Tessins investerarskola #9: Det här med risk
Att alla investeringar är förknippade med någon typ av risk är nog de flesta medvetna om. Om inte annat blir man ständigt upplyst om detta via schablonartade varningstexter från fondbolag och emissionsinstitut. Men vilka risker är specifika för just fastighetsinvesteringar?
Naturligtvis skiljer sig riskerna åt mellan projekten beroende på underliggande fastigheten, projektägaren, motparter, geografisk placering etc, men olika typer av fastighetsprojekt har ändå delvis olika riskprofiler:
Exploateringsprojekt
Innefattar exploatering av mark samt nybyggnation. Denna projekttyp är ofta förknippad med relativt hög risk i och med de betydande osäkerhetsmomenten. Fördelen med denna projekttyp är att avkastningen normalt sett är högre och att investerat kapital normalt återbetalas inom 12 – 24 månader. Typiska riskmoment i denna typ av projekt är:
1. Byggkostnader – de slutliga kostnaderna är beroende av yttre faktorer som kan vara svåra att kalkylera med.
2. Motpartsrisk – vilken finansiell stabilitet finns hos kunder, entreprenörer och leverantörer samt vad händer om någon av dessa inte fullgör sina åtaganden?
3. Marknadsrisk – kommer slutprodukten kunna säljas/hyras ut till förväntat pris?
4. Finansieringsrisk – kommer byggkreditiv och eventuell slutfinansiering erhållas på kalkylerade nivåer?
Förvaltningsprojekt
Innefattar förvärv av befintligt hyresbestånd. Denna projekttyp är förknippad med lägre risk i och med att det normalt sett finns befintliga hyresgäster och fungerande förvaltning vid förvärvstidpunkten – det löpande kassaflödet reducerar därmed risknivån i denna typ av projekt.
Å andra sidan är avkastningen ofta lägre samt så kan investerat kapital vara inlåst under en längre tidsperiod. Typiska riskmoment i denna typ av projekt är:
1. Motpartsrisk - vilka hyresgäster finns, hur länge stannar de och vilken finansiell stabilitet har de? Finns det en stor hyresgäst som står för alla eller en väsentlig del av intäkterna eller kommer intäkterna från många mindre hyresgäster?
2. Hyresbeståndets skick – oväntade renoveringsbehov ökar risken i investeringen.
3. Geografisk placering – är hyresbeståndet beläget i en stad med ökande eller vikande befolkningsunderlag? Hur kommer staden att utvecklas och hur påverkas intäkterna om stadens största arbetsgivare avvecklar sin verksamhet?
Utvecklingsprojekt
Innefattar förvärv av befintlig byggnad som sedan utvecklas och förädlas. Denna projekttyp ligger, mätt i risk och avkastning, någonstans mellan exploateringsprojekt och förvaltningsprojekt.
Beroende på vilken utveckling som planeras så kan alla ovanstående risktyper aktualiseras i större eller mindre omfattning. Denna projekttyp ger normalt sett en relativt snabb återbetalning av investerat kapital.
Ett genomtänkt utvecklingsprojekt kan ofta nyttja fördelarna från de tidigare nämnda projekttyperna, exempelvis genom att utvecklingen av fastigheten sker parallellt med att hyresgäster finns kvar. På så sätt bevaras hela eller delar av kassaflödet under den tid som fastigheten utvecklas.
På Tessin.se marknadsförs alla ovanstående typer av fastighetsprojekt för att kunna möta behoven hos investerare med olika preferenser, riskvillighet samt avkastningskrav.
Du har väl inte missat övriga delar i Tessins investerarskola?
Liknande artiklar