De kapitalanskaffningar som marknadsförs via Tessin har över tid skiftat från att i huvudsak ske i form av preferensaktier till lån från investeraren till projektägaren. Detta beror på att investeringarna på så vis kan bli något säkrare tack vare möjligheten för låntagaren att ställa säkerheter för lånet, något som inte är möjligt vid emission av preferensaktier. Detta innebär att investeraren har bättre möjligheter att få betalt om något skulle gå fel och projektägaren går i konkurs.

Vanligtvis rör det sig om efterställda lån som marknadsförs, det vill säga att långivarna har säkerhet som kommer efter banklån i prioriteringsordning. Detta möjliggör högre avkastning än vad banken får, på grund av den ökade risken. Ett annat sätt att beskriva efterställda lån är genom att använda begreppen seniorfinansiering och juniorfinansiering. Om den första långivaren i exemplet ovan är en bank som har förstahandspant i projektägarens fastighet, kallas banken för en senior långivare, medan den andra långivaren i det fallet kallas för en junior långivare. Eftersom banker aldrig lånar ut hela det belopp som ett fastighetsprojekt behöver, finns det ett ökat behov på fastighetsmarknaden att även kunna uppta juniora lån för att kunna uppföra byggprojekt. Den juniora långivaren är efterställd den seniora, men kan ändå i många fall få säkerhet för sitt lån i samma pantbrev. På Tessin hanterar vi just sådan juniorfinansiering.

Förenklat kan man säga att säkerheter för lån förekommer i två former: att egendom sätts i pant eller att någon går i borgen för lånet. Med pantsättning menas att låntagaren överlämnar eller intecknar egendom till långivaren som säkerhet för ett lån, vilket innebär att om låntagaren inte kan återbetala lånet, kan långivaren sälja den pantsatta egendomen för att få tillbaka det utbetalade beloppet. Nedan beskrivs de vanligaste formerna som tillämpas på Tessin, det vill säga fastighetspant, aktiepant och företagsinteckning.

Pant

Fastighetspant

Fastigheten intecknas hos Lantmäteriet, så att fastighetsägaren får ut ett pantbrev som bevis för inteckningen. Det är sedan detta pantbrev som överlämnas till långivaren som säkerhet för lånet.

En fastighet kan intecknas i flera omgångar så att det finns flera inteckningar. Till exempel kan en fastighet som är värd 10 miljoner kr ha en första inteckning för 5 miljoner, en andra för 3 miljoner och en tredje för 2 miljoner. För varje inteckning finns separata pantbrev. Varje pantbrev har även ett så kallat “inomläge”, det vill säga vilken del av fastighetens värde som det avser. Den inteckning som gjordes först i tiden får ett lägre inomläge och har bättre ställning än senare inteckningar vid pantrealisation (till exempel om låntagaren skulle gå i konkurs). I exemplet ovan, skulle det andra pantbrevet ha inomläget 5 miljoner kr - 8 miljoner kr, vilket innebär att det har lägre prioritet än det första pantbrevet.

Om något skulle gå fel och låntagaren inte betalar tillbaka lånet, kan långivaren “realisera panten”. Det innebär att fastigheten utmäts av Kronofogdemyndigheten som säljer den på exekutiv auktion. Ifall ett lån via Tessin inte kan betalas tillbaka helt till långivarna, får långivarna dela på det belopp som man som långivarkollektiv får genom utmätning. Hur mycket var och en får baseras procentuellt på hur stor andel av det totala lånet som den individuella långivaren stod för. Från det beloppet ska däremot låneagentens kostnader först dras av innan pengarna fördelas på långivarna.

Andrahandspantsättning och efterställda lån

Ett pantbrev som lämnats till en långivare behöver inte exakt motsvara lånets storlek. Lånet kan ha amorterats under löptiden så att det uppstår ett utrymme i pantbrevet som inte utgör säkerhet för något lån. Ett exempel på detta är ett pantbrev för 5 miljoner kr är utfärdat för ett lån som uppgår till 3 miljoner kr, då finns ett utrymme på 2 miljoner kr. Detta utrymme kan pantsättas till en ny långivare, vilket kallas för andrahandspantsättning.

Andrahandspantsättning är ett alternativ till att ta ut nya pantbrev med sämre inomlägen. Om det exempelvis redan finns två pantbrev utfärdade, kan en ny långivare få bättre säkerhet för sin fordran genom att få andrahandspant i det första pantbrevet, eftersom långivaren annars bara skulle få tredje bästa inomläget. Det går även att kombinera andrahandspant i ett pantbrev med bästa inomläge, med nya pantbrev med sämre inomläge för att överlag få bättre säkerhet än om långivaren enbart skulle ha säkerhet i det nya pantbrevet. Det är särskilt intressant för långivare att få säkerhet i så bra inomläge som möjligt ifall fastighetens marknadsvärde skulle sjunka, eftersom det då är större sannolikhet att man får betalt för sin kredit.

Om låntagaren skulle gå i konkurs, får den andra långivaren i samma pantbrev betalt efter den första långivaren, men den andra långivaren är prioriterad före både långivare utan säkerhet och aktieägare samt fordringsägare med efterställda pantbrev. Ett annat sätt att uttrycka detta är att den andra långivarens lån är efterställt den första långivarens lån.

