Hur påverkas mina investeringar av coronaviruset? Tessin svarar på frågor om det rådande läget. Läs mer

Fastighetsprofilen Johan Edberg: "Det har varit perfekta förutsättningar under väldigt många år"

Fastighetsprofilen Johan Edberg: "Det har varit perfekta förutsättningar under väldigt många år"

Lyssna på avsnitt 41 av Fastighetsprofilerna via spelaren eller där poddar finns, exempelvis på Itunes och Spotify. Alternativt läs en kortare version av intervjun nedan.

Aktieanalytikern Johan Edbergs jobb har kanske aldrig varit svårare: att lista ut hur fastighetsmarknaden kommer att se ut i framtiden.

Det har gått drygt tio år sedan Johan Edberg, av en slump, halkade in i fastighetssvängen. Då var läget lite annorlunda än idag.

"Går man tillbaka tolv tretton år så var fastighetsbolag det absolut tråkigaste på börsen. Kom man sist in som aktieanalytiker på en firma och ingen annan hade ansvar för dem, så fick man det i knäet" säger han.

Spola fram till idag, och fastighetsmarknaden har ändrat skepnad helt och hållet. Ett stort antal nya bolag har äntrat marknaden, och underblåst intresset från investerare. Priserna har rakat i höjden, och hela finansieringsmodellen har stöpts om. Johan Edbergs jobb går dock ut på ungefär samma sak: att ha en uppfattning om hur mycket fastighetsbolagens aktier kostar i framtiden.

Tessin

Tessin är Nordens största investeringsplattform för fastigheter med över 45 000 registrerade medlemmar. Företaget tar avstamp i att det finns många potentiella lukrativa fastighetsprojekt som inte genomförs eftersom det saknas finansiering. Samtidigt finns det gott om kapital som investerare vill placera till rimliga avkastningsnivåer. Sedan starten har Tessin rest mer än 1,5 i kapital fördelat på över 110 projekt.

Skapa ett konto här

"Det handlar om att sätta sig in i verksamheten, vilka som är personerna bakom, och drivkrafterna för intjäning. Men överlag så handlar det mycket om att förstå vad som komma skall, vilken typ av utveckling man kan förvänta sig i ett bolag, vilket beror på vilken affärsmodell man har, vilka fastigheter man har, hur balansräkningen ser, vad jag tror om omvärlden, och så vidare."

I grund och botten kunde det ha varit enkelt: hur ser efterfrågan och utbudet ut idag och framtiden? Och hur påverkas vakansgrader och hyror? Tyvärr är världen ännu mer komplex, och i jobbet ingår också att försöka tyda aktiemarknadens sentiment, vilket inte nödvändigtvis har något med verkligheten att göra. Den andra stora biten handlar om finansiering, och den världen har vänts upp och ned under Johan Edbergs karriär.

"När jag började för många år sedan så var den absoluta merparten av det externa kapitalet banklån – vanliga traditionella banklån med säkerheter. I dag är bilden totalt annorlunda. Stora bolag som Balder och Castellum inhämtar merparten av sin finansiering från kapitalmarknaden, och inte från traditionella banklån. Den här marknaden är lynnigare och kan slå om väldigt fort" säger han.

Det fick han och resten av marknaden ett exempel på i mars när priset för att finansiera fastigheter via kapitalmarknaden sköt i höjden. Men medan aktiemarknaden har borstat av sig och stigit, har fastighetsbolagens finansieringsmarknad fortfarande inte repat sig. Fastighetsbolagens beroende av kapitalmarknaden, menar han, är inte heller oproblematisk. En bank, konstaterar Johan Edberg, är ju i grund och botten en relation.

"Du kan skaka hand med en bank. Men kapitalmarknaden kan vara lite “på eller av”, säger han.

Hur framtiden ser ut är av förklarliga skäl inte så lätt att veta. Om konjunkturen blir sämre, vilket mycket pekar på, så bör efterfrågan på lokaler minska, vilket påverkar både vakansgrader och hyresnivåer till det sämre. Och bortom konjunkturen finns de stora trenderna inom både detaljhandel och kontor, och som Corona-krisen möjligen har bidragit till att påskynda.

"Jag tror inte att vi kommer gå från att bara jobba på kontoret till att aldrig mer jobba på kontoret, men jag tror att vi kanske får se alternativa sätt att arbeta, och där kanske hyrestagare kommer kräva det i avtalen med fastighetsägarna" säger Johan Edberg.


Vill du också ta dig in på fastighetsmarknaden? Registrera dig på Tessin.com och bli uppdaterad med nya investeringsmöjligheter och branschnyheter varje vecka.


Du kanske även gillar: