Att se till att den fastighet man äger ger bästa möjliga ekonomiska avkastning handlar i mångt och mycket om att förutse vilken efterfrågan det kommer att finnas på marknaden framöver. I dagsläget ser vi exempelvis en trend där projekt för bostadsrätter konverteras till hyresrätter eller kontor, men så har det inte alltid varit.

Att konvertera en hel fastighet eller delar av den har under många år varit ett sätt för fastighetsägare att minska vakanser och öka intäkterna på en marknad för efterfrågan på en viss typ av yta förändras. För att lyckas gäller det att hänga med i samhällets förändringar då trender har en förmåga att komma och gå.
Från andra världskriget och fram till 1973 var Sverige ett land i stark tillväxt med ökande befolkningstillväxt och en mycket snabb expansion av industrin. Våra städer och dess ytterområden växte med nybyggnation av bostäder, fabriker och kontor. Ett extra stort bostadstillskott kom dessutom till under miljonprogrammets dagar på 60-talet då vi byggde bort den bostadsbrist som fanns i Sverige. Med sjuttiotalets internationella oljekris som fick långtgående konsekvenser för den svenska ekonomin under flera år förstärktes den lågkonjunktur som börjat tidigt 70-tal och här hemma i Sverige såg vi bland annat ett minskat bostadsbyggande. Under den här perioden var det inte fokus på konverteringar utan i första hand nyproduktion som gällde. När det var en nedgång inom alla områden samtidigt fanns inte heller något att vinna på en konvertering.

Överproduktion av kontorsfastigheter

Trots minskningen av bostadsbyggande under 70-talet fortsatte marknaden för nya kontorsbyggnader vara relativt god, inte minst på grund av den offentliga sektorns expansion. Det är först under tidigt 90-tal som det börjar ske en överproduktion av nya kontorsbyggnader i våra städer, både här hemma och internationellt. Samtidigt får vi en finanskris och minskad sysselsättning. Vi börjar se många tomma kontorslokaler och många fastighetsägare har svårt att hitta hyresgäster till alla tomma hyreslägenheter.
"I mitten av 90-talet börjar de första ombildningarna från hyresrätt till bostadsrätt i Stockholms innerstad. Först i de mest attraktiva innerstadsområdena men i takt med att bostadspriserna stiger blir konvertering av fastigheter till bostadsrätt i övriga delar av staden också mer intressant. Kombinationen av hyresreglering och ökande bostadsrättspriser gör ombildning lönsam" berättar Hans Lind.

Bostadsrätten vinner mark

Under 2000-talet ökar återigen efterfrågan på bostäder, samtidigt som vi har ett lågt bostadsbyggande. Samma fenomen sker även i Göteborg, Malmö och större orter i landet och i slutet av 2010 har nästan alla större orter börjar få bostadsbrist. Det här leder till ett prisrally på bostadsrätter, som med undantag för 2008 fortsätter fram till 2017. Kontorsbyggandet har under de här åren minskat betydligt sedan 80-talets glansdagar men tar ny fart efter krisåret 2008. Det är framför allt nya, flexibla lokaler som efterfrågas från företagarna som vill ha lokaler som kan förändras efter behov.
"Förlorarna bland fastighetsägarna blir de som har äldre oflexibla kontorsfastigheter i oattraktiva lägen i sitt bestånd" säger Hans Lind.

Bostadsrätten är den stora vinnaren och det är under en längre period en relativt säker och lyckad affär att omvandla hyresrätt till bostadsrätt eller köpa upp gamla kontorshus eller fabriker och konvertera dem till bostadsrätter. Genom att konvertera gamla kontorslokaler får fastighetsägare möjlighet att öka sina intäkter samtidigt som det löser en del av bostadsbristen. Under de här åren är det också många kontors- och industrilokaler som konverteras till nya coola hotell i våra städer. Bostadsbyggandet som varit väldigt lågt under hela början av 2000-talet tar på nytt fart efter finanskrisen 2008 och det sker en stadig ökning fram till 2017.

