Hur påverkas mina investeringar av coronaviruset? Tessin svarar på frågor om det rådande läget. Läs mer

Det här med risker

En investering är alltid förknippad med risker, hela eller delar av investeringen kan gå förlorad.

De flesta investeringar som presenteras på Tessins plattform sker genom syndikerade direktlån (”Lån”) har en eller flera fastigheter och en konkret projektidé i botten, vilket utgör det grundläggande ramverket för investeringen. Investeringarna är ofta olika typer av toppfinansieringar till bolag eller bostadsrättsföreningar (”Projektägare” eller ”Bolaget”) med begränsade säkerheter.

Risknivån för denna typ av investeringar är typiskt sett att betrakta som hög vilket, i kombination med att ingen finansiell rådgivare eller annan aktör direkt eller indirekt granskar eller rekommenderar de enskilda investeringarna, medför att denna typ av investeringar lämpar sig för;

  1. erfarna fastighetsinvesterare som förstår de uttalade och icke uttalade riskerna med investeringen, alternativt

  2. investerare som konsulterat rådgivare eller expertis med insikt om de uttalade och icke uttalade riskerna med investeringen.

Ett Lån kan kombineras med säkerheter i form av pantsättning av fastigheter eller aktier, borgensåtaganden, företagsinteckningar eller andra säkerheter. Notera att säkerheterna i denna typ av investeringar kan vara efterställda och/eller av begränsat ekonomiskt värde.

Projektägarens möjligheter att återbetala Lånen är typiskt sett beroende av att det underliggande fastighetsprojektet går planenligt så att investeringen fullföljs och ge den avkastning som utlovats. De övergripande riskerna i denna del kan tex. vara att Projektägaren saknar de finansiella förutsättningarna för att hantera större avvikelser, fördyringar, förseningar etc. eller att marknaden avseende projektet, av någon anledning, försämras. Eventuella utställda säkerheter är ingen garanti för att investeraren återfår sitt investerade kapital eller avkastning. Investeraren bör vara medveten om att hela investeringen kan gå förlorad.

De investeringar som presenteras på Tessins plattform omfattas inte av bestämmelserna i lagen (1995:1571) om insättningsgaranti eller lagen (1999:158) om investerarskydd (eller annan icke uttryckligen angiven garanti) vilket innebär att investeraren inte kan få någon ersättning i enlighet med dessa regler om Projektägaren och/eller Bolaget går i konkurs eller annars har betalningssvårigheter.

Utöver riskerna förknippade i själva investeringsinstrumenten samt säkerheterna så finns det flertalet risker förknippade med Projektägaren, dess finansiella resurser, projektet, leverantörer och entreprenörer, finansieringsalternativ, omvärldsfaktorer och konjunktur, myndighetstillstånd etc. Nedan redogör vi för vanliga riskfaktorer som bedöms kunna påverka investeringar förevarande typ av investering.

Riskerna är inte rangordnade sinsemellan och gör inte anspråk på att vara heltäckande. Ytterligare risker och osäkerheter kan finnas i relation till varje enskild investering.

Det är viktigt att försöka lokalisera och analysera potentiella risker i den aktuella investeringen och väga dessa gentemot erbjuden avkastning och villkoren i övrigt. Först efter att man gjort detta samt vägt in sin egen finansiella situation bör ett investeringsbeslut fattas.

Observera att alla investerare har möjlighet att ställa frågor, via en digital frågefunktion, direkt till Projektägaren innan en investering genomförs. Tveka inte att nyttja denna funktion för det fall du skulle ha några frågor eller funderingar!

Investeringsrelaterade risker

Återbetalningsrisk

Räntan (avkastningen) på ett Lån utbetalas i samband med återbetalning av Lånet, i vissa fall även i samband med, dessförinnan, genomförd amortering. Det finns dock flera faktorer som kan påverka Projektägarens verksamhet negativt under Lånets löptid. Det kan inte heller garanteras att Projektägaren kan prestera ett ekonomiskt utfall av projektet som möjliggör återbetalning av Lånet. Investerarna är beroende av att det finnstillräckliga medel i Projektägaren för att fullgöra sina åtaganden samt att Projektägarens ledning eller styrelse verkligen genomför återbetalningen.

