Pankkien riskinottohalukkuus on vähentynyt merkittävästi viime aikoina. Osittain tämä johtuu lisääntyneestä pankkisääntelystä, ja oma roolinsa on myös vallitsevalla koronavirustilanteella. Riskinottohalukkuuden vähentyminen tarkoittaa käytännössä, että pankit myöntävät yhä vähemmän rahoitusta rakennushankkeille, jotka itsessään olisivat kannattavia. Tilanne saa rahoitusta projekteihinsa tarvitsevat kiinteistökehittäjät ja rakennusliikkeet hämilleen. RS-järjestelmä on eittämättä rakennusliikkeelle kaiken byrokratian ja vaivannäön arvoinen, sillä sen tuoma oikeus asunto-osakkeiden myynnille jo rakentamisen aikana on merkittävä.

Perinteisesti pankki on hoitanut taloyhtiölainan lisäksi RS-paperit kuntoon ja toiminut myös turva-asiakirjojen säilyttäjänä sekä myöntänyt rakentamista varten lainan. Tämä ei kuitenkaan lain mukaan ole välttämättömyys, vaan rahoituksen voi hakea myös muualta ja RS-turva-asiakirjat puolestaan jättää säilytettäväksi Aluehallintovirastoon (AVI). Tämä tosiasia kannattaa pitää mielessä hankkeen rahoitusta suunniteltaessa.

Miten yhdistää Tessinin kautta haettu lainarahoitus ja RS-järjestelmän tuomat edut?

Tarkastellaan asiaa kuvitellulla ja yksinkertaistetulla esimerkillä Rakennusliike Oy:n projektista. Esimerkissä rakennusliike perustajaurakoi eli rakentaa ja myy asuntoja kuluttajille. Projekti (as oy) käsittää yhteensä viisi taloa, kunkin arvo valmiina 400 000 euroa. Kunkin talon rakentaminen maksaa 320 000 euroa. Rakennushankkeen kustannukset yhteensä ovat 1,6 milj. euroa ja myyntitulot 2,0 milj. euroa. Rakennusliikkeen kate on noin 20 %.

Pankki ei suostu edellämainituista syistä rahoittamaan hanketta ollenkaan. Jos Rakennusliike Oy haluaa toteuttaa projektin, tulisi sillä olla rakentamisen aikaista rahoitusta 1,6 milj. €.

RS-järjestelmä mahdollistaa asunto-osakkeiden myynnin jo rakentamisen aikana. Näin ollen Rakennusliike rahoittaa osan projektista myymällä asuntoja jo rakennusvaiheessa.

Rakennusliike hakee Tessinin kautta lainaa noin 500 000 €, kun asunnoista kolme on myyty. Vakuudeksi se panttaa tonttiin kiinnitetyt panttikirjat. Lainalla se rahoittaa rakentamisen alkuvaiheen sekä RS-järjestelmän vaatiman vakuuden. RS-vakuuden määrä tässä hankkeessa on noin 140 000 euroa. Loput rakentamisen kustannuksista Rakennusliike kattaa asuntojen myynnistä saatavilla tuloilla.

Rakennusliikkeen kate hankkeen päätyttyä muodostuu seuraavasti:

+Myyntitulot 5 x 400 000 € = 2 milj. €

-Kustannukset 5 x 320 000 € = 1,6 milj. €

-Korkokulut 10% x 500 000 € = 0,05 milj, €

Kate 350 000 € (17,5 %)

Rakennusliikkeen rakentamisen aikainen rahoituksen tarve putoaa 1,6 milj. eurosta nollaan. Esimerkki on toki pelkistetty, mutta yhdistämällä RS-järjestelmän edut ja Tessinin kautta haetun lainarahoituksen, hanke saatiin toteutettua huomattavasti pienemmällä pääomalla kuin alussa näytti.