Tessins investerarskola #3: Konsten att värdera en fastighet
För att fullt ut förstå en investering så bör man ha en ungefärlig uppfattning om värdet på fastigheten. Det finns tre grundläggande metoder som alla kan förstå, och tillämpa, för att bilda sig en uppfattning om vad värdet är eller kan bli.
1. Försäljningar av jämförbara objekt
Den kanske enklaste metoden är att undersöka vad jämförbara objekt i jämförbart läge i närtid har sålts för. Ofta är det priset per kvadratmeter som brukar användas som nyckeltal. Ju större antalet objekt du jämför med desto säkrar uppgifter får du.
Ett tips är att hålla utkik på booli.se, objektvision.se samt blocket.se. Ett samtal till några lokala mäklare kan också ge ovärderlig information. Denna metod kan dock vara problematisk att använda på instabila marknader eller på marknader där antalet jämförbara objekt är litet.
2. Direktavkastning
Vad gäller kommersiella fastigheter så är avkastningsmetoden en adekvat och etablerad värderingsmetod. Denna metod utgår från att värdet på fastigheten bestäms utifrån den avkastning som fastigheten genererar. Denna avkastning jämförs med avkastningen på liknande objekt samt avkastningen som andra finansiella placeringar kan förväntas ge, såsom börsen, obligationer, räntemarknaden och bankplaceringar.
Vid tillämpning av avkastningsmetoden så beräknar man vad nettoavkastningen på fastigheten uppgår till. För det fall fastigheten genererar 1 500 000 kronor i intäkter per år och har kostnader om 1 200 000 kronor per år så uppgår avkastningen till 300 000 kronor.
Ett pris på fastigheten om 4 700 000 kronor ger en direktavkastning på 6,4 % (300 000 / 4 700 000). Det är inte ovanligt att renodlade kontorsfastigheter, logistikfastigheter samt samhällsfastigheter kan ge en direktavkastning (eller ”yield” som det ofta kallas) på 8 – 10 % medan hyresbostadsfastigheter normalt sett ger en direktavkastning på 4 – 6 %.
Direktavkastningen är dock naturligtvis alltid beroende av läge, skick, utbud samt bedömd vakansrisk. Ibland används också uttrycket direktavkastning. Vill du fördjupa dig i definitionen kan du läsa mer i Fastighetsnytts sammanställning Vad är innebörden av driftnetto och direktavkastning?.
3. Kostnad för återuppbyggnad
Den tredje metoden för att fastställa värdet på en fastighet är att beräkna kostnaden för återuppbyggnad. Principen bakom denna metod är att värdet motsvarar markens värde + byggkostnader – avskrivningar.
Denna metod tillämpas i första hand på nyproducerade fastigheter. För äldre fastigheter är metoden mindre användbar, inte minst på grund av problemen med att värdera avskrivningarna.
Du har väl inte missat övriga delar i Tessins investerarskola?
Liknande artiklar