Kontantinsatsen vid bostadsköp kan ofta vara ett hinder för många - särskilt för förstagångsköpare. Banker tillåter nämligen ofta att bostadens värde bara får utgöra en del av säkerhetspaketet som måste ställas för lånet. En sådan ytterligare säkerhet utgörs i många fall av att en släkting eller vän går i borgen för en del av lånet. I Finland är det däremot vanligt att även staten kan träda in som borgensman - här går vi igenom kort vad det innebär för dig som investerare inför Tessins lansering i Finland.

I Sverige ställs sedan ett antal år tillbaka krav på låntagare av bolån att själv finansiera minst 15 procent av bostadens värde, medan banken lånar ut resterande 85 procent. Detta krav på handpenning finns för att ge långivaren en trygghet att om värdet på bostaden går ner, är värdet på säkerheten, det vill säga den pantsatta bostaden, fortfarande högre än det utlånade beloppet. Bankens är således mindre exponerad mot risker som följer av fluktuationer i pris. Dessutom innebär kontantinsatskravet motsvarande trygghet för bolåntagaren, eftersom det minskar risken för att banken ska kräva återbetalning av lånet om värdet på säkerheten väsentligen försämras, det vill säga att bostadens värde är lägre än lånebeloppet.

I många fall ges heller inte bolån på hela vägen upp till 85 procent av bostadens värde, utan till lägre belåningsgrader. Detta baseras på bankens bedömning av låntagarens återbetalningsförmåga och förmåga att månadsvis betala räntor och amortering. Detta kan i många fall vara ett hinder för många, särskilt unga men också andra, att ta sig in på bostadsmarknaden och kunna äga sin bostad.

Statlig garanti ger hem åt fler

En lösning på hur fler kan äntra bostadsmarknaden genom att kunna en större del av bostadspriset är att bolånetagaren kan garantera lånet gentemot långivaren genom att någon annan ställer upp med ett borgensåtagande. På så vis kan vänner och familj gå i borgen för lånet, vilket ger ytterligare säkerhet för banken. För att läsa mer om hur borgen fungerar, se också Tessins tidigare blogginlägg i ämnet.

Borgen är vanligen förekommande i Sverige, och även i Finland men på den finska bolånemarknaden finns vissa skillnader gentemot den svenska. På båda sidor om Östersjön finns liknande regler om belåningstak, men den största skillnaden är däremot belåningstaket i Finland är bestämt 90 procent av bostadens värde när bostaden är enda säkerheten för lånet, men 95 procent för förstagångsköpare. Däremot gör banken alltid en bedömning om den enskilde låntagarens återbetalningsförmåga, varför maximal belåningsgrad ofta kan vara lägre.

I Finland finns, liksom i Sverige, möjligheten att komplettera med andra säkerheter än endast bostaden när en låntagare söker lån. Om en bostadsköpare, som inte är förstagångsköpare, vill låna 95 procent av bostadens pris, kan denne ställa bostaden som säkerhet för 80 procent av bostadens värde, men kan låna ytterligare 15 procent genom att ställa annan säkerhet, exempelvis i form av ett borgensåtagande.

Staten kan garantera som borgensman

En borgen kan alltså ställas av en släkting till låntagaren. I sådana fall får borgensmannen träda in och ersätta beloppet som motsvarar det utställda borgensåtagande på 15 procent (beloppet taget från exemplet ovan) av bostadens värde, ifall låntagaren inte kan betala och lånet inlöses av banken.

Den finska staten är dock medveten om att alla inte har möjlighet, eller lust för den delen, att be släkt eller vänner att ställa upp och gå i borgen för en bostadsköpares lån. Därför erbjuds en låntagare möjligheten att söka garanti från den finska staten i samband med att denne söker ett lån via banken. Detta kallas för en “statsborgen”.

På så vis kan en låntagare komplettera den säkerhet som ställs i form av bostaden med ett borgensåtagande utställt av staten. Det fungerar på samma sätt som vilket annat borgensåtagande som helst och är en garanti för banken att den får betalt för lånet om det måste tvångsinlösas. I första hand utmäts bostaden och sekundärt ersätts resterande lånebelopp till banken av borgensmannen.

En statsborgen kan högst uppgå till 20 procent av bostadens värde, dock till ett maximalt belopp av 50 000 euro. Att som låntagare få åtnjuta statsborgen saknar däremot inte en motprestation. För att kunna få garantin, krävs det utöver att man är lånberättigad efter bankens kreditvärderingsprocess, att låntagaren betalar en avgift på 2,5 procent i förskott av borgensbeloppet i samband med att borgensåtagandet utfärdas, alltså högst 1 250 euro.

Statsborgen är också bra för investerare

Införandet av statsborgen är en främjande åtgärd som medför klara fördelar för en bostadssökande i samband med finansieringen av ett köp. En motsvarande garanti har också funnits i Sverige, men från 2008 till 2014 utfärdades endast en garanti och det till en person utanför den tilltänkta målgruppen, enligt Boverkets remiss (sidan 129). Det har således inte funnits någon vidare bred efterfrågan i Sverige.

I Finland, däremot, är det desto vanligare att statsborgen används av låntagare. Men det har också fördelar för investerare som finansierar byggprojekt och bostadsutveckling på den finska marknaden. Det beror på att potentiella köpare har lättare att finansiera köpet än utan statsborgen, vilket i sin tur medför förbättrade möjligheter för försäljning av bostäderna.

Med statsborgen ökar storleken på målgruppen för bostadsprojekt. En större relativ andel av befolkningen har möjlighet att köpa en viss bostad om köparen kan minska kontantinsatsen genom att ställa ett borgensåtagande som säkerhet för upp till 20 procent av köpeskillingen, jämfört med om möjligheten att söka statsborgen inte fanns.

Lägg även märke till att det finns långtgående krav på långivaren att inte tumma på sin prövning av låntagarens kreditvärdighet och återbetalningsförmåga, vilket innebär att detta ytterligare lån med borgen som säkerhet inte ska försätta låntagaren i en mer riskfylld situation än om statsborgen inte skulle sökas, så länge som låntagaren kan klara de månatliga betalningarna.

Statsborgen är alltså ett välkommet initiativ också för en investerare, med tanke på att det stärker köparsidan i samband med att bostäder byggs eller utvecklas. Fler får möjlighet att köpa bostad och det stärker den finska ekonomin i sin helhet - något som bådar gott för den finska bostadsinvesteringsklimatet.