Hyr du ditt boende i andrahand? Eller äger du rentav en till lägenhet som du hyr ut medan du arbetar eller studerar i en annan stad eller för att tjäna lite extra pengar varje månad? Hur du än kommit i kontakt med uthyrning av en privatbostad, är det bra att veta vilka rättigheter som den som hyr bostaden har. Oavsett vilken roll du har i en uthyrning, så är du säkert intresserad av att inte hamna i en tråkig situation som skulle kunna uppstå.

Med de rådande hyresnivåerna i storstäderna, är det minst sagt lukrativt att äga en extra lägenhet som man hyr ut i andra hand. Det är till och med lönt att öka sin belåning för att kunna köpa en andra lägenhet med tanke på dagens historiskt låga räntenivåer. Kombinationen av höga hyror och låga räntor innebär ofta att intäkterna från uthyrningen täcker kostnader för räntor, avgifter till bostadsrättsföreningen samt underhåll. Och kanske kan en värdeökning på bostaden visa sig vara en god affär i framtiden.

God investering och vanlig boendeform

På myntets andra sida står ett stort antal potentiella hyrestagare som mer än gärna bor på bra lägen. Dessa personer har kanske inte råd att köpa en lägenhet centralt i stan eller av andra anledningar väljer att avvakta med att köpa, vilket har medfört att efterfrågan är fortsatt hög. Därför kan priserna fortsätta ligga högt - många är nämligen beredda att betala för att bo bra.

På grund av att andrahandsuthyrning är så populärt och att hyresvärden har haft en så mycket starkare ställning på marknaden och nästan fritt kunna sätta vilken hyra som helst, har lagstiftaren ansett att uthyrning av privatbostäder har behövts regleras.

Nya regler kom 2013

Vanligtvis regleras hyresförhållanden - det vill säga förstahandskontrakt och alltid när ett bostadsföretag är hyresvärd - i “hyreslagen” som finns i jordabalkens tolfte kapitel. Däremot är förhållandena lite annorlunda när det är en privatperson som hyr ut en bostad och därför har en ny lag stiftats i form av lagen om uthyrning av egen bostad (“privatuthyrningslagen”). Det främsta ändamålet med lagen har varit att reglera de fallen när privatpersoner under begränsad tid hyr ut sin egen bostad, till exempel vid tillfälligt arbete någon annanstans eller under semester.

Privatuthyrningslagen är en kort lag men har ändå gett upphov till viktiga skillnader mot hyreslagen. Till exempel tillåter privatuthyrningslagen att hyresgästen säger upp avtalet med en månads uppsägningstid istället för tre. Men lagens tyngsta reglering rör storleken på hyran.

Så påverkas du

När det kommer till förstahandskontrakt anses en skälig hyra vara en hyra som ligger på samma nivå som likvärdiga lägenheter i samma område. Men i fallet med privatbostäder tillåts en hyresvärd få ersättning för kostnader såsom avgift till förening, el och bredband samt för eventuella möbler. Dessutom får han eller hon lägga på en skälig avkastningsränta men hur hög den får vara är inte ristat i sten.

Så om en lägenhet är värderad till 4 000 000 kr; avgiften till föreningen och övriga kostnaderna uppgår till 3000 kr i månaden och en avkastningsränta är satt till 4 procent, får hyran ligga på 16 333 kr per månad ((4 000 000 * 0,04)/12 + 4 000 = 16 333 kr). Om hyran är väsentligt högre än så, kan hyresgästen ansöka hos hyresnämnden om att få hyran sänkt. Priset kan däremot inte justeras retroaktivt och den nya hyran gäller tidigast från när ansökan lämnas in.

Ta fram miniräknaren och gör en kalkyl - är uthyrning av privatbostad en lämplig investering för dig? Eller å andra sidan, betalar du för mycket i månaden för din lägenhet? Kom bara ihåg att avkastningsräntan i formeln ovan bara är ett riktmärke från regeringen och kan variera något från fall till fall i hyresnämndens bedömningar.