Question 1

Hvad skal man bruge Tessin til?

Accepted Answer

En lang række attraktive ejendomsprojekter bliver aldrig ført ud i livet på grund af manglende finansiering, samtidigt med at store mængder kapital eftersøger attraktive afkastniveauer. Dette i kombination med en udbredt boligmangel giver en klar indikation på, at traditionelle finansieringsmodeller ikke længere rækker.

**Eksempel:**

En ejendomsudvikler har planer om at opføre et projekt til en samlet pris på 100 mio. kr. Banken bevilger et lån på 60 mio. kr. De resterende 40 mio. kr. skal ejendomsudvikleren altså finansiere gennem egen kapital eller juniorlån (efterstillede), hvilket er problematisk for mange ejendomsudviklere. Selvom den pågældende ejendomsudvikler har adgang til disse 40 mio. kr., har denne ofte parallelle projekter, der også kræver finansiering.

Det er altså i kløften mellem bankens lån og de samlede omkostninger for byggeriet, at Tessin kommer ind i billedet. Tessin giver ejendomsudvikleren mulighed for at finde investorer, der er villige til at topfinansiere projekter, ejendomsselskaber eller ejendomsporteføljer med gode afkastmuligheder – uden høje forvaltningsgebyrer, indviklede strukturer, dyre mellemled og anonyme fondsstrukturer.

Question 2

Hvad investerer man i?

Accepted Answer

Tessin tilbyder mulighed for at investere i ejendomme, hvilket betyder, at der kun markedsføres ejendomsrelaterede investeringsmuligheder på platformen. På nuværende tidspunkt stiller Tessin udelukkende platformen til rådighed for projektejere, der har til hensigt at markedsføre ikke-omsættelige gældsbreve (direkte lån) eller præferenceaktier i aktieselskaber.

Question 3

Koster det noget at blive medlem?

Accepted Answer

Nej, det er helt gratis at investere i ejendomme via Tessins platform. Derudover får du uden beregning adgang til en e-bog om ejendomsinvesteringer.

Question 4

Forpligter jeg mig til at investere, hvis jeg bliver medlem?

Accepted Answer

Nej, medlemskabet giver dig mulighed for at investere, og du modtager uden beregning en e-bog om ejendomsinvesteringer.

Question 5

Hvem har ansvar for investeringen, markedsføringen og tilbuddet?

Accepted Answer

Det er den enkelte projektejer og dennes bestyrelse, som i sin helhed er ansvarlig for investeringen, markedsføring og tilbuddet. Tessin stiller kun et teknisk værktøj samt en opslagstavle til rådighed for projektejeren og har intet ansvar eller indsigt i investeringen, markedsføringen eller tilbuddet.

Investorer, der har spørgsmål om en specifik investering, er velkommen til at benytte den spørgefunktion, der findes på platformen, hvor spørgsmål om investeringen, selskabet og projektoplægget besvares af projektejeren. Investorer har også mulighed for at kontakte Tessins kundeservice, som efterfølgende sender spørgsmålene videre til projektejeren.

Question 6

Hvilke investeringsprojekter anbefaler Tessin?

Accepted Answer

Tessin kommer ikke med nogen anbefalinger, råd eller garantier i forbindelse med en investering eller et projekt. Tessin stiller kun et teknisk værktøj samt en opslagstavle til rådighed for projektejeren og har intet ansvar eller indsigt i investeringen, markedsføringen eller tilbuddet.

Question 7

Hvem bør investere i de projekter, der markedsføres på Tessin.com?

Accepted Answer

De projekter og investeringer, som markedsføres på Tessins platform, er typisk forbundet med en høj risiko. Typisk er der tale om topfinansiering, uden eller med efterstillet sikkerhed, af projekter, der drives af mindre projektejere med meget begrænsede finansielle ressourcer. Stort set alle investeringer, der markedsføres på platformen, er forbundet med risici, som banker eller kreditinstitutter ikke accepterer. Det er også grunden til, at det beregnede afkast ofte er usædvanligt højt.

I lyset af ovenstående er de projekter og investeringer, som markedsføres på platformen kun velegnede for ejendomsinvestorer med gode muligheder for at drage fordel af og vurdere det enkelte projekt eller investering. Ejendomsinvestorer uden erfaring bør altid rådføre sig med relevante eksperter såsom finansielle rådgivere, investeringsrådgivere, advokat, revisor eller lignende.

Question 8

Hvorfor kan jeg ikke investere et mindre beløb end 50.000 kr.?

Accepted Answer

Det er den enkelte projektejer, der afgør, hvad minimumsinvesteringen skal være i det enkelte projekt. For at kunne bruge Tessins tekniske værktøj og opslagstavle stiller Tessin dog krav om, at antallet af investorer aldrig må overstige 200 (pga. regulatoriske krav), samt at minimumsinvesteringen er tilstrækkelig høj for at undgå at tiltrække investorer, der mistænkes for at have manglende erfaring med investeringer generelt og i særdeleshed med ejendomsinvesteringer.