Pantsättning av revers till bostadsrättsförening

I många fall bebygger en projektägare en fastighet för att sedan sälja den färdiga byggnaden till en bostadsrättsförening. I praktiken finns en överlappning mellan projektägaren och styrelsen i bostadsrättsföreningen innan bostadsbyggnaden är byggd och de boende har flyttat in. Bostadsrättsföreningen har så gott som alltid ett lånelöfte från en bank som ska täcka en del av det pris som man betalar till projektbolaget. Köpet finansieras även med insatser från framtida medlemmar i bostadsrättsföreningen som har anmält intresse för att flytta in i nyproduktionen. Medlemsinsatserna och banklånet kommer däremot inte utbetalas till bostadsrättsföreningen förrän byggnaden är färdig och redo att flytta in i, vilket innebär att bostadsrättsföreningen inte kan betala i förskott till projektbolaget. Istället utfärdas en revers, vilket är ett skuldebrev – ett löfte om att bostadsrättsföreningen ska betala till projektägaren när man får banklånet och betalt från medlemmarna. Tack vare att ett lånelöfte finns från banken och att bostadsrättsköparna tecknat avtal och betalat deposition, är det stor sannolikhet att bostadsrättsföreningen kommer att få in pengar i framtiden. Därför har reversen ett ekonomiskt värde och är inte bara värt pappret som löftet är skrivet på. Detta innebär att det kan pantsättas och att långivaren faktiskt kan få säkerhet för lånet tack vare det. Om projektägaren inte skulle sköta betalningarna, kan långivaren sälja reversen eller på egen hand inkassera det belopp som bostadsrättsföreningen ska betala till projektägaren när byggnaden färdigställs.

Aktiepant

Utöver pant i fastighet, finns det andra tillgångar som kan pantsättas som en säkerhet för ett lån. En lösning som ofta tillämpas är att när ett lån ges till ett moderbolag i en koncern, så tas aktierna i ett dotterbolag i pant. I dotterbolaget finns tillgångar som har ett värde, exempelvis i form av den fastighet som bebyggs. Detta innebär att om låntagaren inte skulle kunna betala av lånet, kan långivaren överta aktierna i dotterbolaget och på så vis få säkerhet för lånet. Detta är ett sätt för långivare att få betalning för ett lån, även om en annan långivare skulle ha pant i fastigheten som finns i bolaget som säkerhet. Det bör däremot noteras att aktiepanten vid en obeståndssituation kan ha ett högst begränsat ekonomiskt värde, eftersom långivare med pant i fastigheten, det vill säga banken, prioriteras.

Företagshypotek

Företagshypotek är en typ av säkerhet i ett företags lösa egendom, det vill säga andra tillgångar än fastigheter, pengar och aktier. Låntagaren kan hos bolagsverket få inskrivning av ett visst belopp i verksamhetens tillgångar och få ett bevis om detta i form av ett företagsinteckningsbrev. Detta bevis pantsätts sedan till långivaren. Det speciella med företagshypotek är att den pantsatta egendomen inte är bestämd på samma sätt som med fastighetspant när en viss bestämd fastighet är pantsatt. Istället intecknas värdet på låntagarens allmänna egendomsmassa såsom den ser ut från tid till annan.

Borgen

Generellt kan sägas att det finns två huvudsakliga former av borgen: enkel borgen och proprieborgen. Skillnaden är att om enkel borgen tillämpas så får långivaren endast vända sig till borgensmannen (den som går i borgen för låntagaren) efter att långivaren försökt få betalt genom utmätning. Med en proprieborgen kan långivaren fritt välja vem denne vill vända sig till om någon betalning har uteblivit, eftersom borgensmannen har gått i borgen “såsom för egen skuld”.

I praktiken är proprieborgen vanligast på grund av att borgensmannen då har samma ställning som låntagaren när det kommer till att ansvara för att lånet återbetalas. Då kan långivaren helt enkelt vända sig till den av låntagaren och borgensmannen som har pengar.

Jämförelse mellan lån och preferensaktier

Om en låntagare inte skulle kunna betala för sig och går i konkurs, är det skillnad på att vara långivare med säkerheter och att vara preferensaktieägare. Det finns en prioriteringsordning över vilka som först ska få betalt ur ett bolagets konkursbo. Långivare som har panträtt i viss egendom (fastighet eller aktier) prioriteras före både långivare med säkerhet i företagshypotek och övriga långivare utan säkerhet. Preferensaktieägare har endast bättre möjligheter till betalning än övriga aktieägare, vilket innebär att alla bolagets skulder ska ha betalats innan preferensaktieägare får någonting. Nedan listas i vilken ordning prioritering sker vid konkurs.

Prioriteringslista:

• Långivare med panträtt i viss egendom

• Långivare med säkerhet i företagshypotek

• Löner till anställda (endast vid konkurs, inte utmätning)

• Övriga långivare och fordringsägare

• Preferensaktieägare

• Övriga aktieägare

Kort om låneagenten

För alla lån som förmedlas via Tessin finns en låneagent. Låneagenten är ett företag vars uppgift är att bevaka långivarnas intressen och att företräda kollektivet av långivare i frågor som rör lånet. Det är även låneagenten som har hand om pantbrev som lämnas av låntagaren som säkerhet för ett lån samt ser till att panten omvandlas till pengar om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet. Att det finns en låneagent beror på att det ska vara enkelt att både låna ut och låna pengar via Tessin och att det ska finnas någon som ser till att sköta säkerheterna för lånet.