Tessins investerarskola #7: Låna mera!
Idag fick jag hem ett brev från Resurs Bank där de erbjöd mig låna upp till 250 000 kronor utan säkerhet. Ett attraktivt erbjudande kan man tycka, men lån för privatkonsumtion är typiskt sett inget att rekommendera.
Att däremot låna för att investera i kommersiella fastigheter med stadiga kassaflöden kan inte bara ofta vara nödvändigt, utan även lönsamt. Det kallas att investera med hävstång, ”leverage" eller "gearing". Som säkerhet (på engelska "collateral") för lånet upplåter ofta låntagaren panträtt i sin fastighet.
Hur kan det då vara lönsammare att låna pengar än att inte göra det? Räntan kostar väl?
Ponera att det finns tre hyresfastigheter till salu som alla ger en direktavkastning på 100 000 kronor per år. Vardera fastighet kostar 1,5 miljoner kronor att köpa.
För det fall du har 1,5 miljoner kronor kontant, och väljer att inte låna, så kan du köpa en av fastigheterna vilket ger dig en årlig avkastning på 100 000 kronor. Om du däremot väljer att belåna fastigheterna så blir din avkastning en helt annan.
För det fall du belånar varje fastighet med 1 miljon kronor, behöver du bara lägga in 500 000 kronor av dina egna pengar i varje fastighet. Detta leder till att du med dina 1,5 miljoner kronor kan köpa alla tre fastigheter istället för bara en enda.
Avkastningen blir därmed 300 000 kronor per år, minus räntekostnader, istället för endast 100 000 kronor per år. Eftersom räntekostnaderna inte uppgår till 200 000 kronor per år så lönar det sig i detta fall att investera med delvis lånade pengar.
Det gäller dock att hitta den optimala lånestrukturen. För mycket lån ger en större osäkerhet och sårbarhet vid exempelvis nedgångar i marknadspriser och räntehöjningar. I dagsläget finns även ett förslag på ändrade skatteregler vilket potentiellt kan leda till ett fall i marknadsvärden på fastigheter framgent.
Mer om de föreslagna ändringarna i skattereglerna i nästa avsnitt av Tessins investerarskola!
Du har väl inte missat övriga delar i Tessins investerarskola?
Liknande artiklar