Fredrik Wirdenius är en av den svenska fastighetsvärldens stora profiler och brukar toppa listan på branschens mest inflytelserika personer. Som vd för Vasakronan, Sveriges största fastighetsbolag, förvaltar han fastigheter för ett värde på över 100 miljarder kronor.

Vad är det som lockat dig med fastigheter?
– Det är en spännande bransch där det krävs både finansiellt tänk och analytisk förmåga för att förstå kundernas behov och samhällsutvecklingen. Fastigheter har en viktig samhällsfunktion och är ju den fysiska infrastrukturen för näringslivet. De är viktiga för städers utveckling och är samtidigt något konkret
som man kan uppleva – inte bara en siffertransaktion. I en ekonomisk verklighet med låga räntor blir reala tillgångar som fastigheter allt mer attraktiva, menar Fredrik Wirdenius.
– Rätt hanterat kan fastigheter ge högre avkastning med lägre risk och volatilitet än börsen. Fredrik Wirdenius betonar att det finns många sätt att göra fastighetsinvesteringar och att det inte går att tala om en
enskild modell som är rätt för alla. Däremot är långsiktighet en förutsättning. Det gäller att skapa en genomarbetad strategi och sedan hålla fast vid den.

Det är just långsiktighet som ligger bakom Vasakronans satsningar på klimatanpassning. Bolaget har närapå halverat sin energianvändning och ligger 25 procent under snittet jämfört med övriga bolag. Satsningen har dessutom visat sig vara lönsam. Vasakronan har även utvidgat sin strategi att omfatta social hållbarhet: Att skapa miljöer som höjer livskvaliteten för de som bor och verkar i områdena.

För att lyckas bör den långsiktiga strategin bottna i de egna förutsättningarna, framhåller Fredrik Wirdenius. Först och främst måste man fråga sig hur mycket risk man vågar utsätta den egna plånboken för. Utifrån svaret på den frågan kan man sedan välja typen av fastighetsinvesteringar. För det andra handlar det om att ha kunskaper om de fastigheter och platser som man investerar i.
– För att tjäna pengar måste man ta risk, men det gäller att ta risk på områden där man är bättre än övriga på marknaden. Om du är bättre än andra på en typ av investering kan du hantera riskerna bättre och därför ha en lägre riskpremie. Med rätt kunskap blir även uppsidan större.

Enligt Fredrik Wirdenius är ett vanligt nybörjarmisstag att betrakta fastigheter för mycket som finansiella skrivbordsprodukter.
– Ett vanligt misstag är att tro på en Excelkalkyl utan att förstå marknaden och vad som driver värdeutvecklingen. Det stora perspektivet måste man även ta med sig när man värderar fastigheter. Att förstå riskerna och möjligheterna av stora händelser – en väg som dras om, ett nytt köpcentrum i trakten eller en stor kund som säger upp sitt kontrakt – är mycket viktigare för analysen än att räkna fram den exakta hyran i framtiden.
– Det gäller att lämna Excelkalkylen och gå ut och känna på fastigheten. Hur attraktiv är den? Vad händer om hyresgäs-
ter flyttar ut? Det viktiga är att bilda sig en uppfattning om kopplingen mellan fastigheten och de reella marknadsförutsättningarna, säger Fredrik Wirdenius.

Läs fler intervjuer på med intressanta människor inom branschen på sidan Fastighetsprofilerna.