Syftet med dina fastighetsinvesteringar är givetvis att de ska bära frukt och ge avkastning. Denna avkastning ska också beskattas och eftersom Tessin erbjuder investeringar i form av lån och tidigare även preferensaktier, kan skatten skilja från projekt till projekt. Dessutom ser det annorlunda ut beroende på om du investerat som privatperson eller genom ett aktiebolag. Därför har vi sammanställt en kort guide till den relevanta skatterätten.

Här går vi igenom vilka skattesatser som gäller för respektive typ av avkastning, kontrolluppgifter och deklaration. Guiden är däremot en generell beskrivning av skatteregler och är därför inte uttömmande för respektive investerares specifika situation.

Om du investerar som privatperson

Oftast är uppgifterna för ränta, utdelningar och inlösen av preferensaktier förifyllda i din deklaration om kontrolluppgifter har lämnats in av låntagaren. Du ska däremot kontrollera att de lämnade uppgifterna stämmer, eftersom det är du som i slutändan ansvarar gentemot Skatteverket att din deklaration är korrekt.

Däremot ska amorteringsdelen när ett lån återbetalas inte deklareras. Du behöver heller inte deklarera något i samband med att du lånar ut pengar eller tecknar aktier, utan endast när du får avkastning på ditt investerade kapital.

Lån

När du lånar ut pengar till projektägare via Tessin, utgörs din avkastning av ränta, på vilken skatten är 30 %.

Var du kontrollerar detta i din deklaration:

Klicka på Kontrollera och 7. Inkomster - Kapital
→ Gå ned till 7.2 Ränteinkomster, utdelningar m.m.: Här visas bolaget som lämnat uppgift, räntan som betalats samt eventuell avdragen skatt. Om ingen uppgift finns förifylld, ska du själv deklarera räntan.

Hur du deklarerar detta till Skatteverket:

Klicka på Ändra
→ Välj 7.2 Ränteinkomster, utdelningar m.m. ur listan.
→ Fyll i nytt totalbelopp i rutan (summan av förtryckta räntor och den nya räntan som du vill deklarera). (Se exempel med 5 000 kr i ränta och inget förtryckt).

→ Klicka på Spara. Det nya beloppet ska nu visas i deklarationen.
→ Gå in på Ändra igen.
→ Välj Ändra övriga upplysningar under 17.
→ Beskriv ändringen som du gjorde avseende ränteinkomsten.

Se mer om räntor på Skatteverkets vägledning om ränteinkomster

Preferensaktier

När du investerar i företag via Tessins plattform genom att teckna preferensaktier, kan du få avkastning antingen i form av utdelning eller kapitalvinst. För båda typerna av avkastning är skatten 25 %.

Utdelning

Var du kontrollerar detta i din deklaration:

Klicka på Kontrollera och 7. Inkomster - Kapital.
→ Gå ned till 7.2 Ränteinkomster, utdelningar m.m.: Här visas bolaget som lämnat uppgift, utdelningen som betalats ut samt eventuell avdragen skatt. Om ingen uppgift är förifylld, ska du själv deklarera utdelningen.

Hur du deklarerar detta till Skatteverket:

Klicka på Bilagor.
→ Klicka på Okvalificerade andelar i onoterade företag (K12).
→ Kryssa i rutan Jag vill lämna uppgift [...] och ange företagets organisationsnummer och sedan klicka på nästa.
Observera att du ska skicka in en K12-bilaga per bolag.
→ Klicka på texten Utdelning/vinst på onoterade, okvalificerade andelar [...] (länken där statusen är Ej klart).
→ Fyll i den utdelning som du har fått under året i ruta 1.1 under A.. (Se exempel med utdelning på 5 500 kr.)

→ Klicka på Spara.

Observera att beloppet i avsnitt 7.2 i deklarationen är utdelningen multiplicerat med 5/6.

Observera att även om kapitalvinst/utdelning redan är förifyllt i din deklaration kan det krävas att du gör en rättning. Det beror på att alla utdelningar/ränteutbetalningar mm. hamnar under 7.2 i din deklaration för beskattning om 30 % på totalbeloppet. Det finns vissa kriterier för att aktierna ska få beskattas till 25 % och detta behöver du själv kontrollera och sedan göra ändringar i din deklaration om din utdelning/kapitalvinst på preferensaktier inte är upptagen till 5/6 av beloppet.

