Hvordan fungerer det?

Vanlige spørsmål og svar

Hvorfor trengs Tessin?

Det finnes en rekke attraktive eiendomsprosjekter som ikke kan realiseres på grunn av manglende finansiering, samtidig som store mengder kapital søker etter attraktive avkastningsnivåer. Dette, kombinert med utstrakt boligmangel, gjør at vi kan konkludere med at det er problemer med for eksempel dagens finansieringsmodeller.

Eksempel:

En eiendomsutvikler har planer om å oppføre et prosjekt med en total oppføringskostnad på 10 mill. euro. Banken bevilger et lån på 6 mill. euro. De resterende 4 mill. euro må altså eiendomsutvikleren finansiere i form av egenkapital eller ansvarlige lån, noe som for mange eiendomsutviklere er vanskelig. Selv om den aktuelle eiendomsutvikleren har tilgang til de 4 millionene, finnes det ofte parallelle prosjekter som krever finansiering.

Det er altså i gapet mellom banklån og den totale oppføringskostnaden Tessin kommer inn. Tessin gir eiendomsutvikleren mulighet til å finne investorer som er villige til å toppfinansiere prosjekter, eiendomsselskaper eller eiendomsporteføljer med gode avkastningsmuligheter – uten høye forvaltningsgebyrer, kompliserte strukturer, dyre mellomledd og anonyme fondsstrukturer.

Hvilken investeringshorisont bør jeg ha?

Du bør ha en investeringshorisont som sammenfaller med tidshorisonten til eiendomsutvikleren. Den planlagte investeringshorisonten fremgår vanligvis av investeringsmateriellet.

Hvordan fungerer et lån?

Egenskapene for lånene varierer fra investering til investering. Det er derfor viktig at investoren setter seg grundig inn i investeringsmaterialet og gjeldsbrevet, inklusive generelle vilkår, for å forstå hvordan lånet fungerer og hvilke egenskaper de har i det aktuelle selskapet.

Generelt kan imidlertid lån beskrives på følgende måte:

Et lån har en låntaker (prosjekteieren), eventuelt en eller flere sikkerhetsstillere og/eller pantsettere samt maksimalt 200 långivere. I tillegg til disse partene kommer en låneagent, som har som oppgave å ivareta långivernes interesser og å representere dem overfor låntakeren. Långivernes sammenlagte kapitalbeløp utgjør lånebeløpet, og alle långivere har proporsjonal rett til eventuelt pant eller annen sikkerhet som er knyttet til lånet.

For å forenkle beslutninger, kommunikasjon og for at samtlige långiveres interesser skal bli ivaretatt i størst mulig grad, overlater samtlige låntakere en stor del av sin innflytelse over lånet til en låneagent. Dette innebærer at det er agenten som eksklusivt representerer samtlige långivere overfor låntakeren i alle vesentlige henseender, f.eks. uteblitt tilbakebetaling, realisering av eventuelt pant osv. Legg også merke til at låneagentens plikt til å agere overfor låntakeren forutsetter visse majoritetsbeslutninger fra långiverne, samt at långiverne garanterer låneagentens kostnader og honorarer. De eksakte vilkårene fremgår av gjeldsbrevet samt dets generelle vilkår.

Hvordan fungerer sikkerhet for et lån?

Generelt om sikkerhet

Når kapitalanskaffelse skjer i form av lån, kan låntakeren stille ulike former for sikkerhet for lånet, noe som ikke er mulig ved emisjon av preferanseaksjer. Lånene som markedsføres er ofte ansvarlige lån, dvs. at långiverne har sikkerhet som kommer etter banklån i prioriteringsrekkefølge.

Sikkerheten for lånene består ofte av at eiendom er pantsatt eller at noen kausjonerer for lånet. Å pantsette eiendom innebærer at låntakeren overdrar eller pantsetter eiendom til långiveren, og hvis låntakeren ikke kan tilbakebetale lånet, kan långiveren senere selge eiendommen. Under følger de vanligste formene for sikkerhet som forekommer ved lån som markedsføres via Tessin.

