Lyssna på avsnitt 83 av Investera på höjden via spelaren eller där poddar finns, exempelvis på Itunes och Spotify. Alternativt läs en kortare version av intervjun nedan.

K-fastigheter: Receptet bakom Jakob Karlssons miljardbygge

Det låter som hemkunskap: bygg enkelt och standardiserat för 70 procent av marknadsvärdet, låna 65 procent. Med en husmorslogiken har Jakob Karlsson förvandlat en insats på miljon till – i skrivandets stund – 4,6 miljarder.

Bakgrunden känner Tessins kunder till sedan tidigare: han är skåningen som hamnade på sjukhus, läste boken Rich Dad Poor Dad, och startade sedan miljardbolaget K-fastigheter med stöd från Erik Selin. Jakob renoverade lägenheter, flippade villor, och kom sedan på att han skulle bygga och hyra ut marklägenheter. Han pitchade idén för Erik Selin, som stoppade in en miljon till. Något han idag rekommenderar andra entreprenörer att göra.

Mitt bästa tips är att alliera sig med någon som har gjort samma resa som man själv vill göra, säger Jakob.

Husmorsförnuftet genomsyrar det mesta i Jakob Karlssons bygge. Relationen med banken, exempelvis.

I väldigt tidiga skeden behöver du involvera banken, för tror inte banken på din idé så kommer du inte att kunna realisera den. Det handlar om pedagogik. Det är klart att banken har sagt nej till oss också, men när man tänker tillbaka på det så är det bra för oss – bankens uppgift är att inte ta risk.

Jakob menar att han alltid haft en tät och öppen relation med många banker. Och han har också haft det med omsorg för just banken och sin bankkontakt. Om två banker gav samma villkor, säger han, så gick affären till den kontaktperson som han gillade bäst. Och han gick inte heller alltid på den lägsta räntan.

Jag förstod att banken måste tjäna pengar. Varje gång jag klampade in där så skulle de sitta där och räkna pengar, för då vet jag att nästa gång jag kommer så vet de att de kommer tjäna mer pengar, och tjänar de pengar så tjänar jag pengar. Pressar man banken för hårt så har de inget incitament att jobba med dig.

Ett annat framgångsrecept har varit riskmedvetenheten, möjligen något han lärt sig av Erik Selin. Låg soliditet har aldrig sänkt ett bolag, menar han, bara låg likviditet. Därför ser han alltid till att ha ett antal bra fastigheter med låg belåning, som en försäkring.

Slutligen: en av Jakobs principer är att aldrig jaga den sista kronan genom att maximera hyrorna i beståndet. Det leder bara till hög omsättning, vilket i sin tur leder till högre slitage.

Misstag har begåtts i mängder. 2013 åkte han till Polen för att kunna köpa vitvaror billigt. Han kom hem med 143 diskmaskiner, spisar och ugnar, men insåg direkt att standardhöjden på polska vitvaror var fem centimeter lägre än i Sverige.

Jag fick låta en plåtslagare bygga klackar, säger han.

Försommaren 2022 är de stigande räntorna plötsligt det stora samtalsämnet. Själv tar han det med ro, kanske mest eftersom han i likhet med många andra bolag har tagit höjd för stigande räntor.

I det korta perspektivet kommer många fastighetsbolag få lägre snitträntor, för många bolag räntesäkrar sig med swappar. Långsiktigt kommer räntorna gå upp, men det som är intressant är realräntan. Har vi 2,5 procents ränta och en inflation på 5 procent, så har vi fortfarande en positiv realränta på 2,5 procent. Det farliga är om räntan stiger och inflationen går mot noll, men en normaliserad lite högre ränta är sunt.