Basel III har medfört begränsningar för bankers utlåning genom striktare kapitalkrav. Detta var en följd av finanskrisen för att göra bankerna mer robusta. Detta har påverkat vissa branscher mer än andra, och fastighetssektorn är en av dem. Nu har Finansinspektionen har i november 2019 identifierat ytterligare risker i den kommersiella fastighetsbranschen och föreslår ytterligare ökade kapitalkrav för banker vid utlåning till kommersiella fastighetsbolag.

Banklån till fastighetsprojekt var förut normen bland fastighetsbolag. Ibland kunde man få lån som motsvarade en belåningsgrad på omkring 100 procent av projektvärdet. Men gradvis har bankernas utlåningskapacitet stramats åt och störst påverkan hade regelverket Basel III som trädde i kraft kort efter finanskrisen 2008.

Nu kan däremot ytterligare begränsningar vara att vänta för de svenska fastighetsbolagen för möjligheten till banklån. Finansinspektionen tittar nämligen på om banker är alltför exponerade mot den kommersiella fastighetssektorn och hur en kris i den sektorn skulle påverka de svenska systemviktiga storbankerna. Därför har FI i november 2019 presenterat ett förslag på att ytterligare öka kapitaltäckningskravet för svenska banker för utlåning till den kommersiella fastighetssektorn. Förslaget ska på remiss och därefter väntar besked om det blir verklighet.

Om Finansinspektionens förslag

Finansinspektionens uppdrag går ut på att värna stabiliteten i det svenska finansiella systemet. Den kommersiella fastighetsmarknaden, å andra sidan, är nära sammankopplad med det finansiella systemet och är stor och konjunkturkänslig. Detta inkluderar såväl näringsfastigheter för industri och lokaler som bostadsfastigheter. Samtidigt har bankerna stor exponering mot denna bransch och dessa lån utgör en stor del av bankernas totala utlåning.

FI är av uppfattningen att bankerna har stor riskexponering mot kommersiella fastigheter och kan i stor grad påverkas negativt av förändrade marknadsförhållanden och ifall kapitalförluster skulle uppstå. Samtidigt anses bankers interna kreditriskmodeller underskatta riskerna i utlåningen till den kommersiella fastighetssektorn, varför bankerna bör behöva mer kapital för att täcka eventuella kreditförluster.

Därför föreslår FI ökade kapitalkrav för bankers lån med fastigheter som säkerhet. Syftet är att öka bankernas motståndskraft mot gungningar i fastighetsbranschen eller förändrade makroekonomiska förutsättningar och för att stärka krockkudden mot kapitalförluster.

Konsekvenser för fastighetsbranschen

Förslaget presenteras i en remisspromemoria från november 2019. Konsekvensen när förslaget träder i kraft, förväntas enligt FI vara att det ökade kapitalkravet uppgå till 5 miljarder kronor per svensk storbank (SEB, Handelsbanken och Swedbank) samt kan också ha implikationer för Nordea och Danske Bank. Det innebär att dessa banker måste ha 5 miljarder kronor mer i sin balansräkning, för att kunna upprätthålla samma nivåer av utlåning som idag.

För fastighetsbolag, innebär det nya förslaget ytterligare svårigheter. Basel III möblerade redan om marknaden för extern finansiering och nu blir det inte lättare.

Huvuddelen av fastighetsföretagens lånefinansiering kommer nämligen från bankerna. Däremot har finansiering genom obligationer och direktfinansiering från fonder vuxit snabbt på senare år. Med den föreslagna höjningen av kapitaltäckningskravet, kommer finansieringen dels bli svårare att komma åt och dels bli dyrare. Långivarna måste nämligen upprätthålla god räntabilitet på sitt kapital. När riskvikterna ökar finansieringskostnaderna, ökar också priserna generellt på marknaden och inte bara hos bankerna.

Alternativ för fastighetsbolag

När bankerna nu åter stramar åt sin utlåning ytterligare, får små och stora fastighetsbolag söka finansiering på annat håll. För större bolag, kan detta uppnås med direktlån då fonder, försäkringsbolag och pensionsbolag direkt lånar till företag, eller syndikerade lån, när dessa aktörer lånar ut pengar tillsammans med en bank.

För mindre fastighetsbolag, finns dessa möjligheter inte på samma sätt. Ändå är man förpassad till att i större utsträckning söka alternativ till banken för finansiering, då förslaget träffar utlåning till fastighetsbolag oavsett storlek.

En lösning för fastighetsutvecklare att råda bot på det fortsatta finansieringsproblemet hos banken är att ta tillvara på befintliga digitala lösningar för fastighetsfinansiering.

Genom Tessin, kan du finansiera dina fastighetsprojekt digitalt genom att marknadsföra projektet på Tessins digitala plattform och vända dig till 50 000 registrerade medlemmar som vill investera direkt i lån till fastighetsbolag.

För exempel på hur Tessin kan hjälpa dig som fastighetsbolag, kan du läsa mer här om hur Tessin hjälper till när banken säger nej, hur framtidens fastigheter finansieras digitalt samt fördelarna med tessin för fastighetsutvecklare.