Christian Hermelin är idag vd för Fabege, ett bolag som inte bara förädlar enskilda fastigheter utan hela områden. Men vägen till att bli en av Sveriges främsta fastighetsprofiler var knappast utstakad när han växte upp på bondgård i Sörmland med fyra äldre syskon. "Att bo på en bondgård innebar att man fick lära sig att göra allt utan att var bäst på något. På så vis liknade det väldigt mycket rollen som VD", sammanfattar Christian Hermelin.

Siktet var istället länge inställt på att gå ingenjörsutbildning för att arbeta i någon av Katrineholms många industrier. Men ödet ville annorlunda och efter lumpen började han arbeta med sin bror Gustaf Hermelin. Brodern drev vid 25 års ålder ett tjugotal företag och är i dag vd för logistikfastighetsbolaget Catena.
På 80-talet sökte bröderna lyckan i norr och drev bland annat en fabrik som tillverkade möbler. Av ett konkursbolag köpte de en industrilokal, där 80 procent av fastigheten kunde hyras ut. Men i en ort med bara tre större företag var det lättare sagt än gjort.

Gustaf skapade ett företagscenter i byggnaden som lockade ortens småföretagare och med ett påskrivet kontrakt med försvaret försvann de sista vakanserna. En tydlig fördel med fastighetsaffärer var att man slapp att handskas med personalfrågor på samma sätt som inom industrin. Bröderna hade hittat sin nisch och Gustaf avvecklade de övriga företagen. Medan Christian skaffade sig en fastighetsinriktad utbildning återupprepade Gustaf sitt succékoncept med nya fastighetsköp i Skellefteå och Boliden. Med en kombination av tur och skicklighet sålde han sina tillgångar innan fastighetskrisen slog till 1990.

Bröderna lokaliserade sig i Stockholm där det utspelade sig en dragkamp kring vilket fastighetsslag de skulle välja: bostadsfastigheter eller kommersiella fastigheter.
– Man kan säga att jag gick förlorande ur den diskussionen. Det skulle nog varit möjligt att göra lönsammare affärer på bostadsfastigheter, men kommersiella fastigheter är roligare, eftersom det finns större möjligheter att påverka verksamheten, säger Christian Hermelin.

I Stockholm delade bröderna på sig i separata bolag. Den gemensamma nämnaren är sedan dess entreprenören Erik Paulsson, som varit en konstant i båda brödernas karriär. Som Christian Hermelin ser det finns det i huvudsak två strategier att välja: förvärv eller förädling. Med förvärv satsar man i högre grad på konjunkturen; det är den allmänna ekonomiska utvecklingen som i hög grad avgör om affären blir lyckosam. Med förädlingsfastigheter har man utvecklingen i sina egna händer. Å andra sidan krävs det spetskompetens kring både marknad och projektutveckling för att lyckas. På Fabege förädlar bolaget inte bara enskilda fastigheter utan hela områden. Tidigare, när bolaget arbetade med att förädla enskilda fastigheter, räknades 15 procent som en god vinst. Med den aktuella strategin är vinstmarginalen betydligt högre.

Anledningen är att det är möjligt att tjäna på fastigheterna i flera led. I första steget köps fastigheter i ett område med skamfilat rykte där det inte lönar sig att bygga nytt. I takt med att områdets varumärke stärks, stiger marknadshyrorna och värdet på fastigheterna. I nästa steg, när varumärket för området har stärkts och det är lönsamt att bygga, utnyttjas byggrätterna.

Att lyfta ett helt områdes status är en stor uppgift och kräver en enande vision.
– Vi kan inte lyfta ett område på egen hand utan måste samarbeta och ta hjälp av andra – kommun, handeln, bostadsexploatörer, besöksnäringen och specialister på kommunikation
.
Arenastaden i Solna, där Fabege äger många fastigheter, är ett tydligt exempel på denna strategi. Det är ett område som på kort tid gått från lätt industriområde till ett primeläge. Att arbeta med att lyfta hela områden låter som
en storskalig strategi. Vad är ditt råd till aktörer som inte har samma finansiella muskler?
– Då är mitt tips att verka på mindre orter. Med marknadskunskap och relationer finns det stora möjligheter att påverka och förändra marknaden
.
Christian Hermelin betonar att hög kunskapsnivå är avgörande för att lyckas med aktiva fastighetsinvesteringar. Ett bolag som bara bygger var femte år får svårt att bli bra. Och med god marknadskunskap är det möjligt att reducera risken.
– Alla våra medarbetare verkar inom ett avstånd om fem kilometer från Sergels torg. Vi kan den Stockholmsmarknaden
bättre än de flesta av våra konkurrenter, säger Christian Hermelin.

I samtalet återvänder Christian Hermelin flera gånger till bondgården i Sörmland. Han har ett agrart perspektiv på investeringar och menar att man ska tjäna pengar på att vara duktig, inte på att sätta allt på spel. En 65-procentig belåningsgrad brukar betraktas som inom gränsen för det rimliga, men Christian Hermelin tycker att den nivån är för hög, även om han understryker att belåningsgrad är ett för trubbigt instrument för att på egen hand ge en rättvisande bild av ett bolags risknivå. I Fabege är belåningsgraden runt 45 procent.

När det kommer till värderingsfrågor menar Christian Hermelin att många inte fäster tillräcklig vikt vid planerade kommunikationer.
– Många missar att diskontera den värdeförskjutning som ny spårbunden kollektivtrafik medför, säger Christian Hermelin.

Själv tillämpar han något som han kallar för femminutersmetoden. Det innebär att analysen görs på fem minuter. Han använder inte Excel, bara penna och papper. Nackdelen med mer omfattande analyser är att man då riskerar att förlora perspektiv på de stora frågorna som är avgörande om en investering blir lönsam. Och räknar man framåt i tiden är det ändå snudd på omöjligt att bedöma variablerna mer exakt. Då är det mer effektivt att räkna på schabloner.
– Med snabba enkla kalkyler är det lättare att ta beslut. Nyckeln till att göra affärer är snabbhet, veta vad man vill och ha örat mot marken. Det var Erik Paulsson som en gång i tiden lärde mig att det krävs gott fotarbete för att lyckas i den här branschen, säger Christian Hermelin.

Du hittar fler intervjuer med intressanta personer inom branschen på sidan Fastighetsprofilerna.