Som head of proptech på Stronghold har Daniel Kraft insyn i den tekniska revolution som ritar om fastighetsbranschen. Hur förändrar proptech värdekedjan och vad innebär det för dig som investerare?

Vi börjar med att definiera proptech som, kort och gott, innefattar all teknik som är kopplad till fastighetsbranschen, sammanfattar Daniel. Det finns undergrupper som contech och buildtech men proptech är samlingsnamnet som fångar allt.

Han instämmer i kritiken som ofta riktas mot fastighetsbranschen: Jämfört med andra industrier ligger den flera steg efter. Varför?
– Det har helt enkelt gått för bra. Medan mediebranschen genomgått ett stålbad som bidragit till innovation har fastighetspriserna stigit. Det har inte funnits en press för att förbättra sig. Kommer man undan med att leverera fyra väggar och el så fortsätter man med det. I takt med att tekniken utvecklas mot att bli bättre och billigare finns det nu förutsättningar att på allvar titta på nya lösningar.

Daniel fortsätter resonemanget med att citera den senaste innovationsrapporten från Altus Group. Undersökningen visar bl a att endast 14 procent av bolagen använder benchmarks för kostnader mot externa källor. Och 30 procent av aktörerna inom kommersiella fastigheter förlitar sig fortfarande på Excel som huvudverktyg för portföljförvaltning.

Andra tillkortakommanden beror på bristande incitament och inlåsningar i befintliga affärsmodeller, konstaterar han. Det är ofta fullt möjligt att minska energiförbrukning och vattenanvändning med så mycket som 30 procent i befintligt fastighetsstock. Ändå görs inte dessa investeringar i någon större utsträckning.

Samma incitamentsstruktur hämmar även utvecklingen på andra plan. När t ex drift och underhåll upphandlas efter lägsta kostnad per timme per person kan incitamenten minska för att effektivisera tjänsten.

För egen del var det ingen självklarhet att jobba inom fastighetsbranschen. Efter avslutad magisterexamen vid Lunds universitet arbetade Daniel på General Electrics i Singapore för att sedan verka som managementkonsult i Stockholm. Till Stronghold kom han 2013. Till en början arbetade han med affärsutveckling innan han axlade rollen som chef för det nya verksamhetsområdet proptech. I den rollen ingår det även att sitta styrelsen för flera ledande svenska proptech-bolag, som Workaround, Datscha och – för full closure – Tessin.

Fastighetsbranschen må vara trögrörlig, men den står inte till still och möjligheterna är många.
– Det pågår en revolution och just nu befinner vi oss i knycken i kurvan då allt tar fart, säger Daniel.

Grundförutsättningarna är redan på plats. Nästan alla byggnader är utrustade med fiber och sensorerna blir allt billigare och bättre. Addera lärande algoritmer och det finns förutsättningar för att bygga ett tjänstelager ovanpå den fysiska miljön.
– Det förhöjer upplevelsen av byggnaderna. Utvecklingen ger möjlighet till att förbättra två delar: kundupplevelsen och förvaltningen.

Temperatur och belysning kan anpassas utifrån var folk rör sig i byggnaden. Behövs det service eller reparation? Då kan ett uppkopplat hus tala om när det behövs och själv beställa mankraft och reservdelar. Och visar rörelsesensorerna att en kund bara nyttjar 50 procent av sitt kontor kan fastighetsägaren varnas för att det finns risk för vakans. Alternativt att det kan vara en god idé att stycka upp kontorslokalen för att få in en ny hyresgäst.

Daniel ser inte minst möjligheter i den otroliga mängd data som skapas. Genom att kartlägga hur fastigheter nyttjas och hur folk rör sig i stadsmiljön kan analysen bli finmaskig. Att dela upp kvarter i a och b-lägen är inte längre relevant. Nu går det att analysera ner till kvadratmeternivå. Hur många stannar vid skyltfönstret längre ner på gatan? Hur bra är läget – egentligen?

Tekniken ger nya möjligheter för fastighetsägare, men det finns fallgropar.
– Om det enbart exempelvis är Google och Amazon som skapar de digitala tjänstelagren på fastigheterna, finns det risk för att fastighetsägarna inte får ta del av de nya intäktsströmmarna. Man måste alltså vara pro-aktiv för att ta vara på möjligheterna.

Daniel Kraft tror också att utvecklingen kommer att sätta mest press på mellanskiktet inom fastighetsbranschen, det vill säga aktörer som varken är direkt billiga eller erbjuder hög kvalitet. Detta kan tydligt illustreras med Airbnb. Både exklusiva och billiga hotell står sig någorlunda mot nykomlingen medan just hotell i mellanklassen fått känna av den krympande kakan.

Vad innebär då allt detta för den som investerar i fastigheter?

• Traditionellt har korta hyreskontakts straffats och ansetts medföra hög risk. Men mycket tyder på att hyresgästerna rör sig snabbare än tidigare. Kanske ska kortare och mer flexibla hyreskontrakt bedömas som ett nytt normalläge, menar Daniel Kraft.

– Nya möjligheter med mer exakt data kommer att göra det möjligt att mer träffsäkert analysera hur fastigheten presterar, förutsäga lönsamhet och därmed justera risknivån nedåt. Men innan tekniken är på plats och förväntningarna anpassas till de nya förutsättningarna kan det bli stökigt, säger Daniel Kraft.

Ta del av fler intervjuer med intressanta personer från branschen på sidan Fastighetsprofilerna.