En minimiinvestering som är fastställd till 50 000 kr är en vanlig syn när man bläddrar bland de fastighetsprojekt som marknadsförs via Tessin. I enstaka fall, när det rör sig om projekt när fastighetsutvecklaren behöver en större mängd finansiering, har minimiinvesteringen varit 100 000 kr, men det händer också emellanåt att den är betydligt lägre, nämligen 30 000 kr. Ibland är det möjligt att minimiinvesteringen är så låg för att det totala behövda beloppet är lågt, liksom i projektet Radhus centralt i Helsingborg. Men av övriga projekt med till synes helt “vanliga” finansieringsmål, men som ändå har en lägre minsta investering, rör det sig mer eller mindre uteslutande om lån till bostadsrättsföreningar. Hur kan det komma sig?

Begränsningar i aktiebolagslagen

Varför en minimiinvestering över huvud taget tillämpas har vi skrivit om i ett tidigare blogginlägg. Som en kort re-cap kan man säga att det rör sig om ett lagkrav i aktiebolagslagen som hindrar privata bolag att erbjuda fler än 200 personer att investera i ett och samma emissionserbjudande. Tillsammans med nätverket Tessin Premium som ofta går in med större belopp per investerare, är det möjligt att i de allra flesta fall hålla minsta insatsen nere vid 50 000 kr.

Inget spridningsförbud för BRF:er

När det kommer till lån till bostadsrättsföreningar är situationen däremot en helt annan. Skillnaden är rent lagteknisk. På grund av att en bostadsrättsförening är en förening och därför aldrig kan vara ett aktiebolag, regleras denna associationsform inte i aktiebolagslagen, utan i bostadsrättslagen samt i föreningslagen. I ingendera av dessa lagar återfinns något liknande spridningsförbud som i aktiebolagslagen, främst eftersom dessa former av sammanslutningar mellan personer inte är tänkta som investeringsobjekt för kapital, vare sig det rör sig om en andel i föreningen eller lån till den.

Ett förbud att annonsera till fler än 200 personer skulle exempelvis göra det betydligt svårare, om inte omöjligt, att sälja bostadsrättslägenheter om man som säljare inte fick annonsera att man säljer sin andel (och “medföljande” lägenhet) i bostadsrättsföreningen. Det är alltså tämligen naturligt att ett sådan förbud inte finns när det rör sig om föreningar. Detta innebär att utöver en avsaknad av förbud att annonsera om spridning av andelar, saknas även ett förbud att sprida skuldebrev, vilket möjliggör att en bostadsrättsförening får vända sig till en större krets vid upptagande av lån.

Hur kan ett lån till en BRF användas av projektägaren?

Det finns många lösningar för hur ett lån till en bostadsrättsförening kan komma projektägaren till handa men här ska vi endast ge en generell bild av hur det kan gå till.

När det kommer till nybyggnationsprojekt, är det vanligtvis projektägaren som både stiftar och driver bostadsrättsföreningen samt driver det bolag som bebygger fastigheten. Projektägaren finansierar projektet med pengar från det bolag som byggandet sker genom och med lånade pengar, ofta i form av ett byggkreditiv.

Eftersom bostadsrättsföreningen ska köpa fastigheten när den är färdigställd, kan den erlägga en delbetalning under byggnationstiden för att täcka projektägarens finansieringsbehov. Den summa pengar som betalas kan då härstamma från det lån som bostadsrättsföreningen får från investerarna på Tessin.

Projektägarens vinst i projektet kommer i slutändan från att bostadsrättsföreningen köper fastigheten genom att dels överta det byggkreditiv som gjorts om till ett vanligt lån, samt genom att betala resterande del av prislappen med pengar som inkommit genom försäljning av andelar i föreningen till de som ska bo i huset. Projektägaren ser även till att lånet från Tessins investerare återbetalas jämte ränta.