Pant i fast eiendom

Pant i fast eiendom innebærer at eiendommens eier søker om pant i eiendommen og får et pantebrev som bevis for pantet, og pantebrevet overleveres deretter til långiveren som sikkerhet. Hvert pantebrev har en såkalt «prioritet», dvs. hvilken del av eiendommens verdi pantebrevet gjelder. Hvis lånet ikke betales tilbake, kan panten realiseres. Det innebærer at eiendommen utpantes av den svenske Namsmannen, som selger den på tvangsauksjon.

Sekundærpant

Å få sekundærpant i eksisterende pantebrev innebærer at pantebrevet allerede er pantsatt til en annen långiver. Sekundærpant kan representere en bedre sikkerhet enn å ta ut nye pantebrev med dårligere prioritet dersom det pantsatte pantebrevet ikke er fullt belånt. Hvis f.eks. den første långiveren har et pantebrev på 930 000 euro med prioritet 0–930 000 euro, men gjelden er nedbetalt til 465 000 euro, finnes det et mellomlegg på 465 000 euro som kan pantsettes til en ny långiver.

Pantsetting av gjeldsbevis til borettslag

Prosjekteiere bygger ofte en eiendom for så å selge det ferdige bygget til et borettslag. Kjøpet finansieres ofte med banklån og medlemsinnskudd i borettslaget, som utbetales når bygget er ferdig. Borettslaget kan ikke betale på forskudd og utsteder derfor i stedet et gjeldsbevis (gjeldsbrev) – et løfte om at prosjekteieren kommer til å få betalt når banklånet og medlemsinnskuddene er mottatt. Hvis prosjekteieren ikke tilbakebetaler lånet, kan långiveren selge gjeldsbeviset eller innkassere beløpet som borettslaget skal betale til prosjekteieren når bygget er ferdigstilt.

Aksjepant

Aksjepant innebærer at aksjene i et selskap tas i pant som sikkerhet for et lån. Hvis f.eks. et morselskap tar opp et lån og det finnes eiendeler av verdi i datterselskapet, kan aksjene i datterselskapet pantsettes. Hvis låntakeren ikke betaler lånet, kan långiveren overta aksjene i datterselskapet og på denne måten få sikkerhet for lånet. Ved insolvens kan aksjepant imidlertid ha en høyst begrenset økonomisk verdi, ettersom långivere med pant i eiendommen, dvs. banken, prioriteres.

Kausjon

De viktigste formene for kausjon er enkel kausjon og selvskyldnerkausjon. Ved enkel kausjon kan långiveren bare henvende seg til den som har kausjonert for låntakeren etter at långiveren har forsøkt å få betalt i form av tvangsinndriving. Selvskyldnerkausjon, en kausjon "som for egen gjeld", innebærer at kausjonisten har samme posisjon som låntakeren når det gjelder ansvaret for å tilbakebetale lånet, dvs. at långiveren kan henvende seg til den av låntakeren og kausjonisten som har penger.

Avtalepant i løsøre, driftstilbehør eller varelager

Avtalepant er i dette tilfellet en type sikkerhet i de løse eiendelene i et selskap, dvs. andre eiendeler enn eiendom, penger og aksjer. Et bestemt beløp av virksomhetens eiendeler blir da innskrevet av det svenske Bolagsverket og låntakeren mottar et bevis på dette i form av en generalpant som pantsettes til långiveren. Den pantsatte eiendommen er ikke bestemt, men i stedet pantsettes verdien av låntakerens generelle eiendomsmasse slik den ser ut fra tid til annen.

Hvilke risikoer medfører en investering?

