Jag har precis precis lagt på luren efter att ha talat med en klient:

– Hej, vi ska sälja en fastighet, du vet, det vanliga upplägget med flytt av fastighet till nybildat bolag och skattefri försäljning av aktier, inget konstigt bara att köra copy paste. Skulle du kunna kasta ett öga på dokumenten?

– Eehhh, ja, det kan jag absolut göra. När ska avtalen undertecknas?

– Imorgon bitti vid nio, men som sagt, det är bara copy paste, inga konstigheter.

– …

Transaktionsmarknaden i fastighetsbranschen kännetecknas av att huvuddelen av de affärer som görs sker genom överlåtelse av aktier. Anledningen är naturligtvis möjligheten till ”paketering” av fastigheter, dvs. en kombination av möjligheten att genomföra skattefria underprisöverlåtelser av tillgångar och skattefri försäljning av aktier (gäller s k näringsbetingade andelar, exempelvis aktier i onoterade bolag som inte utgör lager).

Denna möjlighet att sälja fastigheter utan att beskatta vinsten var något som uppmärksammades av lagstiftaren redan vid införandet av de aktuella reglerna år 2003. Det uttalades dock i förarbetena till lagstiftningen att då den latenta skatten finns kvar i bolaget (dvs. skatten på skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde och det skattemässiga värdet) finns det inget faktiskt skatteundandragande och mot denna bakgrund kunde skattefriheten accepteras.

Under senare år har det i olika sammanhang hävdats att fastighetsbranschen skulle vara skattegynnad då vinst vid indirekta försäljningar av fastigheter inte beskattas (det kan dock noteras att i den diskussionen behandlas sällan frågan om andra skatter som belastar branschen såsom exempelvis fastighetsskatt, stämpelskatt, energiskatter och moms).

Mot denna bakgrund tillsattes en statlig utredning i juni 2015 med uppdraget att kartlägga och analysera skattesituationen för fastighetsbranschen, bland annat med fokus på s k ”fastighetspaketeringar” enligt ovan.

Utredningen ska redovisa sitt uppdrag under våren 2017 och det går inte i dagsläget att förutse resultatet av utredningens arbete. Mycket talar dock för att dagens regler kommer att förändras, exempelvis genom införande av karenstid vid underprisöverlåtelser / försäljning av aktier, stämpelskatt vid indirekta förvärv eller liknande.

Vad ska man tänka på?

Vad ska man då tänka på om man vill genomföra en försäljning enligt dagens regler? För att kunna genomföra en skattefri underprisöverlåtelse finns det en hel del förutsättningar som måste vara uppfyllda. Därutöver måste det säkerställas att andelarna som säljs inte kan anses utgöra lagerandelar på någon grund (vinst vid försäljning av lagerandelar beskattas till 22%).

Erfarenhetsmässigt kan det konstateras att varje transaktion är unik och att det sällan går att ”köra copy paste”. Hur samtalet med klienten gick? Det visade sig att det fanns några punkter som behövde utredas ytterligare så de fick skjuta på avtalsskrivningen en vecka…