Utvecklingen på bostadspriser har stagnerat och inflationen ligger och balanserar kring 2-procentsstrecket, men samtidigt ökar byggkostnaderna för projektägarna med nästan det dubbla på årsbasis. Men även om marginalen minskar för byggherrar, finns det sätt att hålla kostnaderna stången från att äta upp en alltför stor del av vinsten.

När man talar om prisutvecklingen på bostadsmarknaden, tenderar diskussionen att ledas in på hur priserna utvecklas för köpare på andrahandsmarknaden. Sedan kan man också se till hur priserna på nyproducerade lägenheter utvecklas, och det senaste året har vi vant oss vid att höra hur bostadsutvecklare sänker priserna på nyproducerade lägenheter för att möta marknadens efterfrågan.

Utvecklingen av byggkostnader

Något som däremot omnämns i desto mindre utsträckning är hur kostnaderna för byggherrar utvecklas. När priser på nyproducerade lägenheter ökar, innebär det nämligen inte att byggherrens marginal ökar i motsvarande mån. Statistiska Centralbyrån (SCB) mäter också, utöver inflation och prisutveckling, hur byggkostnaderna utvecklas. För statistiken på byggkostnader, följer SCB utvecklingen på priset på bland annat byggmaterial, maskiner, vitvaror, transporter och lönekostnader.

Så hur utvecklas byggkostnaderna? Utvecklingen på årsbasis ligger för närvarande tämligen stadigt på omkring drygt 3,5 procent. I januari 2019 ökade kostnaderna med 3,7 procent, vilket är en nivå som ökningstakten legat stadigt på över hösten. Det är en ökning från början av 2018 då den låg på 2,7 procent.

Det innebär ökningstakten för byggherren

Ökningstakt på 2,7-3,7 procent på årsbasis för projektägares byggkostnader är för närvarande högre än både prisutvecklingen på färdigställda lägenheter och inflationen. Det senaste året har nämligen inflationen legat på omkring 2 procent, medan prisutvecklingen på bostäder har varit negativ. Detta har också gestaltats genom att bostadsutvecklare tvingats sänka priserna på sina objekt.

Innebörden av denna relation är att byggherrarnas marginal minskar just nu. Medan försäljningspriserna har gått ned på ett års sikt, har byggkostnaderna ökat med 3,7 procent. Byggherrar kan alltså vänta sig lägre vinstmarginal på sina projekt och baserat på trenden som SCB uppvisar senaste halvåret, ser det ut att fortsätta på samma vis.

Kan man sänka byggkostnaderna?

Det är givetvis utmanande att som enskild byggherre ta sig ur den rådande trenden för byggkostnader på marknaden. Krafterna som verkar är ofta bortom den enskilda projektägarens kontroll, men det finns sätt för projektägare att åter öka marginalerna, även i den pristrend som råder på bostadsmarknaden.

Faktorn för ökning av marginalen som kanske är svårast att påverka är försäljningspriset. Det är inte omöjligt att sälja dyra lägenheter, men man måste vara medveten om att det blivit svårare. Således kan man antingen höja kvaliteten på de nybyggda bostäderna eller vänta på att marknaden vänder uppåt igen för att hålla god marginal.

Något man kan påverka i desto större mån är kostnaderna, även om man inte bör tumma på kvaliteten i alltför stor mån. Ett tips är att göra som fastighetsprofieln Ingrid Westman avslöjade under en intervju i vår podd Fastighetsprofilerna, alltså att tillverka hus på modul, vilket minskar kostnader både i material och för arbetskraft på plats.

Därutöver finns ett tredje sätt för byggherrar att öka sin vinst och det är att effektivisera finansieringssidan av projekt och jobba med kapitalstrukturen. Ökad avkastning på eget kapital kan uppnås genom att jobba med belåning och hävstångseffekter. Bankers utlåning till fastighetsbolag är däremot mycket begränsad på grund av Basel III, men därför finns Tessin som alternativ finansiering av fastighetsprojekt.