Sedan 2020 erbjuder Tessin möjligheten att investera i fastighetsprojekt i Finland. När ett sådant erbjudande dyker upp kan man stöta på termen “RS-system” eller “RS-projekt”. I detta blogginlägg förklarar vi kort vad RS-system betyder och vad det kan innebära för just din investering.

Enligt lag om bostadsköp i Finland (23.9.1994/843) kan bostäderna som säljs delas in i tre grupper; nya bostäder under produktion, nya färdigställda bostäder samt befintliga bostäder. Alla bostadsaktiebolag verksamma i den första gruppen “nya bostäder under produktion” uppför ett s.k. RS-projekt.

RS-systemet utvecklades i Finland på 1970-talet i syfte att skydda bostadsköparnas investering i aktierna i ett bostadsaktiebolag under byggfasen. Initialt var strukturen endast en rekommendation från monetära finansinstitut vars finska översättning är grunden till förkortningen RS (Rahalaitosten neuvottelukunnan Suosittelema). Sedan 1990-talet har riktlinjerna inom RS-systemet varit en del av Lag om bostadsköp.

RS-systemet är aktuellt för all nyproduktion där bostadsutvecklaren ("utvecklaren") avser sälja aktierna i det aktuella bostadsaktiebolaget redan under tiden byggnationen pågår. RS-systemet kan också användas vid vissa tilläggs- och renoveringsobjekt. Köpeavtal i RS-projekt innehåller bl.a. detaljer av en delbetalningsplan som köparen följer under byggnationstiden. Köparen betalar köpeskillingen i delar under produktionstiden vilket möjliggör att försäljningsintäkter delvis kan finansiera byggnationen och därmed kan leda till lägre belåningsgrad för kostnaderna.

Administrativa krav inom RS-system

Det finns vissa, till RS-systemet unika, krav som måste uppfyllas av utvecklaren innan försäljningen av bostäderna får starta. Det första steget innefattar framtagande av RS-handlingarna, de, s.k. skyddsdokumenten.

RS-projekt kräver att utvecklaren tar fram skyddsdokumenten, vilka inkluderar bl.a. registreringsbevis till bostadsaktiebolaget, bolagsordning samt ekonomisk plan. Den ekonomiska planen för RS-projekt kan delvis jämföras med den ekonomiska planen som upprättas för bostadsrättsföreningar i Sverige. Dock behövs bostadsaktiebolagets lån under byggnationstiden specificeras tillsammans med alla uttagna pantbrev i den ekonomiska planen till skillnad från den motsvarande versionen i Sverige. Vidare innehåller skyddsdokumenten alla handlingarna relaterade till den fastighet eller arrenderätt som bostäderna uppförs på samt alla handlingar relaterade till den byggtekniska sidan av projektet (bygglov, ritningar, entreprenadavtal och försäkring).

Skyddsdokumenten förvaras vanligtvis hos den bank som tillhandahållit finansieringen eller den regionala myndighet där fastigheten eller arrenderätten är belägen. Först när skyddshandlingarna är registrerade hos det s.k. förvaringsinstitutet får utvecklaren underteckna köpeavtal. De registrerade skyddsdokumenten är bindande för utvecklaren och får ej ändras utan bostadsköparnas samtycke vilket i praktiken betyder att utvecklaren inte kan höja byggnadskreditivet (dvs. ta ut mer säkerheter än planerat) utan köparnas skriftliga godkännande.

Köparnas speciella säkerheter

Säkerheter vars syfte är att skydda köparna från byggfel och/eller eventuella problem under byggnationstiden, är en integrerad del av RS-systemet. En av de följande tre säkerheterna gäller från början av projektet tills 10 år efter färdigställandet.

Under byggnationstiden ställer utvecklaren en säkerhet som i praktiken är en bankdeposition, bankgaranti eller annan lämplig försäkring i enlighet med lag. Värdet på säkerheten måste uppgå till minst 5 % av de beräknade byggkostnaderna vid försäljningsstart och senare till minst 10 % av försäljningsintäkterna. Säkerheten gäller tills dess den frigörs av aktieägarna efter färdigställandet, dock i minst tre månader efter det att byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt byggnaden för användning.

Efter att ovannämnda säkerhet frigjorts, ersätts den med en säkerhet för tiden efter färdigställandet som skall motsvara minst 2 % av den sammanlagda köpesumman för de sålda aktierna. Denna säkerhet gäller i minst 15 månader efter det att byggnadstillsynsmyndigheterna har godkänt byggnaden för användning.

Till sist kvarstår en insolvensförsäkring som har tagits fram i samband med projektets start och som gäller i 10 år efter färdigställandet. I praktiken erbjuder försäkringsbolag insolvensförsäkring som kan täcka del av kostnaderna som uppstår i fall av byggfel och brister i huset. Sådana fel och brister måste bevisligen bero på försummelser av god byggnadssed och framkomma inom tio år från det att förvaltningen av bostadsaktiebolaget överlåtits till aktieägarna. Aktieägarna kan ersättas om utvecklaren har förklarats insolvent, om verksamheten har upphört eller om inga andra tillgångar finns.

Att investera i RS-projekt

En typisk Tessin-kund är utvecklaren som har grundat ett bostadsaktiebolag i syfte att bygga nya bostäder som säljs innan färdigställandet (RS-projekt). I praktiken kan utvecklaren både äga aktierna i det nyligen grundade bostadsaktiebolaget och agera som totalentreprenör för projektet. Entreprenadavtal, som är en del av skyddsdokumenten, finns alltså mellan bostadsaktiebolaget och utvecklaren. RS-strukturen kan påverka långivarnas säkerheter till viss mån.

Fastighetspant/pant i arrenderätt

Mängden av pantbrev samt information om befintligt eller planerat byggkreditiv måste specificeras i den ekonomiska planen som är del av skyddsdokumenten och som finns registrerad hos förvaringsinstitutet. Informationen delges till alla bostadsköpare (aktieägare) och ändringar får ej göras utan bostadsköparnas samtycke. Säkerhetens styrka påverkas inte av RS-systemet i sig men säkerheten har godkänts eller måste godkännas av flera parter dvs. köpare. Ett aktiebolag får under byggnadsfasen ta upp skuld, ställa sin förmögenhet som säkerhet eller ingå andra förbindelser endast enligt den ekonomiska planen.

Aktiepant

Aktiepant i bostadsaktiebolaget som äger fastigheten samt dess byggnader är inte att föredra i RS-projekt från utvecklarens perspektiv. Aktierna som är pantsatta kan nämligen inte säljas till bostadsköpare och sålda aktierna kan inte pantsättas. Aktiepant i bostadsaktiebolaget kan därmed förhindra projektets förlopp. Om en aktie ändå är föremål för panträtt ska den som förvarar skyddsdokumenten anmäla pantsättningen så att den på behörigt sätt blir registrerad. Aktiepant i utvecklaren eller i andra närstående bolag bör inte påverkas av RS-systemet.

Proprieborgen

Proprieborgen från bostadsaktiebolaget som äger fastigheten samt dess byggnader är inte att föredra från utvecklarens perspektiv då förbindelsen skulle negativt påverka/omöjliggöra försäljningen. Proprieborgen från utvecklaren eller andra närstående bolag bör inte påverkas av RS-systemet.

Välkommen att kontakta vår kundtjänst på info@tessin.se om du har några frågor. Håll utkik i nyhetsbreven för nya investeringsmöjligheter!