Question 9

Hvilken investeringshorisont bør jeg have?

Accepted Answer

Din investeringshorisont bør være identisk med ejendomsudviklerens tidshorisont. Den planlagte investeringshorisont fremgår typisk af investeringsmaterialet.

Question 10

Hvordan fungerer et lån?

Accepted Answer

Egenskaberne for lån adskiller sig fra investering til investering. Det er derfor vigtigt, at investoren omhyggeligt sætter sig ind i investeringsmaterialet samt gældsbrevet inklusive generelle vilkår for at kunne forstå, hvordan lånet fungerer, og hvilke egenskaber lånet har i det pågældende selskab.

**Generelt kan lån dog beskrives på følgende måde:**

Et lån har en låntager (projektejeren), eventuelt en eller flere kautionister og/eller pantsættere samt maksimalt 200 långivere. Ud over disse parter vil der være en låneagent, hvis opgave er at overvåge långiverens interesser samt repræsentere denne over for låntageren. Långivernes sammenlagte kapitalbeløb udgør lånebeløbet, og alle långivere har proportionelt ret til den eventuelle pant eller anden sikkerhed, der er tilknyttet lånet.

Med henblik på at lette beslutninger og kommunikation samt tilgodese alle långiveres interesse optimalt, overlader samtlige låntagere en stor del af deres indflydelse over lånet til en låneagent. Det betyder, at det er agenten, der eksklusivt repræsenterer samtlige långivere over for låntageren i alle væsentlige henseender, såsom udebleven tilbagebetaling, realisering af eventuel pant etc. Bemærk også, at låneagentens forpligtelser om at agere over for låntageren forudsætter visse majoritetsbeslutninger fra långiverne, samt at långiverne garanterer låneagentens omkostninger og salær. De nøjagtige vilkår fremgår af gældsbrevet samt de generelle vilkår til dette.

Question 11

Hvilke risici medfører en investering?

Accepted Answer

De projekter og investeringer, som markedsføres på Tessins platform, er typisk forbundet med en høj risiko. Typisk er der tale om topfinansiering uden eller med efterstillet sikkerhed af projekter, der drives af mindre projektejere med begrænsede finansielle ressourcer. Stort set alle investeringer, der markedsføres på platformen, er forbundet med risici, som banker eller kreditinstitutter ikke accepterer. Det er også grunden til, at det beregnede afkast ofte er usædvanligt højt. Ejendomsinvestorer uden erfaring bør altid rådføre sig med relevante eksperter såsom finansielle rådgivere, investeringsrådgivere, advokat, revisor eller lignende, før der investeres.

Risikoniveauet i forskellige investeringsprojekter varierer. Investoren bør være bevidst om, at en investering altid er forbundet med risici, og at hele eller dele af investeringen kan gå tabt.

[Læs mere om risici generelt](lrj3frk1i5iseoc14utgve1u7gf9cjc5). De mere projektspecifikke risici fremgår af det investeringsmateriale, som projektejeren distribuerer til de investorer, der har reserveret andele.

Question 12

Hvilke kontroller udfører det selskab, der markedsfører sine projekter?

Accepted Answer

Før Tessin giver en projektejer tilladelse til at bruge selskabets platform, foretages der en overordnet men ikke udtømmende undersøgelse af projektejeren og dennes repræsentanter. Undersøgelsen består af indberetninger i særlige registre med det formål at opdage registreringer hos fogedretter, skattevæsnet og domstole. Tessin lader normalt ikke projektejere med tilbagevendende og/eller alvorlige anmærkninger hos ovennævnte myndigheder bruge selskabets platform. Der redegøres tydeligt for mindre anmærkninger i investormaterialet.

Question 13

Bør jeg rådføre mig med nogen, før jeg investerer?

Accepted Answer

Ejendomsinvestorer uden erfaring bør altid rådføre sig med relevante eksperter såsom finansielle rådgivere, investeringsrådgivere, advokat, revisor eller lignende, før der investeres.

Question 14

Betaler jeg honorar eller forvaltningsgebyr?

Accepted Answer

Nej, investoren betaler hverken provision eller forvaltningsgebyr. Derimod betaler projektejeren og/eller det selskab, som investeringen sker i, gebyr til Tessins forbrug af platformen samt andre omkostninger i forbindelse med emission, tilbud, køb etc. Der kan også forekomme såkaldte ”management fees” (forvaltningsgebyrer) til moderselskabet eller andet nærtstående selskab, særligt ved forvaltning af eksisterende ejendomme.

Question 15

Hvilken indflydelse har jeg over investeringen og det selskab, jeg investerer i?

