Tessin planerar att expandera till Danmark och kommer i framtiden även att erbjuda möjligheten att investera på den danska fastighetsmarknaden. Innan man som investerare beger sig in på en ny marknad, måste man dock känna till hur den marknaden fungerar. Därför tittar vi här närmare på hur den danska bostadsmarknaden mår och hur den utvecklats under 2000-talet.

När man börjar investera på en ny marknad, som den danska bostadsmarknaden, är det viktigt att ha grundläggande förståelse för hur den marknaden mår och vad den har gått igenom. Även om den danska bostadsmarknaden är välmående idag och den danska ekonomin eljest är stabil, har den en svacka i bagaget som följd av finanskrisen. Den tuffa tiden har däremot medfört att ytterligare bubblor på bostadsmarknaden bättre kan undvikas.

Bubblan som sprack under finanskrisen

Danmark påverkades i större grad än Sverige och många andra länder av 2008-års finanskris. I likhet med den amerikanska bostadsmarknaden, hade värdena på danska bostäder blåsts upp under åren dessförinnan och resulterat i en bubbla som sprack i samband med krisen. I samband med att pådrivande krafter som en friare reglering och nya typer av bostadsfinansiering dök upp, ökade priserna kraftigt under kort tid mellan 2004 och 2007 enligt danska Nationalbank (Danmarks motsvarighet till Riksbanken).

Några av orsakerna till de hastiga prisökningarna och den överhettade marknaden går att finna i nya finansieringslösningar för privatpersoner. Sådana lösningar utgjordes bland annat av att banker ändrade beräkningsmetoder för att bestämma hur mycket bolåntagaren skulle amortera första året, med följden att amorteringsplanen blev mer baktung, det vill säga att det var låg amortering första året, men desto mer senare år. Detta fick lånet att upplevas som billigt. Därutöver tillämpades rörlig ränta i större utsträckning som på kort sikt sänker räntekostnaden samtidigt som förmögenhetsskatten frystes under dessa år, vilket ytterligare drev upp priserna på bostäder.

Den snabba ökningen av bostadspriser, ledde till att det var billigare att bygga villor än att köpa befintliga fastigheter, varför mängden nybyggen ökade under åren innan 2008. Detta ledde i sin tur, ganska naturligt, till ett överutbud av bostäder, vartefter kraschen var ett faktum. Från toppen 2006, föll bostadspriserna i snitt med omkring 30 procent till botten 2009.

Återhämtningen

Efter en ny dipp i bostadspriser 2012, har priserna återigen stigit i stadig trend till idag. Efter denna sex år långa uppgång, har alltså priserna nått samma nivåer som omkring toppen 2006. Skillnaden från innan krisåren, är att priserna på bostäder ökat i mer modest takt snarare än det snabba ruset som då rådde. I december 2018, låg kvadratmeterpriserna i Köpenhamnsregionen på i genomsnitt 26 000 danska kronor, alltså omkring 36 500 svenska kronor. Detta kan jämföras med priser i Stockholmsområdet på 68 000 svenska kronor.

Återhämtningen har underlättats av det låga ränteläge som rått även i Danmark det senaste årtiondet. Danska Nationalbankens styrränta är för närvarande -0,65% efter en höjning på 0,10 procentenheter 2016.

Volymen av utlåning till bostadsköpare är hög i relation till BNP i jämförelse med många andra länder enligt rapport från Nationalbanken (sidan 12), men bankers kreditförluster är fortsatt på mycket låga nivåer (sidan 8 i rapporten). Det framgår också av Finans Danmark att få danskar ligger efter med betalningarna förknippade med bostadslånet. Detta tyder på att den relativt höga belåningsgraden bland danskarna inte förefaller utgöra ett problem. Den danska ekonomin och arbetsmarknaden är i god form och inger trygghet för bostadsmarknaden och ser, enligt Danske Bank, ut att vara väl förberedd utifall den globala konjunkturen viker nedåt under de kommande åren.

Den danska bostadsmarknaden förefaller således idag vara välmående efter rusningen under åren innan finanskrisen och det efterföljande raset. Tillväxten har sedan 2012 varit stadig, men värderingarna på bostäder är långt under de svenska. Finans Danmark, en branschorganisation för finansmarknaden, bedömer att den danska ekonomin är i god balans och inger trygghet för bostadsmarknaden.