Det her med risici

En investering er altid forbundet med risici, hele eller dele af investeringen kan gå tabt.

De fleste investeringer, uanset om det drejer sig om emission af præferenceaktier (”Præferenceaktier” alternativt ”Aktier”) eller syndikerede direkte lån (” Lån”), har en ejendom og en konkret projektidé som udgangspunkt, hvilket udgør de grundlæggende rammer for investeringen. De investeringer, som præsenteres i denne sammenhæng, er ofte forskellige typer af topfinansieringer til private virksomheder eller boligforeninger (” Projektejere” eller ”Selskaber”) med ingen eller begrænsede sikkerheder.

Risikoniveauet kan typisk betragtes som højt, hvilket i kombination med at ingen økonomisk rådgiver eller anden aktør direkte eller indirekte undersøger eller anbefaler de forskellige investeringer, betyder, at denne type investeringer passer til

1. erfarne ejendomsinvestorer, som kender til udtalte og uudtalte risici, alternativt

2. investorer, som konsulterer rådgivere eller eksperter med indsigt i de udtalte og uudtalte risici.

Et Lån kan kombineres med sikkerheder i form af pantsætning af aktier eller ejendomme, kautionsforpligtelse, generalpant eller andre sikkerheder. Bemærk, at sikkerhederne i denne type investeringer ofte er efterstillede og/eller af begrænset økonomisk værdi. En investering i Aktier kan derimod ikke kombineres med en udtrykkelig sikkerhed. Som aktionær findes der typisk ikke nogen mulighed for at gøre krav på investeret kapital, uden at investorerne er afhængige af, at der både findes tilstrækkeligt med midler til, at Projektejeren kan færdiggøre alle opgaver over for kreditorerne på både kort og lang sigt, og at Projektejerens bestyrelse og generalforsamling i praksis træffer en beslutning om udbytte.

Både investeringer i Aktier såvel som Lån afhænger som regel af, at det underliggende ejendomsprojekt går efter planen for at investeringen skal udvikle sig og give det lovede afkast. Projektejerne kan f.eks. mangle de finansielle forudsætninger for at håndtere større afvigelser, fordyrelser, forsinkelser osv. Eventuelle udstedte sikkerheder er ingen garanti for, at investorerne får investeret kapital tilbage samt afkast. Investorerne bør være medvidende om, at hele investeringen kan gå tabt.

De investeringer, som præsenteres, via aktier såvel som lån, ikke er omfattet af bestemmelserne i loven (1995:1571) om indsætningsgaranti eller loven (1999:158) om investorbeskyttelse (eller anden ikke udtrykkeligt angivet garanti), hvilket betyder, at investoren ikke kan få nogen erstatning ifølge reglerne, hvis Projektejeren eller Selskabet går konkurs eller har andre betalingsproblemer.

Investorbeskyttelse er statens forpligtelse til at erstatte investorers tab af finansielle instrumenter og midler hos f.eks. banker eller kreditmarkedsvirksomheder i tilfælde af, at instituttet går konkurs. Indsætningsgarantien omfatter midler på visse konti og indebærer, at staten betaler en erstatning til investorerne, i fald visse institutter såsom banker går konkurs, eller hvis den svenske Finansinspektion beslutter, at indsætningsgarantien skal træde i kraft.

Ud over de risici, der er forbundet med selve investeringsinstrumentet, samt sikkerheden eller fraværet af sikkerhed koblet til instrumentet, findes der flere risici forbundet med Projektejeren, dets finansielle ressourcer, projektet, leverandører og entreprenører, finansieringsalternativer, eksterne faktorer og konjunktur, administrativ godkendelse osv. Nedenfor redegør vi for de mest almindelige risikofaktorer, som man vurderer vil kunne påvirke investeringer for hver investeringstype.

Risiciene er ikke rangordnet og gør ikke krav på at være heldækkende. Yderligere risici og usikkerheder kan forekomme i hver enkelt investering.

Det er vigtigt at analysere potentielle risici ved den aktuelle investering og vurdere disse i forhold op imod tilbudt afkast. Først når man har gjort dette og har overvejet sin personlige økonomiske situation, kan man træffe en velovervejet investeringsbeslutning.

Vær opmærksom på, at alle investorer har mulighed for at stille spørgsmål via en digital spørgefunktion direkte til projektejeren, inden man foretager en investering. Tøv ikke med at gøre brug af denne funktion, hvis du har spørgsmål eller overvejelser!

