Lyssna på sjunde avsnittet av Fastighetsprofilerna via spelaren eller via Itunes och Spotify. Alternativt läs en kortare version av intervjun nedan.

Henrik Jussi-Pekka arbetade på ett kommunalt bostadsbolag när han plötsligt fick ett telefonsamtal. En av världens största investmentbanker skulle plöja in 3 miljarder kronor i den svenska fastighetsmarknaden, och behövde hjälp.

Det var ett nytt bolag som skulle startas inom asset management, och jag visste ju inte vad det var, säger han.

Det var Morgan Stanley och GE Capital som ville in i landet, och som ett första brohuvud förvärvades 129 fastigheter från NCC i en affär värd runt 3 miljarder kronor. De båda institutionerna hade ingen lust att sköta grovarbetet lokalt, utan i stället gick uppdraget till Newsec och det nystartade dotterbolaget Newsec Incentive Asset Management – idag mer känt som Niam. Henrik Jussi-Pekka blev, av skäl som han fortfarande inte känner till, bolagets första rekrytering, och fann sig snart mitt i hetluften.
– Efter kort tid hade vi 189 kåkar för över 5 miljarder kronor, så det var en rasande takt, säger han.

Efter två år på Niam slutade Henrik och två kollegor för att försöka göra ungefär samma sak på egen hand. De såg en tilltagande efterfrågan hos utländska institutioner att hoppa in i den svenska fastighetsmarknaden, men utan att för den delen vilja finnas representerade på plats. Det blev grunden till Möller & Partners.
– Affärsidén var att skapa och utveckla och förvalta fastigheter för investerarens räkning till en så bra riskjusterad avkastning som möjligt, säger han.

Affärsmodellen var nära besläktad med grannarna i finansbranschen – riskkapitalbolagen. Mot löpande förvaltningsavgifter och delägarskap i projekten, ansvarade Henrik och hans kollegor för att sköta affären så gott som möjligt, och sedan komma ur med så god förtjänst som möjligt. Det var tidigt i cykeln, och de svenska fastighetspriserna var i färd att stiga mot skyarna, något de förvisso inte visste i stunden. Tempot var högt, kunderna hungriga och upplägget fick vissa opportunistiska undertoner med tydliga affärsplaner och korta exittider. Sen, minns Henrik, kom tredje vågens investerare in i marknaden innan allting small 2008. Men Möller & Partners hann ut ur tid.
– Det var ganska omvälvande. Vi hade tur i sammanhanget och hade sålt nästan 90 procent under åren innan. Sen fick vi uppleva en väldigt speciell situation, med banker som var helt lamslagna, säger Henrik Jussi-Pekka.

De nya omständigheterna i marknaden resulterade i att de lite mer opportunistiska utländska institutionerna gick upp i rök eller drog sig undan. Ett problem i ett avseende, men också anledningen till att Möller & Partners kunde hitta ett nytt sätt att arbeta.
– Idag är vi den aktör som vi har velat bli under en längre tid, och har närmat oss kapitalet mer än vad vi kunde göra från början. Nu sätter vi upp strategier kring något som vi tycker är intressant, göra mycket research, och försöker få investerarna att förstå att det här kan vara en bra grej att investera i, säger Henrik.

Kunderna idag är i högre utsträckning klassiska svenska institutioner, med andra förväntningar än de utländska lycksökarna som trängdes i dörren i början av 2000-talet. Möller & Partners har bland annat rest kapital via Tessin i projektet Familjevänliga radhus i Stockholm. Idag är löptiderna längre, och tempot mer kontrollerat.
– Det passar oss bättre att jobba längre och i lugn och ro åstadkomma det som vi vill åstadkomma, inte för att det står i en affärsplan att vi ska ur vid en given tidpunkt när man vill äga något ett par år till för att få till en viss uthyrning eller invänta ett bättre läge.

ICA-handlarnas förbund blev en av de första kunderna sedan Möller & Partners startat om efter finanskrisen och stakat ut sin nya riktning. Förbundet ville exponera sig mot fastighetsmarknaden, och Möller & Partners mejslade ut en strategi med hyresfastigheter i centrum, och paketerade sedan nio nyförvärv i ett bolag som de sedan utvecklade gradvis. På den vägen har Henrik och kollegorna fortsatt, med en rad stora institutioner på kundlistan.

Nästan tjugo år efter start är fastighetsmarknaden återigen inne i ett nytt läge. Men Henrik tror inte att ridån har gått ned för investeringar i fastigheter – tvärtom.
– Världen idag är fortsatt intressant. Visserligen är vissa fastigheter högt prissatta, men du har fortfarande en intressant avkastning med tanke på att ränteläget är lågt. Som investeringsslag, rätt paketerat, så är det intressant att investera i, jämte obligationer eller räntebärande papper som inte har någon avkastning. Vi är förstås färgade av att jobba med fastigheter eftersom det är det vi gör, men vi kan fortfarande motivera för våra investerare att titta på det här, säger han.

Du hittar fler intressanta intervjuer med spännande personer på sidan Fastighetsprofilerna.