Prosjektene og investeringene som markedsføres på Tessins plattform, er normalt sett forbundet med høy risiko. Vanligvis handler det om toppfinansiering uten eller med etterstilt sikkerhet av prosjekter som drives av mindre prosjekteiere med begrensede økonomiske ressurser. Stort sett alle investeringer som markedsføres på plattformen er forbundet med en risiko som banker eller kredittinstitusjoner ikke aksepterer. Det er også årsaken til at den beregnede avkastningen ofte er usedvanlig høy. Hvis man ikke er å betrakte som erfaren eiendomsinvestor, bør man alltid rådføre seg med relevant ekspertise som økonomiske rådgivere, investeringsrådgivere, advokat, revisor eller tilsvarende, før en investering gjennomføres.

Risikonivået i ulike investeringsprosjekter varierer. Investoren bør være klar over at en investering alltid er forbundet med risiko, og at hele eller deler av investeringen kan gå tapt.

Les mer om risikoer generelt. De mer prosjektspesifikke risikoene fremgår av investeringsmateriellet som prosjekteieren distribuerer til investorene som har reservert andeler.

Hvilke kontroller blir gjort av selskapene som markedsfører prosjekter?

Før Tessin åpner plattformen for en prosjekteier, foretas det en overordnet, men ikke uttømmende, kontroll av prosjekteieren og dennes representanter. Kontrollen består av oppslag i ulike register med henblikk på å avdekke treff hos den svenske Namsmannen, Skatteverket og utvalgte domstoler. Tessin åpner normalt sett ikke plattformen for prosjekteiere med gjentatte og/eller alvorlige anmerkninger hos ovennevnte myndigheter. Mindre anmerkninger gjøres tydelig rede for i investeringsmateriellet.

Bør jeg rådføre meg med noen før jeg investerer?

Hvis man ikke er å betrakte som erfaren eiendomsinvestor, bør man alltid rådføre seg med relevant ekspertise som økonomiske rådgivere, investeringsrådgivere, advokat, revisor eller tilsvarende, før en investering gjennomføres.

Betaler jeg provisjons- eller administrasjonsgebyr?

Nei, investoren betaler verken provisjon eller forvaltningsavgift. Derimot belastes prosjekteieren og/eller selskapet som investeringen skjer i, for avgifter for bruk av Tessins plattform i tillegg til andre kostnader tilknyttet emisjon, tilbud, kjøp osv. Det kan også forekomme såkalte «management fees» til morselskapet eller annet nærstående selskap, særlig ved forvaltning av eksisterende eiendom.

Hvilken innflytelse har jeg over investeringen og selskapet jeg investerer i?

Preferanseaksjer har ofte svak stemmeverdi og utstedes til overkurs, noe som innebærer at innflytelsen som eierne av preferanseaksjene har over selskapet, i praksis er ikke-eksisterende. Alle eiere av preferanseaksjer har imidlertid stemmerett for sine aksjer og har rett til å delta på generalforsamlinger.

Ved emisjon av gjeldsbrev har investoren ingen innflytelse over selskapet som investeringen skjer i. Derimot er låntakeren avtalemessig bundet til å iverksette eller ikke iverksette visse tiltak i henhold til gjeldsbrevet og dets generelle vilkår. Ved emisjon av gjeldsbrev overlater investoren en stor del av sin innflytelse over investeringen til en låneagent, noe som innebærer at det er agenten som eksklusivt representerer samtlige långivere overfor låntakeren i alle vesentlige henseender, f.eks. uteblitt tilbakebetaling, realisering av eventuelt pant osv. Legg også merke til at låneagentens plikt til å agere overfor låntakeren forutsetter visse majoritetsbeslutninger fra långiverne, samt at långiverne garanterer låneagentens kostnader og honorarer. De eksakte vilkårene fremgår av gjeldsbrevet samt dets generelle vilkår.

Hvordan følger jeg opp investeringen?

Når en investering er gjennomført, har investoren mulighet til å følge prosjektets utvikling på Tessins plattform. Hvor ofte det sendes ut statusoppdateringer avhenger av eiendomsutvikleren, men vanligvis skjer oppdateringene kvartalsvis. Informasjonen er som regel relativt kortfattet og oversiktlig, uten økonomirapporter eller nøkkeltall. En fordel med å investere i eiendom er at man også har sjansen til å besøke eiendommen på stedet.

