Vi stänger böckerna för fastighetsåret 2019 och tittar närmare i backspegeln på hur de börsnoterade fastighetsbolagen samt bostadspriserna har utvecklats. 2019 har varit ett starkt år, men kan det upprepas 2020? Om du är tveksam, kan du diversifiera din fastighetsportfölj med säkerställda fastighetskrediter via Tessin.

2019 och ett decennium är till ända och det är nu god tid att summera året som gått. Det har varit ett minst sagt händelserikt år för de svenska fastighetsbolagen som är noterade på Stockholmsbörsen. Dessutom tittar vi på hur många privatpersoners största investering har gått under året, nämligen bostadspriserna.

Fastighetsbolag på börsen

Låt oss börja med att ta en titt på Stockholmsbörsens fastighetsbolag. 2019 var verkligen de börsnoterade fastighetsbolagens år. Fastighetsindex med fastighetsbolagen noterade på Stockholmsbörsen, är upp 59 procent inklusive utdelningar, sedan början av året. Ur historiskt perspektiv är detta en mycket stark utveckling.

Däremot ska man komma ihåg att jämförelsetalen från 2018 var nedpressade efter en svag börsavslutning i sista kvartalet. Men hur som helst, har fastigheter, som så ofta, varit en attraktiv investering det gångna året.

En starkt bidragande faktor till den starka uppgången är de låga och negativa räntorna. Detta är däremot inte den enda förklaringen, utan aktiepriserna har också trissats upp av makrofaktorer i form av ökad befolkning och fortsatt bostadsbrist på flera håll i landet. Dessutom har investerare i jakt på avkastning tvingats upp ett pinnhål i riskskalan från nollavkastande obligationer till att hålla utdelande fastighetsaktier.

Som ytterligare ett tecken på den rådande fastighetsboomen på börsen, kan man titta på noteringsklimatet. Under hösten genomfördes den uppmärksammade noteringen av K-Fastigheter. Från noteringskursen på 105 kronor per aktie, rusade priset första handelsdagen till 190 kronor, för att sedan stabiliseras omkring 160 kronor.

Men hur ser värderingarna ut av fastighetsbolagen på börsen? Jämfört med fastighetsbolagens substansvärden, handlas nu aktierna med en premie på 41 procent i snitt enligt en sammanställning av Dagens Industri. Värst i klassen är dock Sagax som handlas med en premie på 163 procent.

Inprisat i aktiepriset är alltså förväntningar på fortsatta ökningar av substansvärdet. Det återstår att se om de svenska fastighetsaktierna kommer att ha samma goda utveckling 2020 eller om det blir ett mellanår, och mycket beror på om bolagen lyckas växa sina substansvärden under året. Över tid, har fastigheter visat sig vara en bra investering, och kommer sannolikt fortsätta vara det på sikt.

Bostadspriser

Om vi blickar bort från fastighetsbolagen för en stund. Hur har utvecklingen på privatpersoners ände av fastighetsmarknad sett ut, alltså bostadspriserna?

Efter att prisutvecklingen för bostadsrätter under 2018 varit i det närmsta helt i sidled, bjöd 2019 på en något starkare prisutveckling än så, fast det har inte varit några raketlyft. Vi har fortfarande inte helt nått upp till toppnivåerna från 2017 före nervositeten inför det andra amorteringskravet, men priserna närmar sig även dessa nivåer.

Genomsnittliga kvadratmeterpriserna i landet var 39 987 kr/kvm i december 2019, att jämföra med 38 023 kr/kvm motsvarande period 2018. Detta innebär en ökning på 5 procent i årstakt.

• Stor-Stockholm: 57 914 kr/kvm jämfört med 54 923 kr/kvm 2018

• Stor-Göteborg: 44 439 kr/kvm jämfört med 42 815 kr/kvm 2018

• Stor-Malmö: 29 693 kr/kvm jämfört med 27 981 kr/kvm 2018

Även villapriserna har ökat under 2019. December är historiskt en svag månad för villaförsäljning, men vi kan se en uppgång år för år på villor från en köpeskillingskoefficient på 1,61 till 1,7. Köpeskillingskoefficienten räknas alltså som priset (köpeskillingen) jämfört med villans taxeringsvärde.

Diversifiera med investeringar i säkerställda fastighetslån

Med många omvärldsfaktorer som skapar oro, är det många investerare som är mer försiktiga i sina antaganden om fortsatta värdeökningar på börsen och i ekonomin framöver. Handelskrig, Brexit och oro i Mellanöstern mellan USA och Iran är några sådana faktorer som ger upphov till nervositet.

Trots att aktiepriserna har gått starkt under 2019, inte bara i svenska fastighetssektorn, utan även bredare index, har inte bolagens vinsttillväxt varit lika stark. Därför finns anledning att anta att när vi stänger böckerna för 2020, kommer ökningen inte ha varit lika stark som under 2019.

Om nu den ekonomiska tillväxttakten faktiskt är avtagande, om än fortfarande positiv, kommer det krävas mer för att de börsnoterade fastighetsbolagen ska kunna upprätthålla den starka tillväxten. Detta kan på kort sikt få aktiepriserna att rekylera nedåt, men på längre sikt, råder fortsatt starka fundamenta för fastighetsinvesteringar.

Bostadspriserna tickar fortfarande uppåt, om är i något långsammare takt än innan införandet av de extra amorteringskraven. Detta måste dock ses som hälsosamt för att inte svenskarnas belåningsgrad ska springa iväg alltför mycket i förhållande till lönerna och inflationen. På sikt kommer man kanske fortsatt kunna göra bostadskarriär, men frågan är om man verkligen ska se sin bostad som en investering, snarare än tak över huvudet?

Knepet för att bli rik handlar inte om att tajma marknaden, utan snarare om att ha en portfölj som är förberedd för oavsett hur marknaden utvecklas. En sådan portfölj sätts ihop genom diversifiering genom att välja tillgångar med låg korrelation och på så vis minska den sammanlagda volatiliteten.

Du kan minska volatiliteten i din portfölj genom att investera i andra tillgångar än börshandlade aktier. Du kan uppnå detta, samtidigt som du fortsatt är exponerad mot fastighetssektorn, genom att investera i säkerställda fastighetskrediter.

Genom att investera i sådana lån som marknadsförs via Tessins plattform, investerar du i lån till mindre fastighetsbolag med god förväntad avkastning på 6 - 13 procent per år och har samtidigt alltid fastighetspant som säkerhet för din investering. Dessutom fluktuerar värdet på lån inte alls på samma sätt som priset på en aktie kan göra.

Läs mer om hur du kan dra nytta av modern portföljteori genom att investera via Tessin och håll koll på projektsidan för att vara uppdaterad om nya möjligheter att diversifiera din portfölj med säkerställda fastighetskrediter.