Lyssna på första avsnittet av Fastighetsprofilerna via spelaren eller via Itunes, alternativt läs en kortare version av intervjun nedan.

Ett riskfritt fastighetsimperium

Kan man bygga ett fastighetsimperium utan att ta stora risker? Enligt Erik Selin är just låg risk – inte hög – själva nyckeln till att hans Balder nu närmar sig ett värde på 50 miljarder kronor. Göteborgarens nästan mytomspunna intåg i fastighetsbranschen skedde mitt under brinnande 90-talskris, då han drygt 20 år gammal köpte en fastighet i Ängelholm för runt 20 miljoner kronor. Det var där allting började.

Är det inte lite udda att en kille som är drygt 20 år köper ett hus för en massa miljoner kronor mitt i krisen?
– Jo, det är klart att det är. Självklart.

Var det en stor risk?
– Nej, det var jättebilligt under den perioden. Men när det är kris och man köper så upplever man det som väldigt hög risk, eller hur? Men sanningen är att det är då som risken är som lägst. Det är egentligen inte hög risk att köpa något jättebilligt när alla är livrädda. Det farliga är att köpa när alla är entusiastiska. Det är det mänskliga psyket som gör att vi reagerar så.

Sen, brukar du säga, köpte du en fastighet till, och sen en till, och sen en till. Vad har varit den röda tråden, eller affärsidén?
– Att undvika risk och ha bra kassaflöde. Det är enkelt och bra va?

Men hur kan något bli så stort om den enda utgångspunkten är att undvika risk? Måste man inte ta stora risker för att det ska bli så stort?
– Nej, jag tror att det är tvärtom egentligen. Om du undviker risker så får du ett bra resultat. Men om du på ett forcerat sätt tänker att nu ska jag göra fantastiska vinster eller tjäna jättemycket snabbt, då måste du ta risker och troligtvis för stora risker. Men om du bara tänker att ‘jag ska inte förlora, jag är rädd för risker och faror’ och så jobbar du bara på, håll med om att då är ganska troligt att du får ett hyfsat utfall över tid?

Ett hyfsat utfall ja. Men det finns typ 9 miljoner svenskar som undviker risk varje dag, men det här blev ju exceptionellt bra.
– Ja absolut, men de flesta håller ju inte på med investeringar eller företag, eller hur?

Men är det inte så att du säger att du tar små risker, men i själva verket tar du hysteriska risker?
– Nej absolut inte, jag tänker alltid hur allt kan gå snett. Så tittar jag på en ny affär så funderar jag alltid bara på ‘hur förlorar jag på det här?’ Jag räknar inte IRR och avkastning och att man ska dubbla pengarna, utan jag tänker bara ‘hur blir detta problem och förluster?’

Du har sagt att du inte räknar så mycket. Men det finns någon form av analys i botten?
– Ja, jag har aldrig gjort Excel, men jag huvudräknar väldigt snabbt och bra. Eller det ska inte jag säga, men jag tror att jag gör det. Så du räknar hela tiden på vad avkastningen är, och hur du tror att det går framöver. Men jag ägnar inte tid åt att gissa vad avkastningen blir på eget kapital de närmaste fem åren, därför att det är bara en teoretisk beräkning. Vad har jag för nytta av det? Ingen alls egentligen.

Men om du ska bedöma kassaflöde och risken, så måste du ändå veta om någon kommer hyra lokalen i framtiden? Hur vet du det?
– Det vet man inte, men du måste ha en känsla för det. Så man får tänka att ett kommersiellt hus är tomt. Om du tänker så. Köper jag det här huset och det är tomt, hur fort hyr jag ut det, till vem, och vilken hyra får jag? Alla hyresgäster flyttar ju förr eller senare.

Det finns en massa människor som kanske är unga, som lyssnar på dig, som tycker att det
här verkar kul. Men finns det något vettigt sätt att börja i branschen nu, under rådande
omständigheter, utan startkapital?
– Det finns alltid. Men sen kan man säga att ju starkare marknaden är, det pratade vi om innan. När
marknaden är väldigt stark är det svårare, och det är lättare när det är väldigt tufft och alla är
negativa. Just nu tror jag mer att eget kapital krävs för vi har haft en lång uppgång och då är det
bra med den kudden, men det kommer alltid finnas bra förutsättningar att göra bra affärer om du
gillar det du gör, är entusiastiskt och lägger ned mycket tid och är uthållig. Och det kan man också
fråga sig: Om du vill ha ett stort bolag eller bli rik, så tar det i normalfallet lång tid. Är det okej att
det tar lång tid, eller känner du att då blir det inte intressant? För det är bra att veta innan, så att
man inte börjar med detta och vill vara jätterik i morgon. Det är inget fel i det, men då tror jag man
ska veta att det är ganska osannolikt. Men om du säger att det är okej att det tar lång tid, så “fine”.

Vi har tidigare intervjuat Erik Selin i bloggen. Läs intervjun och många fler på sidan Fastighetsprofilerna.