Lyssna på nittonde avsnittet av Fastighetsprofilerna via spelaren eller via Itunes och Spotify. Alternativt läs en kortare version av intervjun nedan.

Delikata branschutmaningar

Fredrik Arpe halkade in i fastighetsbranschen på ett bananskal. I dag är han vd för Järntorget och tampas med nyproduktionsmarknadens svajande affärsmodell.

Fredrik Arpe hade sommarjobbat sig igenom högstadiet och gymnasiet, och ville fortsätta arbeta även efter studenten. Med bara dagar kvar av skolan erbjöds han ta ett jobb som ekonomiassistent på ett företag som sysslade med fastighetsförvaltning. Det var 1988, och sedan dess har han varit kvar i branschen. Då liksom nu handlade det om bostäder, och marknaden har förändrats mycket genom åren.

"När jag började med förvaltning åt bostadsrättsföreningar i slutet av 1980-talet så var det inte så vanligt att man vid försäljning frågade om föreningen eller om hur årsredovisningen ser ut. Det har kommit genom åren. Både intresset och kunskapsnivån har höjts" säger han.

Fredrik har varit på Järntorget i knappt ett år, och tillträdde jobbet när det blåste som snålast kring branschen. En av hans deviser är att aldrig bli sittande med osålda projekt, något han fick tillämpa omgående.
"Vi hade tre projekt på gång i Sundbyberg, Nacka och Uppsala där vi gjorde kraftiga prisjusteringar tidigt, vilket gjorde att vi fick en väldigt bra effekt på försäljningen" säger han.

Bolaget sålde 248 enheter under fjolåret, varav fjorton stycken under första halvåret, en siffra som kanske bättre än någon annan illustrerar motvinden i branschen.
"Det är väldigt kapitalkrävande att syssla med det här, och varje bostad kostar ett par miljoner att producera. När det ackumuleras är det inte bara de mindre bolagen som får problem, utan även stora, etablerade bolag".

I dag är hela affärsmodellen i marknaden under prövning. I åratal vande sig alla aktörer i nyproduktionskedjan vid att konsumenten skulle köpa först, och sedan vänta i åratal på inflytt. Priserna steg, och konsumenterna tjänade på att ha två bostäder i marknaden samtidigt. Bankerna var med på noterna och stod för finansieringen, medan exploatörer till begränsad risk kunde tjäna stora pengar.
"Men när det inte är givet att man har den prisuppgången, hur får man då kunden att teckna sig för bostäder med tillträde långt fram i tiden?" säger Arpe.

I dag, konstaterar han, är bankerna inte lika förtjusta i tanken på att konsumenten ska ha två bostäder samtidigt, eftersom man är rädd att priserna ska falla.
"Går priset ned 10 procent, då kanske inte affären håller. Därför vill de att man ska sälja först och köpa sedan, vilket går stick i stäv med den affärsmodellen. Det är en strukturell utmaning för hela affärsidén" säger han.

Det är ett delikat problem. Det behövs fortfarande nya bostäder, men det nya sentimentet medför nya risker eftersom verkligheten har visat att det inte går att ta för givet att det alltid finns en köpare till varje lägenhet. Järntorget har närmat sig detta problem bland annat genom att påbörja projekt utan en allt för låst bild av hur bostäderna kommer ägas i framtiden. Om ingen köpare träder fram, så ska de i stället kunna förvaltas som hyresbostäder. Det är dock inte en generell lösning, utan ett verktyg att ta till i lämpliga situationer.
"Det fungerar bara i vissa projekt, men i byggrätter med höga ingångsvärden så har man inte riktigt det alternativet eftersom fallhöjden är för hög. Sedan krävs det också en hög andel eget kapital, och då får man inte sitta med för mycket gammalt i balansräkningen".