BIM, den heliga graalen för förvaltning

BIM har blivit ett modeord inom bygg- och fastighetsbranschen under de senaste åren. En som verkligen har koll på BIM och hur det kan bli en guldgruva för fastighetsutvecklare är Petter Bengtsson. Vinnare av Guldhuset 2018, utmärkelsen för unga ledare, och vd på Zynka Group där Petter vill utmana, utveckla och förändra bygg- och fastighetsbranschen genom digitalisering.

Vad har egentligen Småland, skogen och BIM gemensamt med varandra? Jo, rätt mycket faktiskt när det kopplas till Petter Bengtsson vars saga börjar i småländska skogen. Det var där Petter växte upp, utanför Älmhult, och där han började jobba i skogen när han var 12 år. Något som sedan ledde till att han arbetade som snickare på helger och lov under skolåren och en utbildning till byggnadsingenjör i Jönköping.
"Att vara uppvuxen på landet och att ha jobbat i skogen har definitivt präglat mig. Jag har fått med mig Kampradmentaliteten sedan barnsben. Att jobba i skogen på helgerna var kul och jag lärde mig att jobbade man hårt lönade det sig. Redan då insåg jag att det var förändring som drev mig, även om det idag inte är lika handfast förändring som jag arbetar med."

Under högskoleåren i Jönköping blev Petter mer och mer intresserad av arkitektur och samspelet mellan hur man ritar något och hur det sedan används.
"Efter högskolan började jag arbeta på Okidoki arkitekter, och jag var första byggnadsingenjören på kontoret. Okidoki är ett arkitektkontor som sticker ut, tar plats och inte vill göra saker som alla andra har gjort hela tiden. Det passade mig perfekt och det var extremt roligt att få utlopp för min energi på ett kontor som dessutom växte väldigt fort."

På Okidoki skapades ett team som drev Prioritet Serneke arena, ett multiarenaprojekt på 45 000 kvadratmeter i Göteborg. Hela projektet drevs med en BIM projektering där Okidoki stod för all BIM-samordning.
"Jag jobbade typ dygnet runt i tre år med det projektet för att jag tyckte att det var kul. Jag är väldigt mycket så. Antingen på eller av, inget mittemellan. Brinner jag för något går verkligen jag all in. Vi var en tajt grupp som jobbade med Sernekeprojektet, och jag lärde mig verkligen under de åren vad man kunde göra med ett bra team. Vilken stor produktivitet och effektivitet man kan bygga upp i en grupp som fungerar bra ihop. Då lockade det inte så mycket att gå tillbaka till vanliga uppgifter på arkitektkontoret när Göteborgsprojektet var klart."

Den som istället lockade Petter var Fredrik Hamilton, grundare till Zynka Group, och tanken att vara med och driva något som verkligen kunde förändra fastighetsbranschen och dess affärsmodeller.
"Fredrik Hamilton är förmodligen är en av Sveriges bästa säljare och jag tänkte när vi träffades att om 75 procent av det han säger är sant är det bra. Det som lockade var också att bolaget var helt nystartat då 2015 när vi träffades. Fredrik hade en bakgrund och stort kontaktnät i branschen och jag kände att jag ville vara med och ta ett digitaliseringsperspektiv på processerna."

Att ge sig in i en relativt konservativ bransch och prata nytta av digitalisering passar dessutom Petter perfekt.
"Det kvittar egentligen vad det är, men för att tända på något måste jag se ett större sammanhang. Och så gillar jag att gå åt andra hållet, tänka utanför boxen. Om alla går höger, vill jag testa att gå vänster. Att bli en motpol till övriga."

När Petter kom in i bolaget uppgick antalet anställda till tre men bolaget växte snabbt. Petter blev först operativ chef och sedan VD 2017 på Zynka när han var 27 år gammal. Det visade sig vara ett lyckat ledarskap för det snabbväxande företaget som i år även har startat upp techbolaget Digital Buildings, vars plattform ska hjälpa fastighetsägare att effektivisera den befintliga verksamheten och utveckla nya intäktsströmmar genom tjänsteutbud.
"På Zynka Group menar vi idag Building Information Management när vi pratar om BIM. För oss betyder BIM att ställa om sina affärsmodeller för digitalisering, för att överleva i framtiden. En teknik att hantera olika delar av en byggnad digitalt. Inget fastighetsbolag kommer att gå i konkurs inom fem år om man inte gör något idag, men om vi tittar 10–15 år framåt kommer digitaliseringen slå ut aktörer i branschen. Det gäller att redan idag hitta affärsmodeller som fungerar i framtiden med hjälp av digitaliseringen."

