Att det behövs fler bostäder för att lösa den svenska bostadskrisen är alla överens om. Men bostadskrisen beror även på att de befintliga bostäderna utnyttjas dåligt.

[Enigt Boverket](http://www.svt.se/nyheter/inrikes/article6324717.svt/BINARY/Boverket marknadsrapport-markeringar-maj-2014.pdf) finns det lika många bostäder att tillgå per invånare i dag som 1990.
Ändå är det ingen som ifrågasätter att bostadsbristen är mer skriande i dag än på 1990-talet.

Hur kan de användas på ett bättre sätt? Och hur kan flyttkedjorna förbättras?

I Tessins första del om bostadskrisen listar vi två förslag som kan skapa större rörlighet på bostadsmarknaden.

Marknadshyra istället för bruksvärde

Hårddrar man bruksvärdessystemet är en trea en trea. Oavsett om den ligger vid Stureplan eller Rotebro. I praktiken innebär systemet en prisreglering på några av de mest attraktiva hyresrätterna.

2013 kom Boverket ut med en rapport som beräknade att bruksvärdessystemet orsakar ett utbudsunderskott på cirka 40 000 hyreslägenheter, varav 27 000 i Stockholms kommun. Lägre hyror bidrar till att minska viljan att bygga nya hyresrätter, men detta är inte det huvudsakliga skälet. Istället förklaras minskningen framförallt av att de som har förstahandskontrakt på attraktiva lägenheter inte släpper taget om dem. Dels får de en månadsvis subvention på hyran som gör att de kan bo på större yta än vad de annars skulle kunna göra, dels finns det en chans att lägenheterna säljs ut till ett lågt pris, vilket ju är en garanterad vinstlott.

Att effekterna främst drabbar Stockholm beror på att bruksvärdessystemet här innebär en prisreglering på en stor andel av hyresrättsbeståndet.

Slopad eller sänkt reavinstskatt

Den som säljer sin bostad måste betala 22 procent i skatt på vinsten. Detta är reavinstskatten, en så kallad flyttskatt. För många innebär skatten att de inte kan köpa en likvärdig bostad. Resultatet blir att de bor kvar i stora hus och lägenheter, även efter att barnen är utflugna.

Det finns förvisso en möjlighet att skjuta upp reavinstskatten, men sedan 2008 betalar man ränta till staten på det uppskjutna beloppet.

Småhusägare betalar ytterligare en flyttskatt i form av en stämpelskatt. Den består av lagfartsavgift, expeditionsavgift och pantbrevsskatt på nya inteckningar i huset. Villaägarna har kritiserat stämpelskatten till att vara en bidragande orsak till att det byggs förhållandevis få småhus i Sverige.

De borgerliga partierna har flaggat för att de vill se över reavinstskatten. Finansminister Magdalena Andersson har hittills sagt nej till detta med hänvisning att skatten bidrar med ungefär 25 miljarder kronor till statskassan. Istället vill hon se ökade amorteringskrav, en förändring som klubbats igenom av riksdagens finansutskott och som kommer att börja att gälla den 1 juni. Amorteringskraven har kritiserats för att skapa ytterligare inlåsningseffekter. Det finns helt enkelt en risk för att hushåll väljer att bo kvar i den befintliga bostaden för att slippa amorteringskraven för nya bolån.

Så hur kan en minskad eller slopad reavinstskatt finansieras? En möjlig väg, även om den säkert skulle störa på motstånd, är att fasa ut ränteavdragen. De kostar staten årligen 30 miljarder kronor.