Det utökade amorteringskravet trädde i kraft 1 mars 2018 och innebär att många nya låntagare blir tvungna att amortera 3 procent på sitt lånebelopp per år. Förändringen innebär att personer med hög skuldsättning i förhållande till sin årsinkomst måste amortera mer än tidigare. Förhoppningen är att tack vare denna åtgärd göra svenska hushåll mindre exponerade mot risken för stora prisfall på bostadsmarknaden samt högre räntor.

Bostadspriserna har, sett över tid, ökat i stor omfattning, även om man räknar in den nyliga nedgången. Däremot har inte befolkningens löner ökat i samma utsträckning under samma period, och det är inte särskilt underligt - bostadspriserna har ökat med cirka 40 procent mellan år 2014 och 2017. Detta har tvingat bostadsköpare att ta större lån för att kunna finansiera bostadsköp, vilket i sin tur gör dem och deras privatekonomi mer exponerade mot räntehöjningar och finansiell instabilitet.

I Finansinspektionens senaste analys av marknaden konstateras att hushållens skuldsättningsgrad har blivit oroväckande hög. Men deras oro stannar inte endast där, utan även i hushållen, det vill säga förhållandet mellan hushållens årliga bruttoinkomst och storleken på lånet väcker huvudbry.

Det tidigare amorteringskravet

På grund av den höga skuldsättningsgraden, infördes det tidigare amorteringskravet 1 juni 2016. Syftet var att begränsa hushållens exponering mot prisfall på bostäder genom att införa ett krav på en buffert på lånet. 2016 års amorteringskrav är ett verktyg för att minska hushållens belåningsgrad och innebär att en låntagare tvingas amortera 1 procent på lånet per år om lånet utgör mer än 50 procent av bostadens värde och ytterligare 1 procentenhet om belåningsgraden är 70 procent, det vill säga totalt 2 procent av det ursprungliga lånebeloppet.

En omvärdering av bostaden som kan ligga till grund för en förändring för beräkningen av belåningsgraden får endast ske var femte år. Emellertid får en omvärdering göras tidigare om en större värdeförändring skett som inte orsakats av att marknadspriserna ändrats. Sådana värdeförändringar tillåts vid exempelvis om- och tillbyggnad, men en renovering av badrum eller kök utgör inte ett tillräckligt omfattande ingrepp.

Vilka förändringar införs?

Hushållens skulder är fortsatt höga, trots införandet av 2016 års amorteringskrav som reglerade skuldsättningsgraden. Därför har Finansinspektionen ansett det vara nödvändigt att införa ett ytterligare amorteringskrav för att få bukt på de höga skuldkvoterna bland många hushåll. Det nya kravet innebär att om hushållets lån uppgår till mer än 4,5 gånger årsbruttoinkomsten, måste ytterligare en procentenhet amorteras per år.

Detta innebär att hushåll med både hög belåningsgrad (70 procent av bostadens värde) och hög skuldkvot (4,5 gånger bruttoinkomsten), årligen måste amortera 3 procent av det ursprungliga lånebeloppet. Finansinspektionen framhåller att det är 14 procent av nya låntagare som påverkas av dessa regler, eftersom de allra flesta ändå inte skulle få lån från banken efter gjord kreditprövning. Framför allt är det yngre hushåll i storstäder och hushåll med endast en person som påverkas av det nya kravet.
Effekten förväntas bli att prisökningen på bostäder stabiliseras på en lägre nivå samt att svenskarna köper billigare bostäder och tar mindre bolån. Främst kommer högt skuldsatta hushåll att minska sina lån i allt snabbare takt, vilket på sikt lindrar befolkningens exponering mot häftiga boprisfall och räntehöjningar. Varje punkt i bilden nedan representerar ett lån under 2016 och ger en indikation av hur många som berörs av det utökade amorteringskravet.

Det nya amorteringskravet trädde i kraft 1 mars 2018 och gäller endast nya lån som lämnas efter det datumet.

Finansinspektionens inställning till boprisfallet

Liksom redan nämnts, är ett av huvudsyftena med det utökade amorteringskravet att stävja prisökningen på bostäder som rått de senaste åren. En viss sättning har emellertid inträffat på bostadsmarknaden under andra hälften av 2017. Finansinspektionen påpekar dock att det råder osäkerhet kring den fortsatta utvecklingen av bostadspriserna och anser att amorteringskravet kommer att ge ökad stabilitet, eftersom det är en strukturell åtgärd.

Dessutom poängterar Finansinspektionen att befintliga lån inte påverkas av varken det tidigare eller nya amorteringskravet. Detta innebär att amorteringskravet inte kommer att ge upphov till ett häftigt och hastigt prisfall på bostadsmarknaden. Däremot föreligger viss risk att det skärpta amorteringskravet ger upphov till ytterligare inlåsningseffekter, men att dessa, enligt Finansinspektionen, borde vara begränsade.

Hur som helst är finansiell stabilitet på makronivå något mycket eftersträvansvärt. Amorteringskravet kan visa sig vara ett mycket bra verktyg i arbetet att stävja den höga skuldsättningsgraden. Däremot är det viktigt att nämna att kritik har riktats mot Finansinspektionen och amorteringskravet i form av att det i beslutet inte hänvisas till utredningsmaterial som ger belägg för det utökade amorteringskravets effekter och konsekvenser. Ett skönsmässigt införande av kravet skulle alltså potentiellt sett kunna öka instabiliteten på bostadsmarknaden genom att ge bränsle åt en prisnedgång.

Läs mer:

Finansinspektionens frågor och svar om amorteringskravet
Finansinspektionens rapport om stabilitet i det finansiella systemet (maj 2017)
Finansinspektionens debattartikel i DN, maj 2017