Accepted Answer

Præferenceaktier har ofte en lav stemmeværd og indfries til overkurs, hvilket indebærer, at præferenceaktiernes indflydelse over selskabet i praksis er ikkeeksisterende. Dog har alle ejere af præferenceaktier ret til at stemme for deres aktier og ret til at deltage i generalforsamlinger.

Ved emission af gældsbrev har investoren ingen indflydelse på det selskab, som investeringen sker i. Derimod er låntageren aftalemæssigt bundet af at skulle træffe hhv. ikke træffe visse foranstaltninger i overensstemmelse med gældsbrevet samt dets generelle vilkår. Ved emission af gældsbrev overdrager investoren en stor del af sin indflydelse over investeringen til en låneagent, så det nu er agenten, der eksklusivt repræsenterer samtlige långivere over for låntageren i alle væsentlige aspekter, såsom manglende tilbagebetaling, realisering af eventuel pant etc. Bemærk også, at låneagentens forpligtelser om at agere over for låntageren forudsætter visse majoritetsbeslutninger fra långiverne, samt at långiverne garanterer låneagentens omkostninger og salær. De nøjagtige vilkår fremgår af gældsbrevet samt de generelle vilkår til dette.

Question 16

Hvordan følger jeg min investering?

Accepted Answer

Når en investering har gennemført, har investoren mulighed for at følge projektets udvikling via Tessins platform. Hyppigheden af statusopdateringer afhænger af ejendomsudvikleren, men typisk kommer der opdateringer kvartalsvist. Informationen er normalt relativt kortfattet og overskuelig uden finansielle rapporter eller nøgletal. En fordel ved at investere i ejendomme er, at man også har mulighed for at besøge ejendommen på stedet.

Question 17

Hvilken type spørgsmål besvarer Tessins kundeservice?

Accepted Answer

Tessins kundeservice besvarer generelle spørgsmål om Tessin og er ligeledes behjælpelig, hvis du har brug for teknisk hjælp eller er i tvivl om, hvordan tjenesten fungerer. Tessins kundeservice kan også hjælpe med at sende dine spørgsmål om en bestemt investering videre til projektejeren.

Tessins kundeservice besvarer dog ikke spørgsmål, (a) der kan henføres til en specifik investering eller projekt – alle sådanne spørgsmål sendes videre til den pågældende projektejer, (b) som vedrører skat, (c) er af juridisk karakter, (d) om, hvilken investering eller projekt der anbefales.

Question 18

Investerer Tessin i projekterne?

Accepted Answer

Nej, Tessin investerer aldrig i projekter.

Question 19

Hvad er Tessin Premium?

Accepted Answer

Tessin Premium er et netværk bestående af investorer, som har investeret mindst 48.000 euro i de projekter, der har været markedsført på platformen det seneste år. Som medlem i Tessin Premium får du adgang til markedsførte projekter 12-24 timer før andre investorer samt fortrinsret ved tegning og tildeling.

Question 20

Til hvem skal jeg overføre den kapital, som skal investeres?

Accepted Answer

Kapitalen overføres normalt til en klientkonto hos Zimpler AB, der varetager ind- og udbetalinger på vegne af projektejeren. Zimpler AB bedriver betalingstjeneste ifølge lovgivningen (2010:751) om betalingstjenester og med tilladelse fra den svenske Finansinspektion. I visse tilfælde overføres kapitalen dog i stedet direkte til projektejerens bankkonto uden Zimpler AB’s indblanding. Tessin modtager ikke under nogen omstændigheder ind- eller udbetalinger og administrerer aldrig kapital for andre.

Question 21

Hvad sker der, hvis projektejeren ikke kan tilbagebetale lånet til tiden?

Accepted Answer

Om ett bolag inte har möjlighet att återbetala ett lån enligt utsatt tidsplan så utgör det i regel en uppsägningsgrund enligt lånevillkoren. Låneagenten har endast mandat att agera förutsatt att långivare som representerar mer än 50 % av det totala utestående beloppet röstar för en uppsägning. Sker ingen uppsägning så löper lånet på med en dröjsmålsränta på ytterligare 5 % utöver avtalad ränta fram till återbetalningsdagen. Information om processen vid en försening samt om avtalad dröjsmålsränta finns angivet i skuldebrevets lånevillkor.

*Långivarnas samtliga rättigheter utövas exklusivt och uteslutande att av Intertrust (Sweden) AB som anlitats av Låntagaren för att agera låneagent samt för att hålla säkerheterna för långivarnas räkning.*

Question 22

Hvordan sker indbetaling samt tilbagebetaling i Euro fra en svensk konto?

Accepted Answer

Indbetaling fra en svensk konto for projekt i EUR sker som en udlandsbetaling ved hjælp af IBAN og BIC. Tilbagebetaling sker i EUR og veksles af egen bank til SEK.