Skakig bostadsrättsmarknad

Hösten 2017 börjar pendeln att återigen svänga och marknaden för bostadsrätter som ett säkert vinstdrivande projekt med ständigt ökade bostadsrättspriser börjar skaka.
"En stor anledning till att pendeln börjar svänga är de restriktioner som införs av regeringen gällande bolån, som bolånetak och amorteringar. Men även bankernas tuffare bolånekrav som kommit under de senaste åren spelar stor roll. Sen inser ju många att priser inte kan stiga för evigt" menar Hans Lind.

Samtidigt som bostadsbyggandet inom nyproduktion visar rekordsiffror 2016 och 2017 blir det alltså svårare för många att få banklån. Plötsligt finns det ett stort utbud av bostadsrätter i de högre prissegmenten, framför allt i våra storstäder, som ska ut på marknaden och färre intresserade köpare. Att köpa på ritning blir inte heller lika attraktivt när bostadspriserna sjunker. År 2018 börjar med vikande priser på bostadsrätter och flera bostadsrättsprojekt i och kring framför allt våra stora städer pausas eller stoppas. Det börjar nu bli mer lönsamt för fastighetsägarna att konvertera fastigheter till kontor eller bygga helt nya kontorslokaler då kontorsmarknaden åter börjat blomstra trots eller kanske på grund av en dämpad bostadsmarknad.

Hyresrätter och kontor nutida vinnare

Dagens kontorsmarknad visar på rekordlåg vakansgrad för kontor med stigande kontorshyror som följd och den trenden ser ut att fortsätta under de närmaste åren. Enligt Sveriges Byggindustriers prognos kommer kontorsmarknaden att få ett rejält tillskott under 2019, bara i Stockholm, Göteborg och Malmö förväntas det byggas närmare 300 000 kvadratmeter kontor under året. I takt med alla nya techbolag som startat under de senaste åren har det också blivit en allt större efterfrågan på mindre kontor och så kallade co-workingplatser, framför allt i våra storstäders centrala områden. Det här kommer troligtvis innebära att vi kommer att se en ökad fastighetskonvertering mot den sortens kontor de närmaste åren.

Idag har vi också fått tillbaka en mer stabil bostadsmarknad och bostadspriserna börjar sakta stabiliseras eller stiga i hela landet igen. Nybyggnationen av bostäder fortsätter även om det inte är i samma höga byggtakt som under rekordåren 2016 och 2017. I Storstockholm och en del andra större kommuner syns en kraftig nedgång av byggandet medan det är en mer stabil byggmarknad för bostäder i Göteborg och Malmö. Hyresrätten har fått ett tydligt uppsving, mycket tack vare regeringens subventioner, och flera planerad bostadsrättprojekt omvandlas i större grad till hyresrätter just nu. När det uppstår osäkerhet om de framtida priserna tvekar många att köpa en dyr bostadsrätt, även om de på sikt räknar med att köpa. Att hyra blir då ett bra alternativ. Prognoser från Boverket visar att hyresrätten står för nästan hälften av byggstarterna 2019.

Konverteringar på Tessin

En vanlig missuppfattning är att det bara finansieras nyproduktion av bostäder på Tessin – när det i själva verket genomförs en mängd olika projekt. Bara under senaste månaden har vi hjälpt fastighetsföretag att finansiera seniorboenden, fritidshus, förvärv av hyresfastigheter och konverteringar.

Här hittar du tre exempel på fastighetskonverteringar som har finansierats via vår plattform:

• Unik fastighetskonvertering i Helsingborg: En häftig industrifastighet i Ödåkra som tidigare brukats som spritfabrik har nu omvandlats till att innefatta butiker, restauranger och även bostäder. Projektet finansierades via Tessin med 10 100 000 kr.

• Byggstartade hyresrätter i Blekinge: En kommersiell fastighet konverterades till 37 kooperativa hyresrätter tänkta för seniorboende för åldrarna +65. Projektet finansierades via Tessin med 10 500 000 kr.

• Ombildning av 20-talsfastighet i Solna: En ombyggnation av en kommersiell fastighet till 19 bostadsrätter och två hyreslokaler i ett klassiskt 20-talshus. Projektet finansierades via Tessin, i två omgångar, med totalt 22 560 000 kr.

Om du är intresserad av att söka fastighetsfinansiering på Tessin är det första steget att kontakta en finansieringsrådgivare. Mer information hittar du här!