Lyssna på femtonde avsnittet av Fastighetsprofilerna via spelaren eller via Itunes och Spotify. Alternativt läs en kortare version av intervjun nedan.

Med räntorna sedan länge runt nollstrecket vill många fråga sig när priset på pengar vänder upp. Men tänk om dagens räntenivåer faktiskt är fullt normala, och att 70-talets höga räntor utgjorde en anomali? Det är en av många frågor som gäckar fastighetsekonomen Han-Suck Song.

Den nominella världsbilden

Han-Suck Song vill tro att hans öde beseglades redan i barndomen. Han hade lätt för sig i skolan, och läste mycket, vilket fick umgängeskretsen att reagera.
"När folk gick ut och lekte så gick jag ofta till biblioteket" säger han.

Tidigt blev han intresserad av kemi, mycket tack vare en bra lärare. Som tonåring såg han framför sig en karriär som kemitekniker, tills han en dag sökte upp biblioteket och lånade ett par böcker om läkemedelsutveckling. Besviket läste han hur det kunde ta femton år att sätta ett nytt preparat på apotekens hyllor.
"Då tänkte jag att det lät jättetråkigt."

I stället gjorde han lumpen, läste på lantmäterilinjen och snöade in på något helt annat. Kreditmarknaden hade tinat, fastighetspriserna gick upp, och Han-Suck Song började intressera sig för marknadens underliggande mekanismer. Han blev fastighetsekonom. I dag är han verksam vid KTH, och är bland annat intresserad av räntor.
"Vi kan se en nedåtgående trend i räntorna i många utvecklade länder. Den här trenden, efter 20 till 30 år, börjar folk tänka, kommer trenden att vända? Kommer räntorna börja gå upp?"

Men, menar han, vi lever i en “nominell värld” där mycket uppmärksamhet riktas åt räntorna på pappret. Men bakom siffrorna, när hänsyn tas till inflationen, finns den så kallade realräntan. Och det är där som det börjar bli intressant.
"Tittar man tillbaka 20 till 30 år så kan vi se att realräntorna har fallit, globalt sett, från 5 till 6 procent till noll procent, eller mindre. Det här är ett väldigt kraftigt fall. Och det bör ha påverkat hushållens skuldsättning, fastighetspriser och andra tillgångspriser. Men det många frågar sig är varför har de fallit så mycket?"

I dag, menar han, finns en vitt accepterad teori om varför realräntan är så låg. Räntan är priset på pengar, och styrs som mycket annat av utbud och efterfrågan. I dag sparar vi mycket pengar, både privat och i pensionssystemen, vilket har översvämmat marknaden med kapital. Samtidigt ser inte efterfrågan ut som den gjorde tidigare.
"Stora kapitalinvesteringar världen runt har minskat sedan 1980-talet. Det kanske man inte tror, men hur många järn- och motorvägar har vi byggt i Sverige det senaste decenniet? Bostäder? Miljonprogram? Oerhört mycket pengar behövdes för att finansiera de här stora, fasta investeringarna."

Men i den mån fallande efterfrågan och ett växande utbud kan förklara varför realräntorna har fallit, så finns det en större kontext att ta hänsyn till. I dag är det vanligt att peka på 70- och 80-talen som avskräckande exempel, och som ett bevis på att räntorna någon gång måste återvända till normala nivåer.
"Tittar man på historiska räntor från 1980-talet så ser man en trendmässig nedgång. Men tittar man i ett ännu längre tidsperspektiv, från 1940-talet, så ser utvecklingen ut som en pyramid, med en “peak” runt 1970-talet. De låga räntor som vi har i dag, som vi tycker är jättelåga, det var normala räntor för 80 år sedan. Så frågan är om de här decennierna runt 50-, 60-, och 70-talen, är de som var onormala" säger Han-Suck Song.

Vi har tidigare diskuterat läget på bostadsmarknaden med Han-Suck Song. Intervjun hittar du här.