Question 23

Hvordan sker indbetaling samt tilbagebetaling i SEK fra en konto, der ikke er svensk?

Accepted Answer

Indbetaling fra en konto, der ikke er svensk, for projekt i SEK sker som en udlandsbetaling ved hjælp af IBAN og BIC. Tilbagebetaling sker i SEK og veksles af egen bank til lokal valuta.

Question 24

Hvordan fungerer sikkerhed for et lån?

Accepted Answer

**Generelt om sikkerhed**

Når rejsning af kapital sker i form af lån, kan låntageren stille forskellige former for sikkerhed for lånet, hvilket ikke er muligt ved emission af præferenceaktier. De lån, der markedsføres, er ofte efterstillede lån, dvs. at långivernes sikkerhed kommer efter banklån i prioriteringsrækkefølge.

Sikkerhederne for lånene består ofte af pantsat ejendom, eller at nogen kautionerer for lånet. At pantsætte ejendom betyder, at låntageren overdrager eller pantsætter ejendom til långiveren, så hvis låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, kan långiveren efterfølgende sælge ejendommen. Nedenfor følger de mest almindelige former for sikkerhed, der forekommer ved lån, som markedsføres via Tessin.

**Ejendomspant**

Ejendomspant indebærer, at ejendommens ejere ansøger om underpant i ejendommen og får et pantebrev som bevis for pantsætningen, pantebrevet overdrages derefter til långiveren som sikkerhed. Hvert pantebrev har en såkaldt ”prioritet”, dvs. den del af ejendommens værdi, som pantebrevet gælder for. Hvis lånet ikke tilbagebetales, kan panten realiseres, hvilket betyder, at ejendommen udpantes ved fogedforretning, hvor den sælges på tvangsauktion.

**Sekundær pantsætning**

At opnå sekundær pantsætning i et eksisterende pantebrev indebærer, at pantebrevet allerede er pantsat til en anden långiver. Sekundær pant kan udgøre en bedre sikkerhed end nye pantebreve med ringere prioritet, hvis det pantsatte pantebrev ikke er fuldt belånt, f.eks. hvis den første långiver har et pantebrev på 10 mio. kr. med prioritet 0-10 mio. kr., men gælden er afskrevet ned til 5 mio. kr., er der plads svarende til 5 mio. kr., som kan pantsættes til en ny långiver.

**Pantsætning af gældsbevis til boligforening**

Projektejere bygger ofte en ejendom for derefter at sælge det færdige byggeri til en boligforening. Købet finansieres ofte med banklån og medlemsindskud i foreningen, som udbetales, når byggeriet er færdigt. Boligforeningen kan ikke betale på forskud, men udfærdiger i stedet et gældsbevis (gældsbrev) – et løfte om, at projektejeren vil få betaling, når banklån og medlemsindskud modtages. Hvis projektejeren ikke tilbagebetaler lånet, kan långiveren sælge gældsbeviset eller inkassere det beløb, som boligforeningen skal betale til projektejeren, når byggeriet er færdigt.

**Aktiepant**

Aktiepant indebærer, at aktierne i et selskab tages i pant som sikkerhed for et lån. Hvis et moderselskab eksempelvis optager et lån, og datterselskabet er i besiddelse med aktiver af værdi, kan aktierne i datterselskabet pantsættes. Hvis låntageren ikke betaler lånet, kan långiveren overtage aktierne i datterselskabet og på den måde få sikkerhed for lånet. Ved en situation med insolvens kan aktiepant dog have en særdeles begrænset økonomisk værdi, eftersom långivere med pant i ejendomme, dvs. banken, prioriteres.

**Kaution**

De primære former for kaution er enkel kaution og selvskyldnerkaution. Ved enkel kaution kan långiveren kun henvende sig til den person, der har kautioneret for låntageren, efter at långiveren har forsøgt at få betalt gennem fogedforretning. Selvskyldnerkaution, en kaution “for egen gæld”, indebærer, at kautionisten har samme stilling som låntageren, hvad angår ansvaret for at tilbagebetale lånet, dvs. at långiveren kan rette henvendelse til den af låntageren og kautionisten, der har penge.

**Virksomhedspant**

Virksomhedspant er en form for sikkerhed i en virksomheds ”flydende ejendom” dvs. andre aktiver end ejendom, penge og aktier. Et bestemt beløb af virksomhedens aktiver indskrives her hos Bolagsverket, og låntageren får et bevis for dette i form af et generalpant, der pantsættes til långiveren. Den pantsatte ejendom er ikke fast, men i stedet pantsættes værdien af låntagerens generelle ejendomsmasse, som den ser ud fra tid til anden.

Ofte stillede spørgsmål og svar

Juridiske aspekter

Risici?