För rättning går du in på 7.2 Ränteinkomster, utdelningar mm. Ändra i totalbeloppet längst ner genom att ta totalbeloppet minus alla utdelningar som ska rättas. Gå till sidan för bilagor och välj bilaga K12 (en bilaga per utdelning) och fyll i enligt instruktionen ovan. När du sparar bilagan sker en automatisk rättning under 7.2

Inlösen eller försäljning

Var du kontrollerar detta i din deklaration:

Klicka på Kontrollera och 7. Inkomster - Kapital.
→ Gå ned till 7.4 Vinst fondandelar m.m.; Här visas bolaget som lämnat uppgift, utdelningen som betalats samt eventuell avdragen skatt. Om ingen uppgift är förifylld, ska du själv deklarera försäljningen.

Hur du deklarerar detta till Skatteverket:

Klicka på Bilagor.
→ Klicka på Okvalificerade andelar i onoterade företag (K12).
→ Kryssa i rutan Jag vill lämna uppgift [...] och ange företagets organisationsnummer.
→ Klicka på nästa.
Observera att du ska skicka in en K12-bilaga per bolag.
→ Klicka på texten Utdelning/vinst på onoterade, okvalificerade andelar [...] (länken där statusen är Ej klart).
→ Fyll i antal aktier som har sålts i första rutan under avsnitt B., ange datum för inlösen och markera att försäljningen avser andelar i ett aktiebolag. (Se exempel nedan med försäljning av 125 aktier för 440 kr per aktie, vilka tecknades för 400 kr per aktie.)

→ Fyll i vad du fick betalt för försäljningen i rutan för Ersättning för avyttring och sedan vad du betalade för aktierna när du tecknade dem i ruta 1.4. Vinsten är försäljningspriset minus vad du betalade för aktierna (omkostnadsbeloppet).
→ Klicka på “Spara”.

Observera att beloppet i avsnitt 7.4 i deklarationen är vinsten multiplicerat med 5/6.

• Se mer om beskattning av onoterade aktier på Skatteverkets sida för rättslig vägledning

• Se även Skatteverkets förklaring till deklarationen

Om du investerar som företag

Vare sig investeringar är ditt aktiebolags huvudsakliga verksamhet eller en sidoverksamhet, sker beskattningen på samma sätt. Till skillnad från privatpersoner, får du inga kontrolluppgifter för dina investeringar från projektägaren, utan du är skyldig att redovisa för dessa på egen hand. Här nedan ges en kort presentation av var i deklarationen din avkastning ska redovisas. Vad gäller investeringar i onoterade aktier, bedöms dessa alltid vara näringsbetingade aktier på grund av att Skatteverket anser att de inte är omsättningsbara på samma sätt som marknadsnoterade aktier. Därför beskrivs nedan endast näringsbetingade aktier. Observera att om bolagets aktier, som du investerat i, skulle marknadsnoteras, kommer aktierna inte längre anses vara näringsbetingade.

I deklarationen av balansräkningen, ska preferensaktierna tas upp i ruta 2.7 som en finansiell anläggningstillgång (2.16 om investeringar är huvudverksamheten). Vad gäller lån, tas de upp i ruta 2.12 om löptiden är mer än ett år och i ruta 2.21 om det rör sig om lån som ska återbetalas inom ett år.

Lån

När du lånar ut pengar till projektägare via Tessin, utgörs din avkastning av ränta, på vilken skatten är 20,6 %.

Hur du deklarerar detta till Skatteverket:

Influten ränta tas i sin helhet upp som ränteintäkt i ruta 3.15.

Preferensaktier

Har du investerat i företag via Tessins plattform genom att teckna preferensaktier, kan du få avkastning antingen i form av utdelning eller kapitalvinst. Eftersom aktierna är näringsbetingade andelar, är all utdelning och kapitalvinst skattefri.

Hur du deklarerar utdelningen till Skatteverket:

Utdelningen ska ha tagits upp i det bokförda resultatet i ruta 3.12; fyll sedan i utdelningen i ruta 4.5 b.

Hur du deklarerar inlösen och försäljning till Skatteverket:

Kapitalvinsten ska ha tagits upp i det bokförda resultatet i 3.12; den ska även fyllas i ruta 4.7 a.

Se mer information om näringsbetingade tillgångar på Skatteverkets sida för rättslig vägledning

Detta inlägg är bara en allmän beskrivning av rättsläget och ska inte tolkas som råd eller rekommendationer i det enskilda fallet. Om du är osäker, bör du alltid rådfråga en skattejurist eller redovisningsekonom.