Vad är det största problemet i branschen tycker du?
"Fastighetsägarnas största begränsning idag är deras affärsmodeller, som bygger på kvadratmeter och hyresgäst. Ska de tjäna mer pengar måste de bygga fler kvadratmeter vilket inte är särskilt hållbart och det är kapitaldrivande. Eller höja hyrorna vilket inte är speciellt lätt beroende på olika begränsningar. Man måste istället byta till att bli en fastighetsägare som levererar tjänster till kunder, fastighetsbranschen är nog den sista branschen som fortfarande inte pratar med sina kunder, samt se till att utnyttja de kvadratmeter de redan har under dygnets alla timmar. Det fina med det är att på samma antal kvadratmeter kan du produktutveckla och leverera hur mycket tjänster du vill och du kan även trycka in många fler kunder på befintliga kvadratmeter när du ser till att utnyttja ytan maximalt. Då får du en affärsmodell som är hållbar ur ett resursutnyttjandeperspektiv samtidigt som du resurseffektiviserar."

Tycker du att fastighetsbranschen har förstått att man måste jobba med BIM?
"Både ja och nej, här finns så många skrån. Man kan säga att det började i konsultledet under projekteringen, arkitekter, konstruktörer och VVS-folk har hållit på i flera år. Sen förflyttade det sig hyfsat fort till de stora entreprenörerna som började jobba med frågan. Och nu kommer vi till förvaltning, det är den heliga graalen. Det är fastighetsförvaltare som verkligen kan tjäna mest på BIM. Där kan vi få ut hela potentialen, den största nyttan av BIM."

Vad är då nyttan för förvaltare?
"Hur mycket tid spenderar du på att söka efter information om dina fastigheter i ett fastighetsbolag? Det är den bästa frågan som kan förklara varför det finns fördelar med BIM. Genom att skapa en digital tvilling, som blir som en google maps för insidan av huset kan du effektivisera den tekniska förvaltningen och samtidigt bygga upp en erfarenhetsbank inom bolaget. Något som blir allt viktigare idag då personal är mycket rörligare än tidigare. Men du får också möjlighet till bättre affärsutveckling då du har tillgång till all information om fastigheten på din dator. Vilka beslut tar vi och vad för underlag är de baserade på? Det är alltför ofta vi ser att det tas beslut idag som inte är baserade på fakta."

Har du några exempel på hur förvaltare kan produktutveckla?
"Ja, det vi ser som en tydlig trend är att fastighetsägare går från att bara leverera stål, betong och glas, det vill säga själva byggnaden, till att bli tjänsteleverantörer. Titta bara på exempelvis högskolor och universitet, där nyttjandegraden av lokalerna dagtid mellan klockan 8¬-17 oftast är under 40 procent. Bara genom att se till att man ökar intäkterna för lokalerna med 10 procent så ger det långt mycket mer än alla drift och underhållskostnader som tillkommer för själva ökningen, därav det stora intresset att öka sina intäktsströmmar genom digitalisering. För att nå en ökning behöver högskolan/universitetet få in externa aktörer och se till att lokalerna utnyttjas bättre, vilket då ger fler intäkter. För att göra detta behöver man ha flexibla kontrakt så att de som hyr kan vara mer flexibla när de inte använder sina lokaler och integration med bokningssystem så att externa aktörer kan boka in sig i lokalerna. Även digital access, nyckelhantering, är viktigt, det är idag ett av de största problemen inom förvaltning att få tillgång till lokaler och bostäder på ett resurseffektivt sätt."

Det finns stor nytta för samhället med digitalisering, det är nog de flesta idag överens om. Speciellt i tider då vi pratar hållbarhet, delningsekonomi och att inte slösa på resurser. För fastighetsbranschen har vi nog bara börjat skrapa på ytan och det ska bli spännande att se fortsättningen framöver.