Säkerhetsrisk

De säkerheter som ställs för fullgörandet av Lånet kan i praktiken ha ett begränsat ekonomiskt värde och är ingen garanti för att investeraren kommer att återfå investerat kapital. Som investerare får man utvärdera eventuella säkerheter noggrant och oaktat hur bra säkerheterna är så får man ändå räkna med att det tar tid att återfå investerat kapital vid en eventuell pantrealisation. Det finns risk för att panten visar sig betinga inget eller ett ytterst begränsat värde.

Återvinningsrisk

Om den som ställt en säkerhet försätts i konkurs inom tre månader från att säkerheten ställts, och vissa andra förutsättningar är uppfyllda, kan säkerheten återvinnas av konkursboet, dvs. återlämnas till den som ställt säkerheten. Detta innebär att säkerheten, till exempel pantbrev i en fastighet, går förlorad vilket medför en väsentlig nackdel för långivaren eftersom denne därmed får en s.k. oprioriterad fordran i konkursen. En oprioriterad fordran innebär att man får betalt sist i en konkurs (i den mån det finns medel kvar i konkursboet att få betalt ur).

Möjlighet att fullfölja borgensåtagande

Det är vanligt förekommande att ett moderbolag eller annan ägare går i borgen för ett Lån som säkerhet för långivarna (investerarna). Borgensmannens finansiella ställning behöver dock inte vara stark och/eller kan försämras sedan borgensåtagandet ingicks, vilket riskerar försämra investerarnas möjligheter att få betalt från borgensmannen.

Risk för utebliven refinansiering och tilläggsfinansiering

Vissa investeringar är beroende av att Projektägaren kan uppta ytterligare finansiering alternativt refinansiera befintliga lån. För det fall detta misslyckas kan Projektägaren bli insolvent och/eller återbetalning av Lånet uteblir.

Om kapitalbehov skulle uppstå i projektet, kan det bli svårare att ytterligare finansiera Projektägaren om flera pantsättningar finns. Potentiella kreditgivare kan avskräckas från att låna ut pengar om det finns ett stort antal säkerheter utställda till olika långivare. Vidare så har mindre Projektägaren ofta svårt att överhuvudtaget hitta tilläggsfinansiering om ett projekt inte skulle gå planenligt.

Verksamhetsrelaterade risker

Intäkterna i ett de projekt som presenteras på plattformen kan genereras på många olika sätt, helt beroende på vilket typ av projekt det handlar om. Är avsikten att Projektägaren ska äga projektet genereras intäkter primärt genom ett positivt driftnetto och fastighetens värdeökning. Avser Projektägaren utveckla och därefter avyttra projektet uppstår intäkten vid avyttringen, under förutsättning att projektvinsten överstiger projektkostnaden.

Givet detta finns det många olika verksamhetsrelaterade risker som i olika stor utsträckning kan påverka Projektägare beroende på vilken typ av projekt som är aktuellt.

Faktorer som kan komma att påverka den kommersiella framgången är bl.a. läge, ort, standard, finansiering, marknaden, räntenivåer, årstid, utbud, utveckling, kompetens och erfarenhet, samarbeten, underleverantörer, tillstånd (såsom detaljplan och bygglov).

Geografisk risk

Projektägare kan förvärva fastigheter på olika geografiska marknader eller vara inriktade på vissa enskilda geografiska marknader. Projektägare som av någon anledning förvärvar eller investerar i mindre attraktiva projekt eller marknader kan resultera i hög vakansgrad, låg eller obefintlig värdeökning eller att köpare saknas.

Koncentrationsrisk

För mindre Projektägare är verksamheten vanligtvis koncentrerad till ett eller ett fåtal fastigheter/projekt, vilket medför förhöjd risk av sådan karaktär som förknippas med dåligt diversifierade portföljer. Negativa händelser eller förhållanden påverkar då Projektägaren och/eller koncernen i större utsträckning än om motsvarande skulle inträffat i ett större bolag.

