Det är inte bara Basel III-regelverket som påverkar bankers utlåning till små och medelstora fastighetsbolag. Också kreditvärderingsinstitutens kreditbetyg för bankerna har stor påverkan, eftersom bankerna riskerar lägre betyg, och således högre upplåningskostnader, om man har en alltför stor exponering mot en enskild sektor, såsom fastighetssektorn. Så påverkar det dig som verksam i fastighetsbranschen.

Många mindre fastighetsbolag och fastighetsbolag har sedan några år tillbaka drabbats hårt av att banker har dragit in på sin utlåning. Från att ha finansierat omkring 80 procent av projekten, har belåningsgraden sjunkit till cirka 50 procent. Det innebär att ett finansieringsgap har uppstått, som gjort vardagen tuffare för många små och medelstora aktörer på fastighetsmarknaden.

Den viktigaste orsaken till att banker har dragit ned på sin utlåning är Basel III-regelverket. Det har vi gått närmare in på i tidigare blogginlägg. Basel III är dock bara en del av sanningen till varför banker har minskat sin exponering mot fastighetssektorn. Den andra aspekten är bankens kreditbetyg som utfärdas av kreditvärderingsinstitut. Vi har tittat närmare på hur dessa kreditbetyg påverkar bankernas utlåning.

Detta är kreditbetyg

Ett kreditbetyg är en kvantifierad bedömning av kreditvärdigheten av en låntagare i allmänhet eller för ett specifikt lån. Det mäter sannolikheten för att en låntagare ska kunna återbetala sina skulder och ju högre kreditbetyg, desto lägre är sannolikheten att låntagaren skulle ha bekymmer med att underhålla lånet. De största bolagen samt alla stater, som har större lån eller ger ut obligationer, har ett kreditbetyg från något eller några av de tre största kreditvärderingsinstituten Moody’s, Standard & Poor’s eller Fitch, vilka tillsammans dominerar marknaden för kreditvärderingar av bolag och stater.

De olika kreditvärderingsinstituten har lite olika namn för de olika kreditbetygen, men sammanfattningsvis kan sägas att skalan sträcker sig från AAA i topp för högsta kreditvärdighet, ned till C/D, beroende på institut. Kreditbetygen AAA, AA, A och BBB kallas för “Investment Grade”, vilket betyder att investeringsobjektet har god kreditvärdighet och kan hantera sina förpliktelser. Allt under BBB, kallas for “Non-Investment Grade”, eller också när det rör sig om obligationer som betygsatts: “High-Yield Bonds” (och ibland “Junk Bonds”).

Kreditvärderingsinstituten ger även kreditbetyg på banker, och de svenska storbankerna ligger för närvarande på mellan A+ till AA-, vilket innebär att kreditvärdigheten i regel är god.

Varför är det viktigt för banker med bra kreditbetyg?

Kreditbetyget är en bedömning av risken att låna pengar till låntagaren. När man lånar ut pengar till någon, tar man ut en riskpremie om investeringen anses mer riskfylld, alltså om sannolikheten är högre för att långivaren inte kommer att få igen sina pengar.

Banker tjänar en stor del av sina pengar på räntenettot, alltså skillnaden mellan vad banken betalar i ränta till sina långivare, jämfört med vad banken får i ränta av dess låntagare. Det är därför viktigt för banken att ha ett bra kreditbetyg, eftersom det påverkar räntan på bankens inlåning. Ju högre kreditbetyg, desto mindre riskfyllt är det att låna till banken och desto lägre blir bankens inlåningskostnader, vilket leder till högre marginal och vinst för banken.

Därför är bankerna mycket noga med att följa kreditvärderingsinstitutens ramar för att hålla kreditbetyget - och således även räntenettot - högt.

Vad påverkar kreditbetyget?

Det är svårt att ge ett kort svar på hur kreditvärderingsinstitutens modeller är uppbyggda och hur kreditbetyget tas fram. Sammanfattningsvis kan sägas att bedömningen görs för varje bank och baseras på bankens makroprofil (till exempel svenska ekonomin och dess utsikter), bankens finansiella profil samt ytterligare kvalitativa justeringar (se till exempel Moody’s ratingmetod för banker för mer detaljer). Just den finansiella profilen har mycket stor vikt i den samlade bedömningen av bankens kreditvärdighet.

Det som påverkar svenska fastighetsbolag och fastighetsutvecklare mest är också bankens finansiella profil. Störst vikt för bedömningen av finansiella profilen är bankens solvens, alltså dess finansiella ställning utöver dess likviditet. För att utreda solvensen, görs en bedömning bland annat av bankens tillgångsrisk. Här bedömer kreditvärderingsinstituten om banker har för stor exponering mot enskilda sektorer och låntagare.

Detta innebär att om banken har mycket exponering mot en sektor, som exempelvis fastighetssektorn, riskerar det att påverka bankens kreditbetyg. Moody’s, exempelvis, pekar dessutom särskilt ut lån till kommersiella fastigheter som högrisktillgångar, eftersom de bedömer att sådana projekt är väldigt cykliska och kan i större utsträckning påverka bankens förluster vid lågkonjunktur. De svenska bankerna är också i stor utsträckning koncentrerade i Sverige och Norden, vilket ur ett globalt perspektiv medför tämligen låg diversifiering.

Hur påverkas du som verksam i fastighetssektorn?

För att undvika att banken får sänkt kreditbetyg av den anledningen, håller man därför nere utlåningen till enskilda sektorer till att inte överstiga en viss kvot. Annars skulle det kunna leda till att banken får sänkt kreditbetyg, vilket innebär högre inlåningsränta för bankerna och följaktligen lägre vinst.

Därför kan bankens utlåning som är exponerad mot fastighetssektorn begränsad till att högst uppgå till en viss kvot av den totala utlåningen, vari all exponering mot fastighetssektorn är inräknad - alltså också utlåning till de stora fastighetsbolagen på börsen. Annars, riskerar banken att kreditvärderingsinstituten bedömer att exponeringen mot fastighetssektorn är för hög och drar ner kreditbetyget.

Så anledningen till att du som fastighetsutvecklare eller fastighetsägare har svårt att få finansiering från banken är en blandning av regulatoriska krav från Basel III och viljan att upprätthålla ett högt kreditbetyg från Moody’s, Standard & Poor’s och Fitch.