För att minska effekterna av bostadsbristen, och för att se till att befintligt bostadsbestånd används effektivt, medges i Sverige avdrag på skatten för en del av hyresintäkterna du får när du hyr ut som privatperson. Svenska staten ger alltså incitament för dig som privatperson att slå dig in på en karriärväg som fastighetsmagnat. Vi tittar på vilka avdrag som medges för uthyrning av bostadsrätt, villa, attefallshus, hyresrätt samt när du måste redovisa moms för din uthyrning.

På många håll i landet - i synnerhet i storstadsregionerna - råder bostadsbrist sedan många år tillbaka, medan nybyggnationen har stagnerat kraftigt under 2018 och hittills under 2019. Därför är det viktigt att de bostäder som finns används i så stor utsträckning som möjligt, varför staten faktiskt tagit fram incitament för dig som vill påbörja din karriär som fastighetsmagnat.

I syfte att underlätta uthyrningen och på så vis förbättra utnyttjandet av befintligt bostadsbestånd, förändrade Alliansregeringen 2013 de skattemässiga incitament som finns för att hyra ut sin bostad. Det har också sedan tidigare funnits viss rätt till avdrag för hyresintäkterna, men från 2013 ökade detta avdragsutrymme.

Så vill du dina första steg att bli en fastighetsmagnat och börja leva på kassaflöde från uthyrning av bostäder? Vi samlar skatteavdragen som hjälper dig på traven i början, vare sig du hyr ut en bostadsrätt, småhus eller en hyresrätt, eller för den delen om du sysslar med korttidsuthyrningar via tjänster som Airbnb.

Schablonavdrag vid uthyrning

När du hyr ut lägenheter, räknas din inkomst som inkomst av kapital - alltså samma inkomstgrupp som ränta och utdelningar - vilket innebär att skattesatsen är 30 procent. Därutöver kan du i vissa fall, om du hyr ut under kort tid till olika hyresgäster, också bli skyldig att redovisa moms för vinsten, men låt oss titta närmare på det längre ned i detta inlägg.

För all form av uthyrning, har du sedan 2013 rätt till ett schablonavdrag från hyresintäkterna på 40 000 kronor per år. Schablonavdraget avser varje bostadsrätt, vilket innebär att om du hyr ut två skilda bostadsrättslägenheter, kan du göra två schablonavdrag på 40 000 kronor vardera, såvida du håller isär intäkterna och avdragen för lägenheterna.

Notera att du inte kan dra av mer än överskottet från uthyrningen (alltså om ditt överskott är 30 000 kronor, får ditt schablonavdrag högst uppgå till detta belopp). Dessutom, om du ägt lägenheten bara delar av året, ska avdraget proportioneras. Detta innebär att om du köpt lägenheten i april, får du som mest dra av 9/12 av 40 000 kronor (det vill säga 30 000 kronor).

Bostadsrätt

När du hyr ut en bostadsrätt, vare sig det är en bostad där du stadigvarande bor och hyr ut ett rum, eller om du äger en bostadsrätt som du helt ämnar hyra ut, har du rätt till två avdrag, nämligen:

• Schablonavdraget om 40 000 kronor

• Avdrag för de avgifter du betalat till bostadsrättsföreningen

Det innebär att om du hyr ut en lägenhet för 10 000 kronor i månaden (120 000 kronor per år) och betalar 2 000 kronor i månaden i avgift till föreningen (24 000 kronor per år), får du dra av 40 000 kronor + 24 000 kronor = 64 000 kronor från hyresintäkterna. Således ska resterande belopp, det vill säga 56 000 kronor tas upp till beskattning med en skattesats på 30 procent, alltså 16 800 kronor i skatt.

Läs mer om beskattning av uthyrning av bostadsrätter på Skatteverkets hemsida

Småhus eller ägarlägenhet

Inkomstskattelagen tillåter avdrag vid uthyrning av alla former av bostäder, alltså småhus (till exempel villor och radhus, men också attefallshus) och ägarlägenheter. Även vid uthyrning av dessa former av bostäder, har du rätt till två avdrag:

• Schablonavdraget om 40 000 kronor

• Ett avdrag på 20 procent av bruttointäkterna

Detta innebär per definition att du kan hyra ut skattefritt till ett belopp på 50 000 kronor (då du har rätt till dels schablonavdraget på 40 000 kronor samt avdraget på 20 procent av 50 000 kronor, vilket är 10 000 kronor).