Aktierelaterede risici

Udbytterisiko

Ved en investering via Aktier udbetales afkast som oftest gennem aktieudbytte. Der findes dog flere risici, som kan påvirke Projektejerens virksomhed negativt, og der er ingen garanti for, at Selskabet kan opnå et resultat, der muliggør et udbytte. Som aktionær findes der typisk ikke nogen mulighed for at gøre krav på investeret kapital, uden at investorerne er afhængige af, at der både findes tilstrækkelige midler i Selskabet til at kunne fuldføre alle opgaver i forhold til Selskabets kreditorer på kort og langt sigt, og at Selskabets bestyrelse og generalforsamling træffer en beslutning om udbytte. Det skal også bemærkes, at private selskaber har dårligere beskyttelse mod minoritetsaktieejere sammenlignet med de offentlige selskaber.

Aktieejere med betydelig indflydelse

Der er risiko for, at majoritetsejeren træffer foranstaltninger eller undlader at træffe foranstaltninger i strid med de øvrige aktionærers interesse, såsom at majoritetsejeren vælger ikke at træffe en beslutning om forventet aktieudbytte til indehavere af præferenceaktier, eller at Selskabet helt enkelt drives på en uhensigtsmæssig måde.

Udvandingsrisiko

Skulle der opstå et kapitalbehov i Selskabet, kan generalforsamlingen beslutte, om der skal ske yderligere nyemissioner, hvorved Selskabets eksisterende aktionærers proportionelle ejerskab og stemmerettigheder kan blive reduceret.

Aktieværdi ved et videresalg

Selskabets aktier bliver normalt ikke optaget til handel på et eventuelt marked. De aktionærer, der ønsker at sælge deres aktier (i den grad det overhovedet er muligt i henhold til selskabsordningen) risikerer, at aktiernes markedsværdi ikke svarer til anskaffelsesprisen eller opfattet værdi på et givent tidspunkt. Der er endog en risiko for, at køberne slet ikke viser sig.

Lånerelaterede risici

Tilbagebetalingsrisiko

Ved en investering via Lån udbetales afkast ved tilbagebetaling af Lånet samt rente eventuelt kombineret med en forinden gennemført amortisering. Der findes dog flere risici, som kan påvirke Projektejerens virksomhed negativt, og der er ingen garanti for, at Projektejeren kan opnå et resultat, der muliggør et udbytte. Investorer afhænger af, at der findes tilstrækkelige midler til, at Projektejeren kan opfylde sine forpligtelser, samt at Projektejerens ledelse eller bestyrelse rent faktisk realiserer tilbagebetalingen.

Sikkerhedsrisiko

De sikkerheder, der udstedes sammen med Lånet, kan i praksis have en yderst begrænset økonomisk værdi og er slet ingen garanti for investorens kapital. Værdien af aktiepant og generalpant afhænger f.eks. af, at selskabet har underliggende realiserbare aktiver, hvorimod en efterstillet ejendomspant afhænger af, om ejendommen kan afhændes til en pris, der dels dækker samtlige af senior-långivernes fordringer og omkostninger, samt at der desuden bliver kapital tilovers. Som investor skal man nøje vurdere eventuelle sikkerheder, og uagtet hvor gode sikkerhederne er, skal man regne med, at det tager tid at få kapitalen tilbage ved en eventuel realisering af pant. Der er risiko for, at panten viser sig at indbringe ingen eller meget lidt værdi.

Genvindingsrisiko

Det bør bemærkes, at sikkerheder, der stilles for et Lån, eventuelt skal returneres til den, der har stillet sikkerheden gennem såkaldt genvinding. Dette indebærer, at hvis den, der har stillet sikkerheden, går konkurs inden for tre måneder fra det tidspunkt, hvor sikkerheden blev stillet, og visse andre forudsætninger er opfyldt, kan sikkerheden genoprettes af konkursboet. Hvis en sikkerhed skal returneres, f.eks. et pantebrev i en ejendom, omfatter det en væsentlig ulempe for långiveren, eftersom pantebrevet medfører, at Lånet har en separat formueret, hvilket vil sige prioritet til tilbagebetaling frem for andre fordringer, som ikke er forbundet med en sikkerhed, de såkaldte uprioriterede fordringer.

Mulighed for at gennemføre kautionsforpligtelse

Det er ret almindeligt, at et moderselskab kautionerer for et Lån som sikkerhed for långiverne (investorerne). Kautionistens finansielle position behøver dog ikke at være stærk og/eller kan forværres, efter kautionsforpligtelsen blev indgået, hvilket kan forværre investorernes muligheder for at få betaling fra kautionisten.

