Byggnadskreditiv för företag och nyproduktion

Byggnadskreditiv är finansiering som följer bygget – kapital lyfts i etapper när projektet går framåt. På Tessin riktar vi oss till fastighetsutvecklare, byggbolag och andra företag som behöver finansiera nyproduktion, större renoveringar eller projektutveckling.

Behöver ni komplettera banken, höja belåningsgraden eller få en snabbare väg till kapital? Vi kopplar ert projekt till Tessins nätverk av investerare.

Läs om fastighetsfinansiering

Vad är byggnadskreditiv?

Byggnadskreditiv (ibland kallat byggnadslån eller byggkredit) är ett lån som används under byggtiden. Till skillnad från ett vanligt fastighetslån, där hela beloppet ofta betalas ut på en gång, lyfts kapitalet normalt etappvis – i takt med att kostnader uppstår och projektet når milstolpar.

I praktiken innebär det att:

• låneutrymmet knyts till projektet och dess säkerheter

• utbetalningar följer en lyftplan (betalningsplan)

• ränta betalas ofta på utnyttjat belopp under byggtiden

• kreditivet senare kan avlyftas till ett mer långsiktigt lån när projektet är färdigt eller sålt

För företag används byggnadskreditiv bland annat till nyproduktion av bostäder, hyresfastigheter, samhällsfastigheter och andra utvecklingsprojekt där kassaflödet kommer först när bygget är klart.

Byggnadskreditiv och byggnadslån – samma sak?

I vardagsspråk används begreppen ofta om varandra. Byggnadslån syftar på finansieringen under byggtiden; byggnadskreditiv beskriver ofta själva kreditutrymmet med etappvisa lyft. På Tessin behandlar vi dem som samma behov: kapital till projektet under utveckling, med tydlig plan för användning och återbetalning.

Hur fungerar byggnadskreditiv?

Ett typiskt upplägg ser ut så här:

1. Projekt och kalkyl – Ni tar fram budget, tidplan, försäljnings- eller uthyrningsantaganden och vilka säkerheter som kan ställas.

2. Kreditutrymme – Ett maxbelopp sätts utifrån projektets värde, belåningsgrad, risk och övrig finansiering (t.ex. bank och eget kapital).

3. Lyftplan – Kapital betalas ut i etapper, till exempel vid markarbeten, stomme, färdigställande eller andra avtalade milstolpar.

4. Ränta och avgifter under byggtiden – Kostnaden baseras oftast på utnyttjad volym och avtalad ränta.

5. Avlyft eller återbetalning – När projektet är klart refinansieras kreditivet ofta till långsiktigt lån, amorteras vid försäljning, eller återbetalas enligt avtal.

Spärrförbindelse och säkerheter

I bankvärlden förekommer spärrförbindelse och liknande arrangemang, särskilt när flera parter är inblandade i utbetalningar. Oavsett upplägg är kärnan densamma: långivaren vill ha kontroll på att kapitalet går till projektet och att säkerheten är tillräcklig.

Vanliga säkerheter i företagsprojekt:

• pant i fastighet eller tomträtt

• pant i aktier i projektbolag

• borgen från moderbolag eller ägare

• övriga avtalsrättsliga skydd beroende på struktur

Vilken säkerhet som krävs – och vilken ränta som blir möjlig – beror på projektet, belåningsgraden och er historik som utvecklare.

Byggnadskreditiv för företag – när Tessin är rätt väg

Banken är ofta basen i en finansieringsstruktur. Samtidigt räcker bankens andel inte alltid till, särskilt när:

• belåningsgraden behöver bli högre än banken accepterar

• projektet ligger utanför bankens mest prioriterade segment eller geografi

• tidplanen kräver snabbare beslut än en traditionell kreditprocess

• ni behöver kompletterande finansiering (junior/mezzanine-karaktär) ovanpå senior bankfinansiering

• ni vill nå investerare som kan följa er i flera projekt

Via Tessin kan ni presentera projektet för ett nätverk av investerare och strukturera ett lån som passar just er kalkyl – med tydliga villkor, säkerheter och återbetalningsplan.

Exempel på projekt där byggnadskreditiv efterfrågas

• Nyproduktion av bostäder (äganderätt, BRF eller hyresrätt)

• Större ombyggnad eller värdehöjande renovering

• Utveckling där bygglov och kalkyl finns, men gap i finansieringen kvarstår

• Projekt där banken tar en del och Tessin kompletterar resten

Tre typiska situationer

1. Banken tar senior – ni saknar toppen
Kalkylen går ihop, men bankens maximala belåningsgrad lämnar ett gap. Tessin kan då fungera som kompletterande finansiering så att projektet kan starta utan att ni måste skjuta till mer eget kapital än planerat.

2. Ni behöver tempo
Marknad, entreprenad eller optionsavtal kräver besked. När underlaget är komplett kan en plattformsprocess gå snabbare än att vänta in en utdragen bankprövning – eller löpa parallellt medan bankdialogen pågår.

3. Projektet passar inte bankens mall just nu
Viss geografi, projektstorlek, typ av utveckling eller er fas som bolag kan göra banken mer återhållsam. Det betyder inte att projektet saknar meriter – men att ni kan behöva en annan väg till kapital.