Hva investerer man i?

Tessin tilbyr mulighet til å investere i eiendom, noe som innebærer at bare eiendomsrelaterte investeringsmuligheter markedsføres på plattformen. Per i dag åpner Tessin plattformen bare for prosjekteiere som har til hensikt å markedsføre ikke-omsettelige gjeldsbrev (direktelån) eller preferanseaksjer i aksjeselskaper.

Hvilken type spørsmål besvarer Tessins kundeservice?

Tessins kundeservice svarer på generelle spørsmål om Tessin og er behjelpelig dersom du har behov for teknisk assistanse eller lurer på hvordan det fungerer. Tessins kundeservice er også behjelpelig med å videreformidle spørsmål du har om en spesifikk investering eller et spesifikt prosjekt til prosjekteieren.

Tessins kundeservice svarer imidlertid ikke på spørsmål (a) som er tilknyttet en spesifikk investering eller et spesifikt prosjekt – alle slike spørsmål videresendes til den aktuelle prosjekteieren, (b) som gjelder skatt, (c) av juridisk karakter, (d) om hvilken investering eller hvilket prosjekt som anbefales.

Investerer Tessin i prosjektene?

Nei, Tessin investerer aldri i prosjekter.

Hva er Tessin Premium?

Tessin Premium er et nettverk bestående av investorer som har investert minst 46 000 euro i prosjektene som har blitt markedsført på plattformen i løpet av det siste året. Som medlem i Tessin Premium får du tilgang til markedsførte prosjekter 12–24 timer før øvrige investorer, og du får fortrinnsrett ved tegning og tildeling.

Hvem overfører jeg kapitalen som skal investeres til?

Kapitalen overføres vanligvis til en klientkonto hos Zimpler AB, som har ansvar for inn- og utbetalinger på oppdrag fra prosjekteieren. Zimpler AB driver betalingstjeneste ifølge svensk Lov (2010:751) om betalingstjenester og har lisens fra Finansinspektionen. I enkelte tilfeller overføres imidlertid kapitalen i stedet direkte til prosjekteierens bankgirokonto uten at Zimpler AB er involvert. Tessin tar ikke under noen omstendighet imot inn- eller utbetalinger og håndterer aldri kapital for noen part.

Hvordan foregår innbetaling og tilbakebetaling i SEK fra en konto som ikke er svensk?

Innbetaling fra en ikke-svensk konto for prosjekter i SEK gjøres som en utlandsbetaling ved hjelp av IBAN og BIC. Tilbakebetaling skjer i SEK og veksles av ens egen bank til lokal valuta.

Hvordan foregår innbetaling og tilbakebetaling i EUR fra en svensk konto?

Innbetaling fra en svensk konto for prosjekter i EUR gjøres som en utlandsbetaling ved hjelp av IBAN og BIC. Tilbakebetaling skjer i EUR og veksles av ens egen bank til SEK.

Koster det noe å bli medlem?

Nei, det er helt gratis å investere i eiendom via Tessins plattform. Dessuten får du tilgang til en gratis e-bok om eiendomsinvestering.

Binder jeg meg til å investere hvis jeg blir medlem?

Nei, medlemskapet gir deg en mulighet til å investere, og du får en gratis e-bok om eiendomsinvesteringer.

Hvem har ansvar for investeringen, markedsføringen og tilbudet?

Det er den enkelte prosjekteieren og dennes styre som i sin helhet er ansvarlig for investeringen, markedsføringen og tilbudet. Tessin stiller bare et teknisk verktøy samt en oppslagstavle til rådighet for prosjekteieren og har ikke ansvar for eller innsyn i investeringen, markedsføringen eller tilbudet.

Investorer som har spørsmål vedrørende en spesifikk investering, kan benytte seg av spørsmålsfunksjonen som finnes på plattformen, der spørsmål om investeringen, selskapet og prosjektopplegget besvares av prosjekteieren. Investorer har også mulighet til å kontakte Tessins kundeservice, som da videresender spørsmålene til prosjekteieren.