Risiko for manglende refinansiering og supplerende finansiering

Skulle der opstå yderligere kapitalbehov, kan det blive sværere at opnå yderligere finansiering til Projektejeren, hvis der findes flere pantsætninger. Potentielle långivere kan blive afskrækkede fra at udlåne penge, hvis der er mange sikkerheder, som er udstedt til forskellige långivere. Derudover har mindre Projektejere ofte svært ved i det hele taget at finde supplerende finansiering, hvis et projekt ikke går efter planen. Dette kan resultere i, at projektet ikke kan færdiggøres, og/eller at Projektejeren bliver insolvent.

Visse investeringer afhænger af, at Projektejeren kan optage yderligere finansiering eller få refinansieret eksisterende lån. Lykkes dette ikke, kan tilbagebetalingen udeblive og/eller Projektejeren kan blive insolvent.

Lavere samlet afkast ved for tidlig tilbagebetaling

Som Projektejer kan der være mulighed for at tilbagebetale Lånet før tid, hvilket kan indebære et lavere samlet afkast for investoren sammenlignet med, hvis lånet og renten blev betalt på den endelige betalingsdato.

Ingen mulighed for afhændelse af enkelt gældsbrev

Lånet består af enkle gældsbreve, som ikke overdrages eller pantsættes. Dette medfører, at investoren ikke har mulighed for at sælge sit Lån, hvilket indebærer, at den investerede kapital er låst i Lånets løbetid.

Renterisiko og alternativ afkastsrisiko

Ændres markedsrenteniveauet, kan fastlånsinvesteringer blive mindre attraktive investeringsalternativer, hvis de alternative investeringer giver et højere afkast. Renteniveauet på markedet er desuden meget svært at forudse på længere sigt.

Løbetidsrisiko

Kreditrisikoen er sværere at overskue for Lån med lang restløbetid end for et lån med kort restløbetid. De fleste risikofaktorer kan forstærkes med tiden for Lån med lang restløbetid sammenlignet med Lån med kort restløbetid.

Virksomhedsrelaterede risici

Kommerciel risiko

Indtægter i et ejendomsprojekt genereres primært gennem et positivt driftsnetto, værditilvækst, eller ved at objektet sælges på markedet. Der foreligger dog en risiko for, at Projektejeren køber eller investerer i mindre attraktive projekter, som resulterer i høj ledighedsgrad, lav eller ikkeeksisterende værditilvækst, eller at der mangler købere. Faktorer, som kan have en indvirkning på den kommercielle fremgang, beliggenhed, egn, standard, finansiering, markedet, renteniveau, årstid, udbud, udvikling, kompetence og erfaring, samarbejde, underleverandør, tilstand (såsom lokalplan og byggetilladelse) osv.

Manglende erfaring

Mange Projektejere har ingen eller begrænset erfaring, hvilket vanskeliggør risikovurderingen, så det bliver sværere at træffe beslutninger, hvad angår revideret årsregnskab, økonomisk styrke, betalingsevne, betalingsvilje, skattebetalinger, almen vedligeholdelse osv.

Konkurrencerisiko

Idet Projektejeren er aktiv på et konkurrencepræget marked med mange stærke aktører, er der risiko for, at især Projektejeren mangler tilstrækkelige ressourcer og kompetence for at få adgang til attraktive køb af ejendom og projekt med gode afkastmuligheder. En utilstrækkelig kompetence og begrænsede ressourcer kan påvirke projektets kommercielle muligheder for at fungere og overleve på markedet.

Finansieringsrisiko

Projektejeren afhænger ofte af eksterne parter til eventuel slutfinansiering og refinansiering, og for at Projektejeren eller dennes kontrollerede boligforening kan få adgang til byggelån. Projektejeren er således afhængig af banker og/eller kreditinstituttets vurdering for at opnå kommerciel fremgang på markedet samt for at kunne gennemføre sit påbegyndte projekt.

Driftsrisiko

Der er visse investeringer, der indebærer, at man skal eje ejendomme på langt sigt for at generere en indtægt, hvilket omfatter en risiko for, at driftsnettoet kan blive påvirket af ændrede driftsomkostninger forbundet med ejendommene såsom opvarmning, ejendomsvedligeholdelse, vand, el, rengøring, ejendomsskat, forsikringer, administration samt anden vedligeholdelse. Ud over øgede omkostninger kan driftsnetto påvirkes negativt af reducerede indtægter, f.eks. på grund af øget ledighedsgrad på ejendomme, eller fordi indtægterne ikke kan øges i samme takt som omkostningerne. Et forringet//dårligere driftsnetto end beregnet kan påvirke afkastmulighederne i projektet.

