Sverige behöver 700 000 nya bostäder till 2025. Det upprepas som ett mantra i debatten. Siffrorna kommer från Boverkets behovsanalys och med tanke på dess inverkan på bostadspolitiken kan det vara intressant att sätta sig in i kalkylen.

Tessinbloggen har därför dykt ner i rapporten och talat med rapportförfattaren Bengt J Eriksson som är analytiker på Boverket.

Rapporten från mars 2015 beräknar behovet av nya bostäder. Resultatet har på nationell nivå reviderats uppåt ett par gånger i takt med att SCB släppt nya befolkningsprognoser. I den senaste versionen från oktober 2015 beräknas behovet till 705 000 nya bostäder under perioden 2015–2025.

– Med tanke på SCB:s senaste befolkningsprognos som släpptes häromdagen är den siffran i underkant, säger Bengt J Eriksson.

Rapporten noterar att det krävs ett särskilt intensivt byggande de närmsta åren. Byggbehovet beräknas i genomsnitt vara 77 000 nya bostäder per år fram till 2020 för att därefter avta till strax under 50 000 per år.

Källa: Scb.se

Flest bostäder i Stockholm, Göteborg och Malmö

– Det innebär givetvis en stor utmaning för byggindustrin att ställa om från årliga nivåer på 25 000 till det tredubbla. Bostäder är en särskild typ av vara där det inte bara går att trycka på en knapp. Det finns en tröghet i processen. Vi kan se en ökning på senare år, men vi är fortfarande långt ifrån de nivåer som behövs.

Hur har då uträkningen gått till? Beräkningen vilar på antagandet att det krävs en bostad för varje hushåll. I takt med att befolkningen växer blir hushållen givetvis fler. Antalet nya hushåll växer dessutom i snabbare takt än befolkningsökningen eftersom allt fler bor i mindre hushåll till följd av bl.a. ökad skilsmässofrekvens och en växande andel äldre. Modellen stämmer helt enkelt av antalet befintliga bostäder gentemot antalet nytillkommande hushåll för att fastställa det framtida bostadsbehovet.

Ett annat antagande är att det krävs ett bostadsöverskott på en procent för en fungerande bostadsmarknad. Antalet bostäder beräknas alltså vara marginellt fler än antalet hushåll i modellen.

Vidare delas Sverige in i 72 regioner som analyseras enskilt. På så vis uppvägs inte ett ökat behov i en region med ett minskat i ett annat. Föga förvånande blir slutsatsen att det krävs flest bostäder i tillväxtregionerna. Hela tre fjärdedelar av de nya bostäderna behöver byggas i Stockholm, Malmö och Göteborg. Detta enligt den regionala analysen som dock baserades på ett lägre nationellt byggbehov än vad den senaste reviderade riksprognosen signalerar.

Värt att notera är också att åldersgruppen 20–24 är den enda ålderskategori som kommer att minska under den undersökta perioden.

Fyra utmaningar

Bengt J Eriksson ser i huvudsak fyra stora utmaningar framöver. Den första är organisatorisk. Byggindustrin måste ställa om för att mer än fördubbla sin kapacitet vilket ställer stora krav på flera områden, inte minst när det gäller att rekrytera nödvändig kompetens.

Den andra är finansiell. Analysen utgår från behov, inte efterfrågan. Frågan om hur byggandet ska betalas står utanför ramen för undersökningen. Det är en särskilt svår nöt att knäcka med tanke på att många av dem som kommer att behöva en ny bostad har en svag finansiell ställning.

Den tredje utmaningen rör infrastrukturen. I de fall byggandet sker på obebyggd mark krävs stora infrastruktursatsningar från samhällets sida. De kan i sin tur dra resurser från byggindustrin och ytterligare pressa den mot kapacitetstaket.

Den fjärde utmaningen gäller de äldre. Framför allt gruppen över 80 år kommer att växa kraftigt, vilket kommer att ställa krav på bostadsanpassning. Det kommer leda till behov av ombyggnader och renovering, kanske även till nybyggnation.

Hur det kommer att gå?

– På kort sikt lär det bli väldigt svårt att nå upp till prognosens nivåer, säger Bengt J Eriksson. Det innebär att dagens problem på bostadsmarknaden sannolikt kommer att eskalera. Bostadsmarknaden står inför akuta problem på kort sikt samtidigt som det kommer att behövas en arsenal av olika åtgärder för att åstadkomma en väl fungerande bostadsmarknad vilket fordrar långsiktiga och stabila lösningar med bred förankring.