Bankernas generositet gentemot fastighetsbolag minskar stadigt, varför alternativa finansieringslösningar är nödvändiga. Som fastighetsutvecklare, får du därför utvärdera både direktlåne- och obligationsmarknaderna för att finna medel till dina projekt, men den senare är svår att ta del av som mindre aktör. Vi tittar på om obligationsmarknaden alls kan vara möjligt och ser om det annars finns något alternativ.

Som fastighetsutvecklare eller -förvaltare, är finansiering en av de största frågorna att tampas med. Sedan Basel III kom till liv och började implementeras på marknaden från 2013, har möjligheten till traditionell bankfinansiering kraftigt försvårats, vilket vi skrivit om på bloggen tidigare. Belåningsgraden för Loan-to-Cost i projekt har liksom i en handvändning sjunkit från 90 procent till omkring 50 procent med banken som långivare - en stor skillnad för mindre aktörer i fastighetsbranschen.

På grund av dessa förändrade förhållanden, har ett behov av alternativa finansieringskällor vuxit fram under senare år. I grund och botten, är det balansräkningens skuldsida som fastighetsbolaget söker hålla uppe, och då har man fått se till andra former av finansiering som lån utanför banken eller obligationer.

Lån utanför banken har vi på Tessins blogg skrivit om vid ett flertal tillfällen, men vi har ännu inte berört obligationer i tillräcklig utsträckning. Låt oss därför göra det nu - är obligationer ett rimligt alternativ för mindre och medelstora fastighetsutvecklare och fastighetsbolag?

Obligationsmarknaden i Sverige

Större fastighetsbolag med Investment Grade-status (med någon av de högsta nivåerna på kreditrating-skalor) har inte påverkats nämnvärt av bankers begränsningar i utlåning. Detta beror på att obligationsmarknaden fortfarande har varit het under 2018 och medgivit fördelaktiga villkor för dessa stora obligationsemittenter på fastighetsmarknaden.

Enligt Catella Real Estate Debt Indicator från mars 2019, avseende siffror i fjärde kvartalet 2018, uppgick det totala beloppet för utestående obligationer till 111 miljarder kronor, vilket samtidigt utgör 27,5 procent av de noterade fastighetsbolagens upplåning. Bägge dessa siffror är i en uppåtgående, men avtagande, trend.

Större fastighetsbolag med Investment Grade-kreditbetyg har alltså fortsatt söka annan finansiering utanför bankerna under 2018, men tillväxttakten av nya obligationer håller på att mattas av. Men som mindre fastighetsutvecklare - vilken möjlighet har man att ta del av obligationsmarknaden?

Små- och medelstora fastighetsbolags tillgång till obligationsmarknaden

Som mindre bolag, som inte bevakas av de större kreditvärderingsinstituten och som således inte har bland de högsta kreditbetygen, är det svårt att ta del av denna obligationsmarknad. Denna bild stärks av att Spotlight (dåvarande AktieTorget) knappast var någon succé med sin satsning RänteTorget - en handelsplats för obligationer för småbolag som sedermera stängts ned efter kort tid.

I synnerhet kan det vara svårt att attrahera institutionella investerare till relativt små emissioner av obligationer, eftersom dessa investerare gärna diversifierar sina portföljer, men tvingas lägga ned för stort arbete på små emittenter jämfört med storleken på den enskilda investeringen. Det finns helt enkelt inte en tillräckligt effektiv obligationsmarknad för små aktörer.

Alternativ till obligationer för små företag

Därför är lån utanför bankerna det bästa alternativet för mindre fastighetsbolag för finansiering för utveckling, förvaltning, expansion och brygga. Dessa är sådana ändamål för finansiering som marknadsförs på Tessins plattform, och som privatpersoner och företag lånar ut till.

För att ytterligare öka fastighetsbolags tillgång till kapital, sjösätter Tessin också en institutionell fond, som möjliggör för institutionella investerare som pensionsbolag och stiftelser att investera i mindre fastighetsbolag, men utan att behöva bemöda sig med det arbete som krävs att själv leta efter en mängd sådana investeringar för att bygga en diversifierad portfölj.

För fastighetsutvecklaren, innebär detta att såvida bolaget och det enskilda projektet uppfyller fondens ramkrav (exempelvis lämnande av fastighetspant och definierad exitstrategi), kommer de att kunna erhålla finansiering genom fonden. Detta snabbar på finansieringsprocessen och innebär att samma investerare som annars vore aktiva på obligationsmarknaden, nu också kan få direktexponering mot mindre fastighetsbolag genom lån.

Sammanfattningsvis kan mindre bolag få tillgång till samma målgrupp av investerare via Tessin som på obligationsmarknaden , samtidigt som lån via Tessin är flexibla och anpassningsbara efter behov för varje enskilt projekt.

Fördelen med lån, är också att det innebär en mindre administrativ börda för låntagaren jämfört med att emittera obligationer, samtidigt som räntan för lån via Tessin är fastställt till samma nivå för hela låneperioden, i likhet med vad som annars anses vara en fördel med obligationer kontra lån - att räntan är låst på en fast nivå (oftast mellan 6-12 procent på Tessin) över hela perioden. Dessutom är återbetalningstidpunkten för lån via Tessin flexibel och tar höjd för dina behov som projektägare.