Bygge- og tilladelsesrisiko

Projektejeren og dennes entreprenører kan ved produktion af bygningsværker blive ramt af problemer med byggeriet, hvilket kan medføre øgede omkostninger for Projektejeren. Byggerisiko kan f.eks. opstå i forbindelse med bestillinger, udbudsbetingelser, konstruktionsteknik, omkostningsskøn, vejrforhold, geotekniske vurderinger, geografi samt planlægning og logistik.

Der er også risiko for, at Projektejeren ikke får de relevante tilladelser som kræves fra kommunen og myndighederne ved opførelse af ejendomme (byggetilladelse, ændringer i lokalplan osv.), eller at disse ankes.

Prisrisiko

Udsving på markedet kan føre til øgede omkostninger for et byggeprojekt, blandt andet hvad angår materiale, de ansatte og for at lave aftale med entreprenører. Dette kan påvirke byggeprojektets udsigter til færdiggørelse i henhold til tidsplan og budget.

Geografisk risiko

Projektejeren kan købe ejendomme på forskellige geografiske markeder eller have fokus på specifikke geografiske markeder. Hvordan et specifikt marked udvikler sig historisk set er ingen garanti for dets fortsatte udvikling, hvilket betyder, at udbud og efterspørgsel kan udvikle sig forskelligt på de forskellige markeder og inden for ét og samme geografiske marked. En negativ udvikling af et marked eller ringere udvikling i forhold til sammenlignelige markeder kan have en negativ indvirkning på Projektejerens rentabilitet og økonomiske position.

Modpartsrisiko

Ofte afhænger Projektejeren af tredjepart i forhold til produktion og byggeri. Projektejeren løber dermed en risiko, hvis modparterne ikke opfylder deres forpligtelser, hvilket igen kan have en negativ indvirkning på projektets forudsætninger. Eventuelle risici kan f.eks. være fejl i produktionen, forsinkelser og insolvens. Eventuelle forskudsbetalinger til en entreprenør, der siden hen går konkurs, kan medføre, at Projektejeren umiddelbart selv bliver insolvent.

Samarbejdsrisiko

Visse Projektejere ejer en ejendom eller et projekt sammen med en eller flere andre aktører. Der forekommer dermed en risiko for, at der opstår meningsforskelle eller konflikter parterne imellem, at parterne ikke opfylder deres forpligtelse over for hinanden, eller at projektet kommer til at afhænge af en af parternes økonomiske situation. Meningsforskelle og uopfyldte forpligtelser kan have en negativ indvirkning på Projektejerens muligheder, såsom at færdiggøre et byggeri, afhænde ejendommen eller drive virksomheden på en uhensigtsmæssig måde.

Organisatorisk risiko

Mindre Projektejere er ofte afhængige af en eller få nøglepersoner, hvis kompetencer og viden om organisationen er væsentlig for Projektejerens fortsatte udvikling og forvaltning. Disse personer kan både være ansatte nøglepersoner og ejere med betydelig indflydelse, hvis interesse ikke nødvendigvis altid behøver at stemme overens med investorernes interesse. Endvidere kan virksomheden i Projektejerens eller dens datterselskab blive påvirket negativt, hvis disse nøglepersoner af en eller anden grund ikke kan eller ønsker at fortsætte deres virke i Projektejeren.

Miljørisiko

Projektejeren løber altid en miljørisiko ved at købe ejendomme. Forekommer der afgifter eller lignende, som kræver handling, kan handlingen medføre betydelige omkostninger. Projektejere kan også blive holdt ansvarlige for miljøskader, der opstår på ejendommen.

Risiko i forhold til retstvist

Der kan forekomme retsforfølgelse og opstå tvister, som projektejere kan være involverede i. Der er risiko for, at sådanne tvister påvirker projektejeren med deraf følgende betydelige omkostninger.

Omdømmemæssig risiko

Skulle Projektejere af en eller anden årsag få negativ offentlig omtale, kan det få en negativ indvirkning på deres muligheder for at handle. Dette kan føre til en række forhindringer i forhold til gennemførelsen af byggeprojekter eller udfylde ledige boliger i opførte ejendomme og påvirke betalingsevnen over for investoren negativt.

Kundekreditrisiko

Hvis Projektejerens kunder pludselig oplever økonomiske problemer eller af anden årsag ikke betaler til tiden, kan dette påvirke Projektejerens muligheder for at kunne opfylde sine forpligtelser over for investorerne.