Med en hyra på exempelvis 7 500 kronor per månad (90 000 kronor per år), får du alltså dra av totalt 58 000 kronor (40 000 + (90 000 * 20 procent)). På resterande del på 42 000 kronor, skattar du sedan 30 procent, alltså 12 600 kronor.

Läs mer om beskattning av uthyrning av småhus och ägarlägenheter på Skatteverkets hemsida

Hyresrätt

Även när du hyr ut en hyresrätt i andra hand, har du rätt att göra olika avdrag på den hyra du tar ut av din hyresgäst. Eftersom lagstiftaren ofta söker symmetri när den lagstiftar om närbesläktade områden, har du som hyresvärd vid andrahandsuthyrning av en hyresrätt också rätt till två skatteavdrag, nämligen:

• Schablonavdraget om 40 000 kronor

• Ett avdrag för de avgifter som du betalat till fastighetsägaren

Låt säga att du hyr ut en lägenhet i andrahand och tar ut 6 000 kronor i månaden. Samtidigt erlägger du hyra till din hyresvärd på 5 500 kronor per månad. Dina avdrag beräknas således som 40 000 + 66 000 (12 * 5 500), alltså sammanlagt 106 000 kronor. Eftersom dina avdrag inte får överstiga hyresintäkten, får du bara dra av 72 000 kronor (6 000 * 12). Det innebär att hela hyresintäkten blir skattefri.

Läs mer om beskattning av uthyrning av hyresrätter på Skatteverkets hemsida

I samtliga tre ovanstående fall, får du inte dra av andra faktiska kostnader som du kan ha haft för lägenheter, vilket innebär att du inte får dra av exempelvis reparations- eller förbättringskostnader.

Moms vid tillfällig uthyrning som liknar hotellverksamhet

Airbnb och liknande tjänster som på sätt och vis imiterar hotellverksamhet har vuxit kraftigt i popularitet den senaste tiden. Trots att många bostadsrättsföreningar satt stopp för sådan verksamhet, breder den nisch i delningsekonomin ut sig, både i Sverige och i övriga världen.

För vanlig uthyrning, det vill säga när du hyr ut till samma person(er) under en längre tid, appliceras ingen moms på hyran. Däremot, råder inte momsfrihet på hotellverksamhet, alltså när ett företag som bedriver hotellverksamhet säljer hotellrum för enstaka nätter till olika gäster. För att undvika en snedvridning och obalans på marknaden, som kunde innebära undvikande av momsskyldigheten, har Skatteverket gått ut med förtydliganden om när en privatpersoners korttidshyra är momsbelagd.

För att ta reda på om du ska rapportera moms för din uthyrning, har Skatteverket tagit fram en rad kontrollfrågor. Om du svarar “ja” på alla dessa frågor, är du skyldig att redovisa moms för din uthyrning:

• Hyr du ut möblerade bostäder i Sverige så att du står som hyresvärd?

• Hyr du ut bostaden under högst fyra månader till varje hyresgäst (tillfällig uthyrning) och sker uthyrningen under en längre period?

• Marknadsför du uthyrningen till dygnspris eller veckopris, eller erbjuder du tjänster som till exempel städning, byte av sängkläder och annan gästservice?

• Har bostaden varit uthyrd under sammanlagt mer än 16 veckor (det vill säga 113 dygn) och den totala hyran för bostaden är mer än 50 000 kronor exklusive moms (eller 56 000 kronor inklusive moms) under beskattningsåret?

Om du svarat “ja” på alla dessa frågor, ska du alltså redovisa moms från första kronan, även om ett förmedlingsföretag har förmedlat kontakten mellan dig och din hyresgäst (dock behöver du inte redovisa moms om förmedlingsföretaget står som hyresvärd gentemot den som bor i lägenheten och alltså är din hyresgäst). Momsen på sådan nämnd korttidsuthyrning uppgår till 12 procent.

Läs mer om moms och beskattning av korttidsuthyrning av bostäder på Skatteverkets hemsida

Det här var en sammanfattning av vilka skatteavdrag som finns tillgängliga för att sätta igång din karriär som fastighetsmagnat. När du väl kommit igång, har ett track record och skalar upp, kommer Tessin finnas till hands som ett alternativ när du behöver kapital för att växa vidare.