Vid fastighetsaffärer kan den framtida avkastningen avgöras av allt från skadade avloppsstammar till makroekonomiska trender. Hannes Kimari har fram till nyligen arbetat på Pangea Property Partners som erbjuder analyser och rådgivning vid fastighetsaffärer. Företaget agerar också rådgivare vid större bolagsaffärer. Nyligen hjälpte de exempelvis amerikanska Starwood Capital Group att lägga ett bud om närmare 9 miljarder kr på aktierna i fastighetsbolaget Victoria Park. Sedan slutet av augusti befinner sig Hannes på investmentbanken Pareto Securities avdelning för corporate finance och arbetar med projektfinansiering.

Hannes Kimari föddes i en liten by i östra Finland, flyttade till Borås som tioåring och kom sedan till Stockholm för studier i fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan. Han arbetade därefter med rådgivning i olika typer av fastighetstransaktioner på Pangea under drygt tre år, senast som associate. Idag arbetar Hannes på Pareto Securities med projektfinansiering av i huvudsak fastigheter.

Hur kommer fastighetsmarknaden att fungera om fem år?
– Jag tror på bostäder i Sverige som ett tillgångsslag. Byggandet kommer inte vara lika högt som i dag, men inte heller gå ned så mycket som vissa tror på grund av en stark befolkningsutveckling och stor efterfrågan på bostäder. På senare år har flera internationella investerare visat stort intresse för svenska bostäder. De tror på en stabil tillväxt i Sverige.

Under perioden 2000-2010 utgjorde bostäderna en femtedel av alla fastighetsaffärer, på senare år har det varit en tredjedel och Hannes tror att andelen kommer att vara densamma om fem år. De senaste åren har det byggts många exklusiva och dyra bostäder. Nu går det att se en mättnad i det segmentet. Vi kommer istället se mer av billigare bostäder framöver. Det är där efterfrågan finns, anser han. Han tror också att det kommer gå att bygga billigare. Det går inte att försvara att byggkostnaderna i Sverige är bland de högsta i Europa.
– Det krävs erfarenhet och kanske ett mer utvecklat samarbete av bostadsutvecklarna, men man bör kunna finna effektivare lösningar, modulbyggen med mera. Han noterar att det statliga investeringsbidraget höjdes i maj. En peng från staten om man håller lägre hyror. Det kommer inte att räcka, men är ett steg åt rätt håll. Han har sett projekt med relativt låga byggkostnader – men med en attraktiv arkitektur, till exempel BoKlok.

När det gäller finansiering av bostadsbyggandet börjar fler alternativ dyka upp.
– I Sverige är mycket bankfinansierat och det kommer att fortsätta vara så, men exempelvis preferensaktier och obligationer har kommit att bli mer populärt. Nu kommer också crowdfunding och andra alternativ. Crowdfunding har lyckats bra i USA och i några andra utvecklade ekonomier. När det blivit ett etablerat koncept så kan volymerna öka.
Hannes tror att räntorna kommer att höjas inom kort, kanske om drygt ett år. En räntehöjning kommer att påverka, men troligen blir det ändå små förändringar om räntan stiger långsamt. Den allmänna ekonomiska tillväxten blir avgörande, rullar det på som man vill då går det bra, men om omvärlden börjar höja räntorna, ja, då måste Sverige följa med.

Kan det inte hända saker ute i världen som man inte vill se?
– Absolut, men det är svårt hålla koll på varje riskfaktor. Vi bevakar främst storkontinenterna och försöker se vilka de stora riskerna är. Just nu handlar mycket om Trump och ränteutvecklingen i USA och Europa. Sett till fastighetssektorn är tillväxten, ränteutvecklingen och finansieringsmöjligheterna väldigt viktiga.

Vad har du för förväntningar på bostadspolitiken efter valet? Kan en blocköverskridande politik ge stora förändringar?
– Man har gjort ganska mycket de senaste åren, bland annat infört amorteringskrav två gånger. Jag tror en ny regering kommer att avvakta och se vad som händer med bostadspriserna. Går de upp eller ned? Om priserna går ned måste man först se vad det beror på. Är det på grund av ett högt utbud kommer det nog lösa sig självt. Byggare lämnar tillbaka mark och lägger en del nya projekt på is så att utbudet sjunker. Om det beror på räntan, ja då kan det behövas något från politikens håll, att man till exempel släpper amorteringskravet, men jag tror ändå inte på något dramatiskt.
Bostadsutvecklarna vill korta planprocesserna. Sedan har vi markfrågorna, men de ligger hos kommunerna.

Hannes tror på markanvisningar till lägre, men ”rätta priser” som är förankrade i dagens marknad. Han tror inte att synen på detta skiljer sig mellan partierna, snarare vem som driver markfrågorna i en kommun.
– Jag förväntar mig inte att så mycket kommer att hända i närtid. Amorteringskraven kanske kan ändras, men annars är det marknadsfaktorer som jag tror kommer spela störst roll.

Var bör det byggas?
– Man ska bygga där folk vill bo. Det är ofta nära eller i centrum. Just i centrum är ytan begränsad, men nära lägen finns. Man ska bygga där tillväxten finns och det är i dagsläget främst i storstäderna. Det finns mindre städer med tillväxt och där folk vill bo, så där går det säkert också bygga en del nytt.

Hur ser du på landsbygden som utvecklingsområde?
– Varje region har sin profil. Exempelvis regionstäder som Borås, det är en stad med cirka 100 000 invånare som går bra. Textilindustrin är stark, där finns bland annat många huvudkontor för klädbranschen.

Hannes tvingades själv till en snabb flytt till Stockholm när han skulle börja studera. Han var utan kontakter och fick uppleva hur det vara att bo med kompis i Södertälje på 19 kvm. Läget skulle ha varit bättre om hyresmarknaden hade varit avreglerad, som i Norge och Finland.
– Om vi gjort detsamma så hade vi fått se en helt annan balans mellan efterfrågan och utbud. Vi skulle sannolikt ha fått fler bostäder och framför allt större prisskillnad mellan att bo i centrum eller i förorten. Det nuvarande systemet gynnar de som redan är på ”insidan”.

Finns det någon myt i debatten som du vill avliva?
– Det har skrivits mycket om att byggandet nu är på rekordnivå, men vi byggde faktiskt mycket mer under miljonprogrammet och också under början på 90-talet.

Du kan läsa fler intressanta intervjuer med spännande personer på sidan Fastighetsprofilerna.