Den grundläggande uppbyggnaden av den svenska bostadsmarknaden känner du säkert till. Främst består bostadsmarknaden av villor, bostadsrätter och hyresrätter och troligtvis har du åtminstone grundläggande kunskaper om hur dessa bostadsformer fungerar. Med anledning av Tessins expansion till Finland, är det klokt att sätta sig in i grunderna för den finska bostadsmarknaden - där finns nämligen inga bostadsrättsföreningar, som är vanliga i Skandinavien. Så vad finns istället?

Bostadsrättsföreningar är i Sverige en mycket vanlig boendeform i städer och i tätorter. Det är en kooperativ boendeform och innebär att föreningens medlemmar gemensamt äger en eller flera fastigheter. Formellt sett äger den boende bara en andel i föreningen och denna ägarandel motsvarar ytan av lägenheten i förhållande till total boarea i föreningens fastighet(er).

Bostadsrättsföreningen är en egen juridisk person, som upplåter bostäder för sina medlemmar. Som boende har man således en nyttjanderätt, alltså en rätt att använda och bo i en viss lägenhet, men man äger som sagt inte själva lägenheten. Denna nyttjanderätt har däremot ett värde, och det är priset som man i dagligt tal talar om när man köper en bostadsrätt.

Bostadsaktiebolag

Även om bostadsrättsföreningar bland de nordiska länderna bara återfinns i Sverige, Norge och Danmark, är inte lösningen som tillämpas i Finland fullkomligt olik den som vi är vana vid. I både Sverige och i Finland, är det juridiska personer som äger själva fastigheten, men istället för att det är en förening, så är det ett aktiebolag som äger de finska fastigheterna.

De boende är således aktieägare i det bostadsaktiebolag, eller “husbolag” som det ofta kallas i folkmun. Istället för att, som i Sverige, äga en andel i föreningen, äger den finska bostadsnyttjaren ett visst antal aktier som tillsammans motsvarar en ägarandel av bolaget. Storleken av denna ägarandel uppgår till bostadens yta i relation till husbolagets totala boyta. Aktierna kan inte köpas eller säljas var och en för sig, utan enbart i grupper som tillsammans motsvarar en lägenhet.

Detta innebär bostadsaktiebolag i detalj

På det stora hela, känns mycket igen i de finska bostadsaktiebolagen från de svenska bostadsrättsföreningarna. Båda har en styrelse som väljs av medlemmarna/aktieägarna, och båda har stadgar/en bolagsordning, vari reglerna för de boende och för föreningen/aktiebolaget fastställs.

Husbolagen finansieras främst genom bolagsvederlag (motsvarigheten till bostadsrättsavgift) och med lån. Detta vederlag är jämt fördelat mellan aktierna, vilket också är brukligt i Sverige - alltså att avgiften storlek främst baseras på lägenhetens storlek. En tydlig skillnad mot Sverige, är att lånen i bostadsaktiebolag på sätt och vis är knutna till aktierna. Varje aktieägare bereds nämligen vanligtvis möjligheten lösa in sin del av lånet i förtid för att slippa framtida räntebetalningar, även om andra aktieägare i bolaget fortfarande skulle ha sina andelar av lånet kvar. Ingen enskild aktieägare är däremot direkt ansvarig för någon del av lånet, utan bolaget är skyldig att underhålla lånet (vilket motsvarar de svenska förhållandena).

Ansvaret för reparationer och underhåll delas upp mellan aktieägaren och bolaget på liknande sätt som i Sverige. Bolaget ansvarar för underhåll utanför lägenheterna, medan den boende ansvarar för lägenhetens insida. För somliga renoveringar och ändringsarbeten, krävs emellertid tillstånd från bolaget om arbetet kan ha inverkan på byggnaden eller för andra boende.

Bostadsaktiebolagen i Finland är således inte en fullkomligt främmande konstruktion för den som är bevandrad i hur bostadsrättsföreningar fungerar. Vissa skillnader finns givetvis, men på det stora hela fyller dessa två sorters juridiska personer samma funktion - att på ett effektivt sätt hantera när flera personer bor på samma fastighet och att reglera dessa personers ömsesidiga förhållanden.