Idag är boendeformerna tämligen polariserade - antingen äger man sitt boende eller hyr det. Däremot har det ibland experimenterats med en mellanväg, nämligen så kallade hyrköp. Det innebär att den boende hyr bostaden men med en option att efter en viss tid köpa loss den och på så vis få möjlighet att till slut äga sitt boende. Exempel på etablerade bolag som idag ämnar testa hyrköp är HSB, Veidekke och Riksbyggen. Kan detta vara en väg framåt?

Visst har du också märkt att priserna på bostadsmarknaden är något svajiga just nu? Det har fått flera bostadsspekulanter att dra öronen åt sig och avvakta med bostadsköp. Men samtidigt som priserna sjunkit under 2017 års andra hälft, tyder allt på att det på längre sikt råder bostadsbrist. Boverket rapporterar att det behövs omkring 600 000 nya bostäder fram till år 2025 och mycket tyder på att dagens byggnationstakt inte räcker till.

En anledning till prisfallet är att de bostäder som byggts legat i det övre prissegmentet, vilket inneburit att det råder ett, åtminstone tillfälligt, överutbud av dyra bostads- och hyresrätter. Och prisoron smittar av sig till även övriga marknadssegment. Detta har förmått vissa bostadsutvecklare att i sista stund konvertera bostadsrätter till hyresrätter för att undvika en situation då fastigheterna står outnyttjade.

Nuläget på marknaden kräver lösningar

Det är i problematiska tider som innovation föds. I rädsla att sitta med Svarte Petter under ett prisfall och en trög bostadsmarknad, söker fastighetsutvecklare efter lösningar för att se till att beståndet används och omsätts. Fastighetsutvecklarna måste ta hänsyn till bolagets balansräkning och likviditet och därför vill de minska risken genom att exempelvis omvandla bostadsrätter till hyresrätter.

Men med hyresrätter finns fastigheterna kvar på fastighetsbolagets balansräkning och är i många fall delvis lånefinansierade. Om räntorna skulle öka, innebär det att kassaflödet påverkas negativt. Dessutom är fördelen med att producera bostadsrätter att projekten kan avyttras när fastigheten är bebyggd för att sedan investera pengarna i andra projekt, medan hyresrätter är av buy-and-hold-karaktär som belastar balansräkningen och ger intäkter över längre tid.

Hyrköp av bostadsrätter - ett alternativ

Ett alternativ till att fullt ut omvandla bostadsrätterna till hyresrätter är att tillämpa hyrköp. Detta är inte en innovation, utan har förekommit även tidigare under perioder när bostadsmarknaden har varit skakig. Däremot har modellen övergivits tämligen omgående när bopriserna åter börjat stiga eftersom en stegring av bostadens pris skulle komma hyresgästen tillhanda istället för fastighetsägaren.

Det innebär emellertid inte nödvändigtvis att hyrköp är en bristfällig modell. Det kan potentiellt ge både fastighetsägaren och den boende förutsägbarhet rörande bostadens framtida ägande. Fastighetsutvecklaren får kassaflöde under en period och sedan ett förutbestämt och förutsägbart pris för lägenheten och hyresgästen kan bo i lägenheten under tiden vederbörande sparar till att finansiera ett köp.

Utformningen av köpoptionen

Utformningen av hyrköp är att hyresgästen hyr en bostad med en option att köpa den efter en viss tid och till ett förutbestämt pris. Dessutom kan ytterligare villkor förekomma, till exempel sätter HSB en gräns på sitt test av hyrköp att hyresgästen måste bestämma sig för att köpa eftet 23 månader eller annars flytta ut. Detta beror på att hyresgästen efter två år har laglig rätt till oändligt besittningsskydd till lägenheten, något som HSB vill undvika.

Det finns inga fasta ramar för hur hyrköp ska utformas. Antingen kan den boende lämna en liten insats i början av hyresperioden eller månadsvis göra inbetalningar till en handpenning, eller en blandning av de två tillvägagångssätten. Kravet på 15 procents handpenning har visserligen gjort det något svårare att hålla de månatliga inbetalningarna på en låg nivå men gör det möjligt för hyresgästen att komma in på bostadsmarknaden. Därutöver råder oklarhet rörande vad som ska hända med inbetald handpenning om hyresgästen skulle välja att flytta innan optionen utnyttjas.

Dessutom tar fastighetsägaren en risk att gå miste om fastighetens värdestegring, även förutsägbarheten ökar. Måhända skulle en hyrköpsmodell behövas stöttas statligt för att ge incitament till fastighetsutvecklare att tillämpa modellen och för att på så vis ge fler en väg in på bostadsmarknaden. Men å andra sidan får fastighetsägaren dagens marknadspris för fastigheten, fast om några år istället, men kompenseras med hyresintäkter under tiden.

Hyrköp är inte idag en etablerad försäljningsform av bostäder och därför är det inte hugget i sten hur försäljningen eller överlåtelse- och hyresavtalen ska vara utformade. Däremot är det väl värt för var och en att undersöka tillämpningen denna modell vidare för att gardera sig mot tillfälliga prisfall på marknaden och för att hjälpa privatpersoner att överkomma hindren mot att äga sitt boende.