Hvilke investeringsprosjekter vil Tessin anbefale?

Tessin gir ingen anbefalinger, råd eller garantier om noen investeringer eller prosjekter. Tessin stiller bare et teknisk verktøy samt en oppslagstavle til rådighet for prosjekteieren og har ikke ansvar for eller innsyn i investeringen, markedsføringen eller tilbudet.

Hvem bør investere i prosjektene som markedsføres på Tessin.com?

Prosjektene og investeringene som markedsføres på Tessins plattform, er normalt sett forbundet med høy risiko. Vanligvis handler det om toppfinansiering uten eller med etterstilt sikkerhet av prosjekter som drives av mindre prosjekteiere med svært begrensede økonomiske ressurser. Stort sett alle investeringer som markedsføres på plattformen er forbundet med en risiko som banker eller kredittinstitusjoner ikke aksepterer. Det er også årsaken til at den beregnede avkastningen ofte er usedvanlig høy.

I lys av det ovenstående er prosjektene og investeringene som markedsføres på plattformen bare egnet for erfarne eiendomsinvestorer med gode muligheter til å nyttiggjøre seg og vurdere det enkelte prosjektet eller investeringen. Hvis man ikke kan regnes som en erfaren eiendomsinvestor, bør man alltid rådføre seg med relevant ekspertise som økonomiske rådgivere, investeringsrådgivere, advokat, revisor eller tilsvarende.

Hvorfor kan jeg ikke investere mindre enn 5000 euro?

Det er den enkelte prosjekteieren som avgjør hva minimumsinvesteringen skal være i det enkelte prosjektet. Som vilkår for å bruke Tessins tekniske verktøy og oppslagstavle, krever Tessin imidlertid at antall investorer aldri må overstige 200 (pga. regulatoriske krav) samt at minimumsinvesteringen er tilstrekkelig høy til ikke å tiltrekke seg investorer som kan mistenkes å ha manglende erfaring med investeringer generelt og eiendomsinvesteringer spesielt.

Juridiske aspekter

Vanlige spørsmål og svar

Hvem driver Tessin.com?

Tessins plattform er en elektronisk oppslagstavle som drives av Tessin Nordic AB (556965-9187), som eies av Stronghold Invest, NFT Ventures (Bonnier News) samt selskapets grunnleggere.

Finnes det noen kobling mellom Tessin og eiendomsutvikleren?

Tessins rolle er å levere en plattform som tilbyr mulighet til å investere i eiendom. I forbindelse med dette representerer selskapet verken eiendomsutvikleren eller investoren. Tessin har ingen direkte eller indirekte kobling, innflytelse eller ansvar overfor prosjekteieren eller investeringstilbudet. Tessin foretar ingen vurdering av prosjekteieren eller investeringstilbudet og gir ingen som helst anbefalinger eller uttalelser til noen part når det gjelder investeringstilbudet.

Hva gjør og hva gjør ikke Tessin?

Tessin tilbyr en plattform bestående av et teknisk verktøy samt en elektronisk oppslagstavle som eiendomsutviklere kan benytte for å markedsføre sin virksomhet og sine prosjekter for å finne potensielle investorer.

Tessin har ingen forpliktelse til å finne investorer. Tessin gir ingen råd om investeringer og iverksetter heller ingen aktive tiltak for å føre sammen prosjekteiere og investorer. All kommunikasjon knyttet til en eventuell investering skjer mellom investoren og prosjekteieren, med eller uten de tekniske verktøyene som Tessins plattform tilbyr.

Er Tessins virksomhet registrert hos den svenske Finansinspektionen?

Ja, Tessin er registrert som finansinstitusjon hos den svenske Finansinspektionen.

Er Tessin arrangør eller distributør av tilbudene som markedsføres på plattformen?

Nei, Tessin leverer kun en plattform bestående av et teknisk verktøy samt en elektronisk oppslagstavle.