Att det skapar nya förutsättningar för ökade inkomster och samtidigt ökar fastigheternas värde, är en av anledningarna till att fastighetsutvecklare och fastighetsägare redan idag bör börja tänka i termer kring proptech, menar Lena Koerth, Head of Real Estate and Retail på prop-och-designtech-bolaget Base2.

– Jag tror att fastighetsbranschen idag är i samma läge som musikbranschen var för drygt tio till femton år sedan. Då var musikindustrin en stark marknad, man tjänade mycket pengar och man såg egentligen ingen anledning att förändra något. Tills digitaliseringen exploderade framför näsan på merparten av bolagen och de var tvungna att förändras för att överleva. Jag tror att samma sak börjar hända nu inom fastighetsbranschen. Bolagen måste helt enkelt få bättre insikt i vad digitaliseringen innebär, dess fördelar och se till att de kan anpassa sig snabbt.

När man pratar om digitalisering inom fastighetsbranschen handlar det mycket om effektivisering av drift och förvaltningsrelaterade frågor. Men det Lena jobbar med är mer kopplat till hur man kan öka värdet på den fysiska byggnaden.

– Jag hjälper fastighetsbolag att förstå att de fysiska byggnaderna som de idag äger och bygger bör ses som plattformar där det finns olika värdelager som läggs på den fysiska tillgången. Att det genom proptech, property technology, går att extrahera ett nytt värde som är kopplat till den fysiska fastigheten. Det finns massvis av olika värdelager som ligger ovanpå. Precis som med en fysisk mobil, det är inte bara en hårdvara utan du har även en mjukvara där du får tillgångar till olika program och tjänster. Du uppdaterar mobilen och byter ut appar som det passar dig. Det är så jag tror att man som fastighetsägare och fastighetsutvecklare måste börja tänka även när det kommer till den fysiska fastigheten.

Proptech är en winwin för alla tycker Lena. För konsumenterna som bor i huset, för fastighetsägarna och för de som är beroende av fastigheten för att kunna leverera en tjänst eller vara. Hon lever också mitt i det, är 29 år och tillhör den generation som är uppväxt med det digitala livet och alla fördelar det har.

– Jag lever i det mitt jobb innebär, i teknologins tid. Jag använder mig av olika typer av tjänster som förenklar min vardag och värderar flexibilitet och min tid högt, därför ser jag så tydligt vart det här är på väg någonstans. Jag är en del av målgruppen, dess tankar och önskemål om hur en modern byggnad upplevs, och jag förmedlar det vidare till beslutsfattare på fastighetsbolagen. Därför tycker jag också att det är viktigt att man ser till att rekrytera fler unga talanger till fastighetsbranschen som kan visa vägen för framtidens teknik och livsstilar.

Kommer det här då att påverka hur vi bygger våra hus i framtiden?
– Jag tror att vi kommer se fler hem som tar hand om dig istället för tvärtom. Vi kommer snart att se många nya kringtjänster kopplade till fastigheten, en ny fövaltningsform, som på sikt kommer att bli lika självklara som el och värme, och bredband. Allt från tvätt, städning och att smidigt få mat- och paketleveranser till hundrastning, cykelpool och tillgång till teknisk support i hemmet. Sådant som du inte äger som boende utan får tillgång till via fastighetsbolagen. Vi kan bo mindre men leva större. Då blir också fastigheten en logistikhub, en serviceoptimerad och friktionsfri byggnad där ytor kommer att omdefinieras. I nybyggnation har man länge maximerat boytorna och minimerat de allmänna och gemensamma ytorna. Men det är egentligen dessa som ger nytt värde och som kommer att generera de nya intäkterna tack vare alla nya kringtjänster.

Om nu fastighetsägarna fortfarande är lite yrvakna inför proptech, vem driver då utvecklingen framåt?
– En del bostadsbolag har doppat tårna, många startups men även boende börjar visa tydliga önskemål på förändring. Vi kan exempelvis få paketeverans inom två timmar, ändå måste vi likväl hämta paketet hos postombudet. Varför kan man då inte istället se till att fastigheten är anpassad för de nya livsstilarna som vi idag redan har. Är det verkligen så att vi behöver stor tvättstuga med tvättmaskiner som står oanvända 95 procent av tiden, vi kanske hellre vill ha tvättjänst som hämtar och lämnar. Behöver vi äga bilar om bildelning finns tillgängligt via fastighetsägaren? Eller kan källarförråden frigöra yta om vi ända kan få våra vinterkläder eller prylar levererade inom ett par timmar.

Det var transformationen av branschen, digitaliseringen, att det sker något stort just nu som fick Lena att lämna byggproduktion i lyxsegmentet som hon arbetade med tidigare. Och att proptech kan skapa värde för alla involverade, inte bara för de med tjocka plånböcker. Lena menar att det är fastighetsbolagen som har de tre delarna som behövs för att skapa plattformsekonomi. En infrastruktur, den fysiska byggnaden och användare, det vill säga de boende. Vad som saknas är mekanismen som genererar värdet, plattformspartners.

– Två branscher möts nu som inte byggdes för varandra, fastigheter och den nya digitala konsumtionen. Men än så länge har inte fastighetsbolagen riktigt fått till mekanismen att skapa ett ökat värde trots att det sker i deras byggnader. Man måste först få kontroll över vilka aktiviteter och flöden som sker till och inom fastigheterna, vid den ”sista metern”. Är det exempelvis boendetjänster som matkassar eller är det paket direkt hem som de urbana digitala konsumenterna vill ha? Idag vet ingen riktigt vad som sker i fastigheterna, det måste mätas så att man får reda på hur de boende lever, vilka tjänster som används och vilka tjänster de som bor i fastigheten vill kunna använda. Underlaget kan sedan användas till att ansluta tjänster som förenklar vardagen för de boende och som skapar nya intäktskällor för fastighetsägaren. Det blir en modern byggnad att bo i. Helt plötsligt börjar den fysiska fastigheten och ytorna optimeras för de egentliga behov som behövs i fastigheten. Men utan mätning och information blir det bara en gissningslek.

Något det pratas om inom logistik är ”the last mile”, det vill säga den sista leveranssträckan från lager till slutdestination, ofta till konsument. Men ”last meter” är nytt, det är tjänster och leveranser vid och i byggnaden som ökar i rasande fart med digitaliseringen. Det är också här problemen idag uppstår.

– Om fastigheten är hårdvaran så är mjukvaran det föränderliga innehållet och upplevelsen i byggnaden som kan anpassas i takt med förändrade livsstilar. E-handel och digitala boendetjänster står inför en spännande tid i branschen. Men service- och paketleverantörer kan inte optimera fastigheterna och inte heller de boende, utan det är verkligen fastighetsägarna som sitter med guldnyckeln här. Det här tror jag också kommer att leda till att fastigheter värderas annorlunda i framtiden och att arkitekter kommer att rita annorlunda. Troligtvis kommer man bland annat att titta på vilket värde fastigheten har för tjänstebolagen på marknaden. Vi kommer att se nya intäktsflöden och jag tror inte att hyror och avgifter kommer att vara lika centrala i framtiden som idag.

Du kan läsa fler intressanta intervjuer med spännande personer på sidan Fastighetsprofilerna.