående af investorer, som har investeret mindst 48.000 euro i de projekter, der har været markedsført på platformen det seneste år. Som medlem i Tessin Premium får du adgang til markedsførte projekter 12-24 timer før andre investorer samt fortrinsret ved tegning og tildeling.

Til hvem skal jeg overføre den kapital, som skal investeres?

Kapitalen overføres normalt til en klientkonto hos Zimpler AB, der varetager ind- og udbetalinger på vegne af projektejeren. Zimpler AB bedriver betalingstjeneste ifølge lovgivningen (2010:751) om betalingstjenester og med tilladelse fra den svenske Finansinspektion. I visse tilfælde overføres kapitalen dog i stedet direkte til projektejerens bankkonto uden Zimpler AB’s indblanding. Tessin modtager ikke under nogen omstændigheder ind- eller udbetalinger og administrerer aldrig kapital for andre.

Hvordan sker indbetaling samt tilbagebetaling i SEK fra en konto, der ikke er svensk?

Indbetaling fra en konto, der ikke er svensk, for projekt i SEK sker som en udlandsbetaling ved hjælp af IBAN og BIC. Tilbagebetaling sker i SEK og veksles af egen bank til lokal valuta.

Hvordan sker indbetaling samt tilbagebetaling i Euro fra en svensk konto?

Indbetaling fra en svensk konto for projekt i EUR sker som en udlandsbetaling ved hjælp af IBAN og BIC. Tilbagebetaling sker i EUR og veksles af egen bank til SEK.

Koster det noget at blive medlem?

Nej, det er helt gratis at investere i ejendomme via Tessins platform. Derudover får du uden beregning adgang til en e-bog om ejendomsinvesteringer.

Forpligter jeg mig til at investere, hvis jeg bliver medlem?

Nej, medlemskabet giver dig mulighed for at investere, og du modtager uden beregning en e-bog om ejendomsinvesteringer.

Hvem har ansvar for investeringen, markedsføringen og tilbuddet?

Det er den enkelte projektejer og dennes bestyrelse, som i sin helhed er ansvarlig for investeringen, markedsføring og tilbuddet. Tessin stiller kun et teknisk værktøj samt en opslagstavle til rådighed for projektejeren og har intet ansvar eller indsigt i investeringen, markedsføringen eller tilbuddet.

Investorer, der har spørgsmål om en specifik investering, er velkommen til at benytte den spørgefunktion, der findes på platformen, hvor spørgsmål om investeringen, selskabet og projektoplægget besvares af projektejeren. Investorer har også mulighed for at kontakte Tessins kundeservice, som efterfølgende sender spørgsmålene videre til projektejeren.

Hvilke investeringsprojekter anbefaler Tessin?

Tessin kommer ikke med nogen anbefalinger, råd eller garantier i forbindelse med en investering eller et projekt. Tessin stiller kun et teknisk værktøj samt en opslagstavle til rådighed for projektejeren og har intet ansvar eller indsigt i investeringen, markedsføringen eller tilbuddet.

Hvem bør investere i de projekter, der markedsføres på Tessin.com?

De projekter og investeringer, som markedsføres på Tessins platform, er typisk forbundet med en høj risiko. Typisk er der tale om topfinansiering, uden eller med efterstillet sikkerhed, af projekter, der drives af mindre projektejere med meget begrænsede finansielle ressourcer. Stort set alle investeringer, der markedsføres på platformen, er forbundet med risici, som banker eller kreditinstitutter ikke accepterer. Det er også grunden til, at det beregnede afkast ofte er usædvanligt højt.

I lyset af ovenstående er de projekter og investeringer, som markedsføres på platformen kun velegnede for ejendomsinvestorer med gode muligheder for at drage fordel af og vurdere det enkelte projekt eller investering. Ejendomsinvestorer uden erfaring bør altid rådføre sig med relevante eksperter såsom finansielle rådgivere, investeringsrådgivere, advokat, revisor eller lignende.

Hvorfor kan jeg ikke investere et mindre beløb end 50.000 kr.?

Det er den enkelte projektejer, der afgør, hvad minimumsinvesteringen skal være i det enkelte projekt. For at kunne bruge Tessins tekniske værktøj og opslagstavle stiller Tessin dog krav om, at antallet af investorer aldrig må overstige 200 (pga. regulatoriske krav), samt at minimumsinvesteringen er tilstrækkelig høj for at undgå at tiltrække investorer, der mistænkes for at have manglende erfaring med investeringer generelt og i særdeleshed med ejendomsinvesteringer.

Juridiske aspekter

Ofte stillede spørgsmål og svar

Hvem driver Tessin.com?

Tessins platform er en elektronisk opslagstavle, der drives af Tessin Nordic AB (556965-9187), som ejes af Stronghold Invest, NFT Ventures (Bonnier News) samt selskabets grundlæggere.

Er der nogen forbindelse mellem Tessin og ejendomsudvikleren?

Tessins rolle er at stille en platform til rådighed, der giver mulighed for at investere i ejendomme. I denne forbindelse repræsenterer selskabet hverken ejendomsudvikleren eller investoren. Tessin har ingen direkte eller indirekte tilknytning, indflydelse eller ansvar for projektejeren eller investeringstilbuddet. Tessin kommer ikke med nogen vurdering af projektejeren eller investeringstilbuddet eller med nogen anbefalinger eller udtalelser til nogen part i forbindelse med investeringstilbuddet.

Hvad hhv. gør og gør Tessin ikke?

Tessin tilbyder en platform består af et teknisk værktøj samt en elektronisk opslagstavle, som ejendomsudviklere kan benytte med det formål at markedsføre deres virksomhed og projekter samt til at finde potentielle investorer.

Tessin er ikke selv forpligtet til at finde investorer. Tessin kommer ikke med råd om investeringer og træffer heller ikke aktive foranstaltninger om at føre projektejere og investorer sammen. Al kommunikation i forbindelse med en eventuel investering sker mellem investoren og projektejeren med eller uden de tekniske værktøjer, som Tessins platform tilbyder.

Er Tessins virksomhed registreret hos den svenske Finansinspektion?

Ja, Tessin er registreret som finansinstitut hos den svenske Finansinspektion.

Er Tessin arrangør eller distributør af de tilbud, der markedsføres på platformen?

Nej, Tessin tilbyder kun en platform bestående af et teknisk værktøj og en elektronisk opslagstavle.