Marcus Persson är fastighetsvärderare på Forum Fastighetsekonomi, ett yrke som utförs med lika delar Exceldokument som handfast detektivarbete. "Varje fastighet är unik. Det gör att det är många parametrar att hålla reda på", konstaterar han. I många fall krävs det även en hel del grävjobb för att göra parametrarna kända.

Om du förlorar budgivningen på en villa är det enkelt att se vad huset gick för på sajter som exempelvis booli.se. För den som vill hålla koll på priset på kommersiella fastigheter är det inte lika enkelt. De kommersiella fastigheterna paketeras nämligen ofta i enskilda aktiebolag och dessa aktieöverlåtelser offentliggörs inte. Det innebär att Marcus Persson får söka uppgifter hos mäklare, köpare, säljare och branschtidningar om han inte själv varit inblandad i affären. Ett alternativ är också att studera respektive moderbolags årsredovisning efter krediter och kostnads- eller intäktsposter som kan motsvara det aktuella fastighetsköpet.

Priset förs sedan in i Marcus kartotek med priser. Det ger en fingervisning om pris- och avkastningsnivåer, men just på grund av att varje fastighet har sina unika förutsättningar – läge, utsikt och skick – är det inte möjligt att dra för stora växlar på tidigare transaktioner. Dessutom kan det gå lång tid mellan köpen, vilket givetvis förändrar förutsättningarna.

Avgörande för budgivningen är oftast den potential som olika aktörer tillmäter fastigheten.
Direktavkastningen står inte skrivet i sten, och olika aktörer har olika idéer om vad som kan göras för att höja den.
– Den som har djärvast idéer, bäst plan och är bäst lämpad för att äga fastigheten är oftast den som lägger det vinnande budet, konstaterar Marcus Persson.

Hur går då Marcus Persson tillväga för att bedöma värdet på en fastighet? Än viktigare än att jämföra objektet med priserna i kartoteket, är att besöka fastigheten och titta på alla ytor från golv till tak. Marcus Persson brukar dokumentera besöket med anteckningar och foton. Hur attraktivt är läget? Skicket på fastigheten? Här gäller det att uppskatta vilka reparationer som måste göras och dra av det från värdet.

Nästa steg är att se över kostnadshistoriken. Hur ser kostnaden ut och kan den förväntas öka?
Att inventera hyresstocken är givetvis avgörande. Frågan är inte bara hur mycket hyresgästerna betalar utan även hur trygga de är. Om det blir vakanser – hur enkelt är det att få nya hyresgäster?

Det är också viktigt att se över byggrätterna och att få besked om tillstånd direkt från källan. Det har hänt att Marcus Persson har läst prospekt som har innehållit byggrätter som sedan inte stämt med kommunens handlingar.
– Får man tag på den som är planansvarig på kommunen finns det överlag väldigt mycket värdefull information att ta del av, säger Marcus Persson.

När man läser prospekt ska man generellt dra åt sig öronen om omdömena är överdrivet positiva eller innehåller glädjekalkyler, menar Marcus Persson.
– Om objektet beräknas säljas för betydligt högre kvadratmeterpris än vad som är normalt för området, måste man fråga sig om kalkylerna är rimliga.

Ta del av fler intervjuer med spännande personer inom branschen på Tessins sida Fastighetsprofilerna.