Tessins marknads – och analyschef Renco Smeding gästar bloggen. I dagens inlägg går han djupare in på Tessins låneportfölj och dess historiska avkastning. En investering med en avkastning mellan 8 - 10 % är aldrig en riskfri investering. Fördjupa dina kunskaper i hur du bör tänka kring risker när du investerar i säkerställda lån till fastighetsbolag. Trevlig läsning!

Tessin är Nordens största plattform för Peer-to-Peer Lending (också “P2P Lending”) med inriktning mot fastighetsbranschen. Här möts fastighetsutvecklare med kapitalbehov och enskilda investerare som vill få exponering mot fastighetsmarknaden.

Årligen förmedlas numera över en miljard kronor via Tessin och andra plattformar. Bara under 2018 lånades nästan en halv miljard kronor via Tessin (450 miljoner kronor), fördelat på ca 50 projekt. Sedan 2017 marknadsförs enbart lån som är säkerställda med pant och borgensåtaganden.

När du botaniserar bland projekten på Tessins projektsida, lägger du nog märke till att årsräntan som erbjuds ofta uppgår till 10 procent eller mer. Sådan avkastning är betydligt mer attraktiv än att ha pengarna liggandes på sparkonton med mindre än 1 procent ränta, särskilt med en inflation på ca 2 procent i åtanke.

Risknivån på en investering med en årsavkastning på 10 procent kan inte antas vara samma som för ett sparkonto med insättningsgaranti. Tvärtom, är det högre risk som belönas med högre avkastning i form av högre ränta. För att det ska vara attraktivt för investeraren att ta denna risk, är det givetvis också viktigt att lånen och räntan återbetalas på avtalad tid.

Återbetalning sker i regel enligt plan

Lejonparten av Tessins lån återbetalas jämte ränta på utsatt tid. Ibland försenas däremot återbetalningen för vissa projekt något, vilket alltid medför ett räntepåslag om 5 procentenheter. För närvarande (i mars 2019) är två lån försenade, medan en fordran bedöms som osäker. Det är också det projekt som uppmärksammats mest i media och som vi har fått mest frågor om från intresserade investerare. Utredningen i den konkursen pågår dock fortfarande och förlusten är således inte bekräftad. Därför finns ännu inte någon bekräftad kreditförlust för lån som marknadsförts via Tessin.

Om man hade investerat samma belopp i samtliga avslutade Tessin-lån, hade man för närvarande haft en befarad kreditförlust på ett projekt av totalt 37 investeringar, vilket uppgår till blott 2,70 procent (räknat på befarad förlust för osäkra fordringar jämfört med antalet avslutade kapitalresningar).

Tessin har genom åren arbetat hårt med att eliminera så mycket osäkerhet som möjligt för investerarna. Främsta exemplet på detta har varit att helt sluta erbjuda preferensaktier, något vi erbjöd under plattformens tidiga år. Eftersom dessa instrument inte kunde garantera samma säkerheter för investerare valde vi att helt och hållet satsa på säkerställda lån. Investeraren hamnar då i en mycket bättre ställning om projektägaren får betalningssvårigheter.

3 steg för att minska risken för kreditförluster

Men hur kan du göra för att undvika potentiella kapitalförluster? Främst finns tre punkter som du bör ha i åtanke när du investerar.

För det första, är ett lån med avkastning på 10 procent inte utan risk. Därför bör du tänka på att sprida riskerna och investera i en portfölj av lån. Om man investerar i bara ett lån och just det lånet blir nödlidande, blir den estimerade kreditförlusten för den enskilda låneportföljen inte låga 2,70 procent som tidigare nämnts. Därför är det viktigt att du aktivt jobbar med diversifiering.

Ett förenklat exempel på hur du uppnår detta vore, att om du vill investera 250 000 kronor, bör du överväga att sprida dem på fem projekt med 50 000 kronor i vardera, istället för att investera hela summan i ett och samma projekt. Om en av låntagarna får betalningssvårigheter, märks det då mindre i din portfölj än om bara du lånat ut till det projektet.

För det andra, bör du se till vilka säkerheter som ställs av låntagaren bakom ett projekt. Alla lån som marknadsförs via Tessin är säkerställda. Det innebär, att om bolaget bakom ett projekt går i konkurs, kan långivarna tillgodogöra sig värdet i säkerheterna för att få lånet återbetalat. Det görs i sådana fall med hjälp av säkerhetsagenten, som förvarar och hanterar säkerheterna för långivarnas räkning.

Så skedde i fallet med konkursen i bolaget Albert Hansson Finans och Fastigheter, som lånat pengar via Tessin: samtliga långivare fick, på grund av fastighetspanten, betalt ur säkerhetsmassan tillsammans med både ränta och dröjsmålsränta. Läs mer om fallet här.

För det tredje, bör du alltid göra en grundlig analys av bolaget och projektet som du ämnar att investera i, för att se till att du fattar ett välgrundat investeringsbeslut. På projektsidan presenteras en hel del information om bolaget, dess företrädare och projektet, men du ska också försöka finna ytterligare information. Det är alltid viktigt att själv bilda sig en uppfattning om var man placerar sina pengar.

Om du kombinerar de tre ovan nämnda faktorerna vid investering - alltså diversifiering, säkerhetsläget och information - kan du minimera riskerna i din låneportfölj när du investerar.

Snitträntan på Tessin är 10,60 procent för lån med fastighetspant

Säkerheterna som ställs för lånen bedöms också fylla sitt syfte om något bolag skulle drabbas av betalningssvårigheter. Eftersom inga bekräftade kreditförluster ännu förekommit bland Tessins lån där fastighetspant har ställts som säkerhet, är nyckeltalet avkastning efter bekräftade kreditförluster 10,60 procent per år. Återvinningen i konkursen i Albert Hansson påverkar denna siffra i positiv riktning.

Däremot kan man också se till snittränta efter estimerade förluster för alla lån om marknadsförs på Tessin, oavsett säkerhetsmassa. Denna snittränta är för närvarande beräknad till 8,21 procent per år, vilket är en avkastningsnivå som utgör ett gott komplement till en diversifierad investeringsportfölj.

Så länge man lever efter sunda investeringsstrategier och följer de tre nämnda stegen för riskminimering, behöver investeringar utanför börsen inte vara alltför riskfyllda. Gör alltid en ordentlig due diligence inför varje investeringsbeslut och kom ihåg att historisk avkastning inte är en garanti för framtida utfall.