Traditionell portföljteori är passé. Investerare behöver inte längre hålla tillgodo med endast börshandlade aktier och obligationer, utan moderna investeringstjänster som Tessin har gett upphov till modern portföljteori. Syftet är att diversifiera portföljen ytterligare mellan fler tillgångsslag utanför börsen, vilket har gett dig en unik möjlighet att fortsätta bygga på din förmögenhet.

Hur ska man utforma en portfölj? Härom finns många teorier för hur en portfölj exakt ska se ut, men däremot råder stor enighet bland investerare om att du bör diversifiera dina investeringar. Det handlar däremot inte bara om att diversifiera mellan börshandlade bolag i din aktieportfölj, utan för att uppnå en god och jämn avkastning behöver man också diversifiera mellan tillgångsslag. Det innebär att man inte bör vara fullinvesterad i aktier i börsbolag.

Just diversifieringen mellan tillgångsslag är särskilt viktigt, men är något som många investerare förringar. Vanligtvis är man noga med att ha sina pengar investerade i aktier i många bolag i olika sektorer, men likväl är hela portföljen i sådana fall bara exponerad mot aktiemarknaden. Om aktiemarknaden i sådana fall tappar hälften av sitt värde under ett år (vilket tyvärr inte är alltför ovanligt), skulle det innebära att även din förmögenhet förlorar halva sitt värde. Det timmar illa med exempelvis Warren Buffetts regel nummer 1: “Förlora aldrig pengar” (regel nummer 2 är för övrigt “Glöm aldrig regel nummer 1”).

Undvik därför att ha alla ägg i samma korg. Men frågan kvarstår: hur diversifierar man mellan tillgångsslag?

Traditionell portföljteori - aktier och obligationer

Traditionellt, har den genomsnittlige investeraren, med mer modest förmögenhet, haft möjligheten att bygga upp sin portfölj baserat på vad som funnits tillgängligt att handla via börsen. Dessa sparare av mindre kaliber har alltså varit förpassade till att handla börshandlade aktier och obligationer (eller fonder som innehåller dessa tillgångar), och att uppdelningen mellan dessa tillgångsslag oftast fördelats 70/30 eller 60/40 av portföljen beroende på riskaptit. Att enbart investera i dessa tillgångsslag förknippas med två stora nackdelar:

• Diversifiering mellan tillgångsslag uteblir, eftersom priserna aktier och obligationer följer varandra väl (tillgångsslagen har hög grad av korrelation). Om räntorna går upp, kommer kurserna på båda tillgångsslagen påverkas negativt. Detta ökar risken i din portfölj, eftersom du då får svårt att gardera dig mot nedgångar genom att hitta investeringsobjekt inom dessa tillgångsslag som kan gå emot strömmen när allmänna börssentimentet är i nedåtgående trend.

• Du går miste om onoterade tillgångar. Det är inte bara aktier som man kan investera i utanför börsen genom att köpa aktier i onoterade bolag, utan det finns en bred flora av andra tillgångsslag med god avkastning utanför börsen. Investmentbolagen på börsen har tämligen liten andel av sina portföljer i onoterat. Utmärkta exempel på sådana här föreslagna investeringar är lån till företag eller direktinvesteringar i fastigheter. Dessa har emellertid bara varit tillgängliga för institutionella investerare eller de mycket förmögna.

Traditionellt, har de redan förmögna kunnat diversifiera i större utsträckning mellan tillgångsslag jämfört med genomsnittliga sparare. Förutsättningarna har varit mycket olika beroende på plånbokens storlek.

Skillnaden har främst varit att investerare med större förmögenheter har haft betydligt bättre möjligheter att investera i exempelvis onoterade bolag eller direkt i privata fastigheter. Sådana investeringar har krävt större startkapital och goda kontaktnät. Därför har dessa tillgångsslag varit utom räckhåll för majoriteten av spararna.

Att köpa, förvalta och hyra ut fastigheter är kapitalkrävande. Om man har befunnit sig i början av sin karriär som investerare, har det varit mycket riskfyllt ur ett portföljperspektiv att ta steget och bli fastighetsinvesterare utanför börsen. Det beror på att man främst endast haft möjlighet att börja med en fastighet. Då är också en stor andel av investerarens kapital bundet i denna enda fastighet, varför risken är hög då diversifieringen uteblivit. Om något värdeförsämrande skulle hända denna fastighet, skulle det ha oerhörda konsekvenser på hela portföljen.

Således har man som mindre investerare helt enkelt varit tvungen att ha börsen som spelplan, och således är man tvingad till att ta mer risk. Och det har bara berott på att man inte har tillräckligt stort kapital.

Modern portföljteori och ny teknik

Modern teknik och innovation har fört med sig modern portföljteori - även för den som inte är mycket förmögen. Förr har man alltså var tvungen att köpa ett större antal hela fastigheter för att få ordentlig och diversifierad exponering mot fastighetsbranschen, utöver att ha en grundportfölj med sedvanliga börshandlade tillgångar, och detta är otroligt kapitalintensivt. Möjligheterna för god avkastning har dock funnits, vilket också avspeglas i att projektägarna som marknadsför lån via Tessin ofta räknar med en vinstmarginal åt sig själva på omkring 12-30 procent efter finansieringskostnader.

På senare år har plattformar och tjänster på internet, såsom Tessin, gjort det möjligt att ta del av fastighetsinvesteringar för betydligt mindre belopp. Istället för att gå in med ett stort belopp på att köpa en fastighet, kan du sprida kapitalet i lån till flera fastighetsägare och fastighetsutvecklare.

Diversifiera med framtidens fastighetsinvesteringar

Tessin gör det däremot möjligt för flera investerare att ta del av det värdeskapande som sker utanför börsen. Genom att investera i lån till fastighetsutvecklare, kommer man ifrån börsens volatilitet och får en fast avkastning som är förutsägbar på förhand. Det fungerar alltså som en motvikt mot dina investeringar på börsen och innebär att din portfölj kommer att växa i jämnare takt med tillgångsslag som inte korrelerar med varandra. Om börsen går ned, får du fortfarande avkastning på lånet.

Utöver diversifiering, finns en annan aspekt som är minst lika viktig för investeringar, nämligen tid. Låt ditt kapital arbeta för dig ränta på ränta över lång tid, så kommer du att se din portfölj växa. Att bygga en portfölj baserat på dessa två principer - diversifiering och långsiktighet - har krävt att du investerat i den privata fastighetssektorn genom att köpa en fastighet och bli en hyresvärd.

Med Tessin har du en historiskt unik möjlighet att bredda din portfölj och investera med exponering mot fastighetsbranschen utan att för den delen binda upp ditt kapital i enbart en fastighet. Istället för att äga en fastighet, kan du låna pengar till dussintals fastighetsprojekt. Du kan uppnå god diversifiering, både mellan tillgångsslag och mellan fastighetsutvecklare som du lånar till, och samtidigt låta ditt kapital jobba för dig över lång tid.