Lyftplan – så används kapitalet under bygget

En lyftplan (eller betalningsplan) beskriver när delar av kreditivet får lyftas. Syftet är att kapitalet följer verkliga kostnader och att långivaren kan följa upp milstolpar.

Exempel på etapper (varierar per projekt):

En tydlig lyftplan gör det enklare för investerare att förstå risken – och för er att planera likviditeten i projektet månad för månad.

Bank vs Tessin – skillnaden i praktiken

Tessin ersätter inte alltid banken. Många gånger är den starkaste lösningen bank + Tessin, eller Tessin när banken säger nej eller bara delvis ja.

Kostnad och ränta – vad påverkar priset?

Det finns ingen universell “byggnadskreditiv-ränta” som gäller alla projekt. Kostnaden styrs bland annat av:

• Risk och belåningsgrad – högre LTV och svagare säkerhet ger högre ränta

• Projekttyp och läge – nyproduktion, hyra, geografi och exit påverkar

• Löptid och lyftplan – hur länge kapitalet behövs och hur det dras

• Sponsorns track record – tidigare levererade projekt väger tungt

• Efterfrågan bland investerare – villkor formas i mötet mellan projekt och kapital

På Tessin arbetar vi transparent med vilka antaganden som driver villkoren. Målet är att ni ska kunna jämföra Tessin med bank och andra alternativ på samma kalkyl – inte på lösa löften.

Vill ni få en indikativ bild för ert projekt? Kontakta våra finansieringsrådgivare.

Fördelar med byggnadskreditiv via Tessin

• Kapital när projektet behöver det – etappvis utbetalning kopplad till framdrift

• Komplement till banken – fyll gapet när senior finansiering inte räcker

• Anpassade villkor – struktur efter säkerheter, löptid och återbetalning

• Tillgång till investerare – både institutionellt och privat kapital via plattformen

• Mindre administration än att jaga investerare på egen hand – Tessin sköter presentation och process

• Varumärkesexponering – projektet syns mot en engagerad investerarbas

Så går det till att söka byggnadskreditiv hos Tessin

1. Kontakta oss – Kort intro om bolag, projekt, belopp och tidplan.

2. Skicka underlag – Kalkyl, tidplan, ritningar/bygglovstatus, finansieringsplan och föreslagna säkerheter.

3. Genomgång – Tessins team bedömer om projektet passar plattformen och hur det bör struktureras.

4. Struktur och villkor – Vi tar fram ett upplägg som kan presenteras för investerare.

5. Publicering och teckning – Godkänt projekt synliggörs; investerare tecknar enligt villkoren.

6. Utbetalning enligt plan – Kapital betalas ut i linje med överenskommen lyftplan och dokumentation.

Ju tydligare underlag ni har från start, desto snabbare kan vi gå från första samtal till konkret finansieringslösning.

Vad behöver ni ha på plats?

För att ett byggnadskreditiv ska vara aktuellt vill vi normalt se:

• Tydlig projektbeskrivning och affärsmodell (sälj, uthyrning eller annan exit)

• Genomarbetad kalkyl med känslighetsanalys

• Realistisk tidplan och organisation för genomförande

• Beskrivning av befintlig och önskad finansiering (eget kapital, bank, övrigt)

• Förslag på säkerheter och eventuell borgen

• Relevant erfarenhet hos styrelse, VD eller nyckelpersoner

Osäker på om underlaget räcker? Hör av er ändå – vi säger tidigt om timing och gap.

Vanliga frågor om byggnadskreditiv

Vad är skillnaden mellan byggnadskreditiv och vanligt fastighetslån?

Byggnadskreditiv används under byggtiden med etappvisa lyft. Ett vanligt fastighetslån knyts oftare till en färdig eller kassaflödesgenererande fastighet med mer stabil belåning.

Kan man få byggnadskreditiv som företag via Tessin?

Ja. Tessin vänder sig till bolag och fastighetsutvecklare som behöver finansiera projekt – inte till privat villabygge.

Hur stor belåningsgrad är möjlig?

Det beror på projektet, säkerheterna och den övriga finansieringsstrukturen. Tessin används ofta just för att komplettera banken när ni behöver mer kapital än seniorlånet medger.

Vad händer vid avlyft?

När projektet är färdigt eller sålt refinansieras eller återbetalas kreditivet enligt avtal – till exempel genom långsiktigt lån, försäljningslikvid eller annan exit.

Hur lång tid tar processen?

Det varierar med underlagets kvalitet och projektets komplexitet. En komplett ansökan går betydligt snabbare än en tidig idéskiss utan kalkyl och säkerhetsbild.

Kostar det något att ta en första kontakt?

Att diskutera ert behov med Tessin är en naturlig start. Eventuella kostnader och villkor kopplade till en konkret finansiering framgår i det upplägg ni får presenterat.

Är Tessin en bank?

Nej. Tessin är en plattform som förmedlar finansiering mellan projektägare och investerare och är registrerad som finansiellt institut hos Finansinspektionen. Läs mer under fastighetsfinansiering.

Relaterade sidor

• Fastighetsfinansiering – översikt för utvecklare

• Fastighetslån företag – lån till bolag och förvärv

• Hur fungerar Tessin? – processen i korthet