Finansiella risker

Över tid finns en risk att driftnettot kan komma att påverkas av förändrade driftskostnader kopplat till fastigheten. Kostnader såsom uppvärmning, fastighetsskötsel, vatten, el, renhållning, fastighetsskatt, försäkringar, administration och annat underhåll kan öka. Utöver ökade kostnader, kan driftnettot påverkas negativt av minskade intäkter, exempelvis på grund av ökad vakansgrad i fastigheten. Ett försämrat driftnetto än beräknat kan påverka avkastningsmöjligheter i ett projekt.

Projektägaren är ofta beroende av banker och/eller kreditinstituts finansiering (slut-/refinansiering, byggkreditiv etc.) för att nå kommersiell framgång på marknaden och för att kunna slutföra sina påbörjade projekt. Skulle värdet på en eller flera fastigheter eller projekt i Projektägarens portfölj sjunka i värde kan det vara svårt för Projektägaren att uppta ny finansiering om fastigheten inte kan användas som säkerhet, vilket potentiellt kan försämra såväl Projektägarens finansiella ställning som investerarnas säkerhet.

Projektkostnader kan öka under Lånets löptid på grund av omständigheter som ligger utanför Projektägarens kontroll. Detta kan påverka ett projekts utsikter att färdigställas enligt tidsplan och budget.

Projektägarens motparter (kunder, leverantörer etc.) kan drabbas av ekonomiska problem, eller fullgör av annan anledning inte sina åtaganden på sätt som planerats, vilket kan påverka Projektägarens möjligheter att i sin tur fullfölja sina förpliktelser gentemot investerarna.

Utvecklingen på den finansiella marknaden kan påverka räntenivåerna på marknaden, vilket gör att räntekostnaderna kan påverka Projektägarens avkastningsmöjligheter och finansiella situation. Vidare kan en Projektägare vara exponerad mot fluktuationer i växelkurser, till exempel om denne har verksamhet i andra länder eller om någon av Projektägarens motparter arbetar med har verksamhet i andra länder. Variationer i valutors växelkurser kan därför påverka Projektägares resultat och finansiella ställning.

Fluktuationer i växlingskurser kan även komma att påverka den totala avkastningen av en investering, beroende på i vilken valuta som investeringen skett.

Oavsett ett projekts eller en fastighets kvalitet och status kan en likviditetsbrist i projektet leda till såväl insolvens och konkurs som andra negativa effekter på projektets löpande drift, finansiella ställning och resultat.

Kommersiella risker

De flesta Projektägare verkar på en konkurrensutsatt marknad med många starka aktörer, vilket innebär risk för att enskilda Projektägare saknar tillräckliga resurser och kompetens för att få tillgång till attraktiva fastighetsförvärv och/eller genomföra projekt med goda avkastningsmöjligheter.

Om en Projektägare av någon anledning skulle få negativ publicitet, kan det ha en negativ påverkan på dess möjligheter att göra affärer. Detta kan leda till svårigheter att genomföra projekt, få tillgång till finansiering eller nya affärsmöjligheter samt att ingå nya avtalsrelationer med kunder respektive samarbetspartners.

Svängningar i konjunkturen kan riskera att minska efterfrågan på Projekterarens produkter/tjänster, såsom hyresrätter, bostadsrätter, fastigheter etc. Det föreligger dessutom, oberoende av konjunkturen, en risk att en Projektägare inte hittar köpare av sina produkter/tjänster på grund av missbedömningar, infrastrukturella förändringar, politiska beslut etc.

Var och en av dessa risker kan medföra en negativ påverkan på Projektägarens verksamhet.

Utvärderingsrisker

Ett projekt i ett tidigt skede innebär ökad risknivå i och med att riskerna är svårare att överblicka och kan dessutom vara fler än vad de är senare i projektet. Exempel på sådana osäkerhetsmoment är avsaknad av (a) finansiering på kort, medellång och lång sikt (b) bygglov, (c) upphandlade entreprenörer, (d) kostnadskalkyl eller ekonomisk plan (vid bostadsrättsprojekt), (e) erforderliga avtal (f) tillträdd fastighet eller bostadsrätt, (g) överblick över hur marknaden kommer att se ut eller utvecklas när projektet i fråga ska säljas, färdigställas, refinansieras etc.