Koncentrationsrisiko

For små Projektejere er virksomheden som regel koncentreret om ét eller få projekter, hvilket medfører en øget risiko af en sådan karakter, at den er forbundet med dårligt diversificerede porteføljer. Skulle der opstå negative hændelser eller forhold i noget af projektet i porteføljen, kan det påvirke Projektejeren og/eller koncernens resultat i højere grad, end hvis noget tilsvarende fandt sted i et større selskab.

Risiko ved værdiansættelse

Værdien af en eller flere ejendomme eller projekter i Projektejerens portefølje kan falde i værdi som følge af f.eks. markedsudsving eller værdiforringelse koblet til ejendommens stand. Falder værdien, kan det være svært for Projektejeren at sælge ejendommen med overskud eller optage ny finansiering, hvis ejendommen ikke kan bruges som sikkerhed, hvilket potentielt kan forværre både Projektejerens økonomiske situation og investorens sikkerhed.

Ansvarsrisiko

Alt ejerskab medfører et ansvar. For en Projektejer kan ejendommene blive ødelagt af brand, vandskade eller anden form for skade. Projektejerne kan desuden ved at handle uagtsomt forårsage personskade eller skade på andres ejendom samt forårsage miljøskade, som Projektejerne bliver ansvarlige for. En mangelfuld forsikringsdækning kan derudover resultere i uforudsete udgifter. Erstatningspligt og skadeserstatning for opståede skader kan også opstå som personskader og skader på andres ejendom samt til sanering af miljøskader. Hver og en af disse risici vil kunne have en væsentlig negativ indvirkning på Projektejerens virksomhed, resultat og økonomiske position.

Renterisiko

Udviklingen på det finansielle marked kan påvirke renteniveauet på markedet, hvilket betyder, at renteomkostningerne kan påvirke Projektejerens afkastmuligheder og økonomiske situation.

Valutarisiko

En Projektejer kan være eksponeret over for udsving i vekselkurser, f.eks. hvis han/hun har virksomhed i andre lande, eller hvis nogen af modparterne, som Projektejeren arbejder med, har virksomhed i andre lande (f.eks. husproducent). Udsving i valutaernes vekselkurs kan derfor påvirke Projektejerens resultat og økonomiske position.

Konjunktur- og afhændelsesrisiko

Da visse projekter afhænger af en værditilvækst for at nå de opsatte afkastmål, er der en risiko for, at udsving i konjunkturen mindsker den generelle efterspørgsel på markedet, hvilket medfører, at prisniveauet på ejendomme og ejerboliger kan falde, eller at antallet af potentielle købere begrænses. Derudover foreligger der, afhængig af konjunkturen, en risiko for, at en Projektejer ikke finder købere på grund af fejlvurderinger, infrastrukturelle forandringer, politiske beslutninger osv.

Likviditetsrisiko

En Projektejers betalingsforpligtelser kombineret med investeringer samt amortiseringer og renteomkostninger kræver en god likviditet. Hvis en Projektejer ikke har tilstrækkelig likviditet til at opfylde sine betalingsforpligtelser, kan det have en negativ effekt på projektets daglige drift, økonomiske position og resultat. Uanset ejendommen og projektets kvalitet og status kan en likviditetsbrist føre til insolvens.

Investeringsrisiko

En Projektejer kan ved køb af jord eller projekt overtage en virksomhed eller en ejendom, som kan medføre forpligtelser eller omfatte aktiver med negativ indvirkning på Projektejerens økonomiske position.

Politisk risiko

Ændring af love og regler (afgiftsretsligt, ejendomsretsligt eller andet) kan have en indvirkning på projektejerens muligheder for at fortsætte med at drive virksomhed ud fra samme forudsætninger som tidligere og kan påvirke hans/hendes økonomiske position og muligheder for at fuldføre projektet og betale tilbage.

Risici ved tidligt stadie

Mange projekter er i et tidligt stadie, hvilket øger risikoen, idet usikkerhedsmomenterne er flere og mere tydelige. Eksempler på sådanne usikkerhedsmomenter er mangel på (a) kreditbeslutning fra bank eller anden finansieringsstruktur, (b) finansiering på kort, mellemlang eller lang sigt, (c) retskraftig byggetilladelse, (d) ordreafgivende entreprenører, (e) bekræftet økonomisk plan til boligforeningen, (f) aftale (aftale om virksomhedsovertagelse, udlejningsaftale, reservationsaftale osv.), som er juridisk bindende og/eller har en praktisk økonomisk værdi, (g) tiltrådt ejendom eller ejerbolig, (h) overblik over, hvordan markedet kommer til at se ud eller udvikle sig, når det aktuelle projekt skal sælges, færdiggøres, refinansieres osv.