En del av de investeringsmöjligheter som marknadsförs via Tessin är så kallade refinansieringscase. Det innebär att ett lån som tidigare tagits via plattformen återbetalas till de befintliga långivarna med pengar som projektägaren får in genom att ta ett nytt lån. Här nedan berättar vi mer om vad refinansiering innebär för dig som långivare.

“Refinansiering” betyder att en låntagare förnyar ett eller flera befintliga lån genom återbetalning med pengar som låntagaren får genom att ta ett nytt lån. Detta är ett mycket vanligt förfarande vid exempelvis banklån - både när det rör sig om privatpersoners bostadslån och lån till företag. När det handlar om bostadslån, säger man i dagligt tal att man omförhandlar eller lägger om lånet när det refinansieras. Men låt oss se till hur refinansiering av banklån till främst företag fungerar.

Så refinansieras banklån

Belåning är oerhört vanligt förekommande bland företag, vare sig företaget är verksamt inom fastighetsbranschen eller inom andra verksamhetsområden. Inga låneavtal har dock obegränsad löptid, utan samtliga lån har ett slutdatum då lånet senast ska återbetalas. För bostadslån är det vanligt att lånet löper på exempelvis 30 år, medan företagslån - åtminstone för sådana lån som tas för att finansiera den löpande verksamheten - vanligtvis har löptider på omkring 3-7 år.

Löptid
Ett lån ska alltså återbetalas senast på slutdagen, men i de allra flesta fall har inget företag avsikten att vara helt utan skulder i balansräkningen när lånet löper ut. Tvärtom, är det ofta eftersträvansvärt att ha viss belåning i bolaget för hävstångseffekter. Därför kommer det befintliga låneavtalet återbetalas genom att låntagaren tecknar ett nytt låneavtal. Detta andra låneavtal kan tecknas hos samma bank som det befintiga lånet eller hos annan bank.

Nu är det mycket sällan som låntagare låter ett sjuårigt lån löpa hela tiden ut. Det är snarare vanligare att lånet refinansieras minst ett år i förväg. På så vis kan låntagaren försäkra sig om att denne har finansiering för till exempel sju nya år i stället för bara ett år. Denna trygghet är också bättre av redovisningsmässiga skäl, då lånet kan betecknas som en långfristig skuld istället för en kortfristig, vilket inger större trygghet för aktieägarna. Skillnaden mellan långfristiga och kortfristiga skulder är om lånet ska betalas senare än eller inom 12 månader.

Ändrade villkor
Däremot är det inte bara det faktum att löptiden närmar sig sitt slut som är den huvudsakliga pådrivande faktorn till att lån refinansieras. Det är minst lika vanligt förekommande att förutsättningarna för bolaget har förändrats under resans gång sedan låneavtalet ingicks. Det är nämligen mycket som kan inträffa under några års tid sedan lånet togs. Sådana förutsättningar kan vara både bolagsspecifika och marknadsrelaterade. Exempelvis kan bolaget ha växt i högre takt än förväntat och företaget behöva utöka lånet, eller så kan marknadsräntorna ha sjunkit sedan lånet tecknades, varför låntagaren också vill sänka sina räntor i linje med marknadsläget.

Det viktiga att ha med sig är att det främsta syftet med refinansiering är villkorsändringar. Sådana ändringar kan utgöras av att räntan sänks, storleken på lånebeloppet ökas, amorteringstakten dras ned eller att andra finansiella åtaganden som låntagaren ska följa förändras (exempelvis åtaganden om att bibehålla viss belåningsgrad under lånets livstid). Varje gång en refinansiering sker, ändras givetvis också avtalsvillkoret om slutbetalningsdag, vilket nämnts ovan under “Löptid”.

Refinansiering via Tessin

Tessin marknadsför ett flertal investeringsmöjligheter där banklån refinansieras genom att projektägare tar lån via plattformen. På samma sätt kan tidigare kapitalresningar via Tessin refinansieras med en ny resning. Faktum är att det i vissa fall är en medveten plan att, i samband med att ett lån tas, också planera för att lånet ska refinansieras efter en viss tid. Syftet med detta är främst att hålla löptiderna nere för att du som långivare inte ska binda upp ditt kapital under mycket långa perioder samt för att undvika försenade återbetalningar. Ett exempel på en kapitalresning som görs i syfte att refinansiera ett tidigare lån från Tessin är Konvertering av sekelskiftesfastighet.

I en kapitalresning i samband med en refinansiering, har också den som är befintlig långivare optionen att välja om man vill låna ut pengar igen till projektägaren, eller att avstå och vänta på andra projekt. Om man vill låna ut pengar igen, gör man det emellertid genom samma process som eventuella “nya” långivare och man har ingen förtur till nyteckning. Men faktum är att refinansiering alltså ger förbättrade möjligheter för dig som investerare att med mer jämna mellanrum fatta beslut för dina pengar.

En ytterligare fördel som refinansiering medför är att löptidsrisken mildras. Ett lån med lång löptid har större osäkerhet, eftersom det är svårare att förutspå och överblicka faktorer som bolagets prestation och omvärldsfaktorer över längre tid än kort tid. Det är nämligen enklare att göra prognoser på två års sikt än på fem års sikt. Med kortare låneavtal blir sådana faktorer som kan innebära förändrade förutsättningar för lånet, mer överblickbara. Därför är det en fördel att du som långivare ges tillfälle att omvärdera projektets potential efter en tid.

Däremot kan i många fall räntan på lånet sänkas vid den andra kapitalresningen för samma utvecklingsprojekt, med tanke på att projektet har fortskridit under det första låneavtalets löptid och närmat sig färdigställande. Detta minskar sådana osäkerhetsfaktorer som kan ha förelegat i början av ett byggnationsprojekt, som till exempel om detaljplanen kommer att överklagas eller hur många lägenheter som har sålts, och så vidare.

Således är det inget att höja på ögonbrynen för om du kommer i kontakt med projekt på Tessin med lån som löper på 2+2 år istället för ett längre lån på 4 år. Refinansiering medför fördelar för både projektägaren och långivaren i och med att löptidsrisken minskas för långivaren, medan låntagaren potentiellt kan få med fördelaktiga villkor efter refinansieringen. Sådana här omläggningar är ett etablerat förfarande mellan banker och dess låntagare, varför aktörerna som verkar via Tessin också bör ha tillgång till den flexibilitet som refinansiering innebär.

Vill du också ta dig in på fastighetsmarknaden? Skapa ett konto på Tessin.se och bli uppdaterad med nya investeringsmöjligheter och de senaste nyheterna inom fastighetsbranschen.