Vissa Projektägare har ingen eller begränsad historik vilket försvårar riskbedömningen av dessa och deras projekt då det är svårare att dra några slutsatser vad gäller reviderat årsbokslut, finansiell styrka, betalningsförmåga, betalningsvilja, skattebetalningar, allmän skötsel etc.

De flesta riskfaktorer kan förstärkas med tiden varför kreditrisken är svårare att överblicka för Lån med lång löptid än för Lån med kort löptid.

Ändring av lagar och regler (skatterättslig, fastighetsrättslig eller annat) kan inverka på Projektägarens möjligheter att fortsätta bedriva sin verksamhet efter samma förutsättningar som tidigare vilket kan påverka dess finansiella ställning och förmåga att fullfölja projekt och återbetalningar.

Bygg- och tillståndsrisk

Projektägaren och dess entreprenörer kan under ev. byggnation drabbas av problem vilket kan medföra ökade kostnader för Projektägaren. Byggrisk kan exempelvis uppstå i relation till beställningar, kontraktshandlingar, konstruktionsteknik, kostnadsuppskattningar, väderförhållanden, geotekniska bedömningar, sanering, geografi, planering och logistik.

Det föreligger också risk att Projektägaren inte erhåller erforderliga tillstånd som krävs från kommun och myndigheter för uppförande av byggnader (bygglov, ändringar i detaljplan etc.) eller att dessa överklagas vid påverkar tidplanen.

Organisatorisk risk

Det kan hända att det uppstår meningsskiljaktigheter eller konflikter mellan investerare i, ägare och andra nära samarbetspartners till, Projektägaren. Detta kan innebära att parterna inte uppfyller sina åtaganden gentemot varandra eller att projekten blir beroende av endera partens ekonomiska ställning vilket i sin tur får en negativ inverkan på Projektägarens möjligheter att bedriva verksamheten och genomföra eventuellt projekt på ett ändamålsenligt sätt.

Mindre Projektägare är ofta beroende av en eller ett fåtal nyckelpersoner vars kompetens och kunskap om organisationen är väsentliga för Projektägarens fortsatta utveckling och förvaltning. Dessa personer kan både utgöras av anställda nyckelpersoner och ägare med betydande inflytande, vars intressen inte nödvändigtvis alltid behöver överensstämma med investerarnas intressen. Vidare kan verksamheten i Projektägaren komma att påverkas negativt om sådana nyckelpersoner av någon anledning inte kan eller önskar fortsätta verka i Projektägaren.

Miljörisk

Det finns alltid risk att en fastighet är förorenad i större eller mindre utsträckning. Det är fastighetsägaren som, i princip, är strikt ansvarig för sådana föroreningar. Således tar Projektägaren tar en miljörisk vid förvärv av fastigheter. Om det påträffas föroreningar som behöver saneras medföra kostnader och förseningar.

Legala risker

Rättsliga förfaranden och tvister avseende såväl bolag som fastigheter kan uppstå under Lånets löptid. Risken finns att sådana tvister faller ut till nackdel för Projektägaren vilket kan innebära kostnader och förseningar.

En fastighet eller byggnad kan skadas av brand, vatten eller annan åverkan. Därutöver kan personskada, miljöskada eller skada på annans egendom uppstå (särskilt i samband med byggnation) för vilka Projektägare blir ansvarig och ersättningsskyldig för. Ett bristfälligt försäkringsskydd kan därutöver medföra oförutsedda kostnader. Var och en av dessa risker kan medföra en negativ påverkan på Projektägarens verksamhet.

Begränsningar vid investering i Lån

Lägre totalavkastning vid förtida återbetalning

För en Projektägare finns det i regel möjlighet att återbetala Lånet i förtid, vilket kan innebära lägre totalavkastning för investeraren jämfört med om lånet och räntan hade betalats på slutbetalningsdagen.

Ingen möjlighet till överlåtelse av enkelt skuldebrev

Lånen består utav enkla skuldebrev som inte får överlåtas eller pantsättas. Detta medför att det inte finns någon möjlighet för investeraren att överlåta sitt Lån, vilket innebär att det investerade kapitalet är låst under Lånets löptid.