Dette med risiko

En investering er alltid forbundet med risiko, hele eller deler av investeringen kan gå tapt.

De fleste investeringer, uansett om det dreier seg om emisjon av preferanseaksjer (”Preferanseaksjer” eller ”Aksjer”) eller syndikerte direktelån (” Lån”), har en eiendom og en konkret prosjektidé i bunnen, noe som utgjør det grunnleggende rammeverket for investeringen. Investeringene som presenteres i denne sammenhengen er ofte ulike typer toppfinansieringer til private selskaper eller borettslag (”Prosjekteier” eller ”Selskapet”), med ingen eller begrenset sikkerhet.

I og med at det ikke er økonomiske rådgivere eller andre aktører som direkte eller indirekte gjennomgår eller anbefaler de enkelte investeringene, kan ofte risikonivået betraktes som høyt. Derfor egner denne typen investeringer seg for:

1. erfarne eiendomsinvestorer som forstår de uttalte og ikke uttalte risikoene, eller

2. investorer som har rådført seg med rådgivere eller ekspertise med innsikt i de uttalte og ikke uttalte risikoene.

Et Lån kan kombineres med sikkerhet i form av pantsetting av aksjer eller eiendom, kausjonsforpliktelse, generalpant eller annen sikkerhet. Legg merke til at sikkerheten i denne typen investeringer ofte er etterstilt og/eller av begrenset økonomisk verdi. En investering i Aksjer kan på den andre siden ikke kombineres med noen uttrykkelig sikkerhet. Som aksjonær har man normalt sett ingen mulighet til å kreve tilbake investert kapital. Investorene er derimot avhengige av at det for det første finnes tilstrekkelige midler til at Prosjekteieren skal kunne oppfylle alle forpliktelser overfor sine kreditorer på lang og kort sikt, og for det andre at prosjekteierens styre og generalforsamling i praksis fatter beslutning om utbytte.

Både investeringer i Aksjer og Lån er normalt sett avhengige av at det underliggende eiendomsprosjektet går etter planen for at investeringen skal lykkes og gi den avkastningen som er lovet. Prosjekteierne kan for eksempel mangle de økonomiske forutsetningene for å håndtere større avvik, økte kostnader, forsinkelser osv. Eventuell utstedt sikkerhet er ingen garanti for at investoren får tilbake den investerte kapitalen samt avkastning. Investoren bør være klar over at hele investeringen kan gå tapt.

Investeringene som presenteres, både i form av Aksjer og Lån, omfattes ikke av bestemmelsene i svensk lov (1995:1571) om innskuddsgaranti eller lov (1999:158) om investorbeskyttelse (eller annen garanti som ikke er uttrykkelig gitt), noe som innebærer at investoren ikke kan få noen erstatning i henhold til disse reglene dersom Prosjekteieren eller Selskapet går konkurs eller på annen måte har betalingsvansker.

Investorbeskyttelsen innebærer at staten forplikter seg til å erstatte investorers tap av finansielle instrumenter og midler hos for eksempel banker eller kredittmarkedsselskaper, dersom instituttet blir slått konkurs. Innskuddsgarantien omfatter midler på visse kontoer og innebærer at det blir utbetalt erstatning fra staten til investoren dersom visse institutter, for eksempel banker, går konkurs, eller dersom den svenske Finansinspektionen beslutter at innskuddsgarantien skal tre i kraft.

I tillegg til risikoene som er forbundet med selve investeringsinstrumentene samt sikkerheten eller fraværet av sikkerhet som er knyttet til instrumentene, finnes det en rekke risikoer forbundet med Prosjekteieren, dennes økonomiske ressurser, prosjektet, leverandører og entreprenører, finansieringsalternativer, eksterne faktorer og konjunktur, administrative godkjenninger osv. Under gjør vi rede for vanlige risikofaktorer som anses å kunne påvirke investeringer for hver investeringstype.

Risikoene er ikke rangordnet og gjør ikke krav på å være uttømmende. Ytterligere risikoer og usikkerheter kan forekomme i hver enkelt investering.

Det er viktig å analysere potensielle risikoer ved den aktuelle investeringen og veie disse opp mot den tilbudte avkastningen. Først etter at man har gjort dette, samt vurdert det opp mot sin personlige økonomiske situasjon, er det mulig å ta en veloverveid investeringsbeslutning.

Vær oppmerksom på at alle investorer har mulighet til å stille spørsmål via en digital spørrefunksjon, direkte til prosjekteieren før en investering gjennomføres. Nøl ikke med å bruke denne funksjonen hvis du har spørsmål!

Aksjerelaterte risikoer

Utbytterisiko

Ved investering i Aksjer blir avkastningen som regel utbetalt i form av aksjeutbytte. Det finnes imidlertid flere risikofaktorer som kan påvirke Prosjekteierens virksomhet negativt, og det kan ikke garanteres at Selskapet oppnår et resultat som muliggjør utbytte. Som aksjonær har man vanligvis ingen mulighet til å kreve tilbake investert kapital, investorene er derimot avhengige av at det for det første finnes tilstrekkelige midler i Selskapet til å oppfylle alle forpliktelser overfor Selskapets kreditorer på lang og kort sikt, og for det andre at Selskapets styre og generalforsamling fatter beslutning om utbytte. Man må også være oppmerksom på at private selskaper har dårligere beskyttelse for minoritetsaksjonærer sammenlignet med statlige selskaper.

Aksjonærer med betydelig innflytelse

Det er fare for at majoritetseieren iverksetter, eller unnlater å iverksette, tiltak i strid med interessene til øvrige aksjonærer, som at majoritetseieren velger ikke å bestemme et forventet aksjeutbytte til innehavere av preferanseaksjer, eller at selskapet ganske enkelt drives på en ikke-hensiktsmessig måte.

Utvanningsrisiko

Dersom det skulle oppstå et kapitalbehov i Selskapet, kan generalforsamlingen vedta ytterligere nyemisjoner som fører til at det proporsjonale eierskapet og stemmeandelen til Selskapets eksisterende eiere, kan bli redusert.

Aksjeverdi ved videresalg

Selskapets aksjer kan vanligvis ikke omsettes på et marked. Aksjonærer som ønsker å selge aksjene sine (i den grad det overhodet er mulig ifølge vedtektene) risikerer at markedsverdien på aksjene ikke tilsvarer anskaffelsesverdien eller oppfattet verdi til enhver tid. Det foreligger også en risiko for at det ikke finnes kjøpere.

Lånerelaterte risikoer

Tilbakebetalingsrisiko

Ved en investering i form av Lån, utbetales avkastningen ved tilbakebetaling av Lånet samt rente, eventuelt kombinert med en amortering gjennomført i forkant. Det finnes imidlertid flere risikofaktorer som kan påvirke Prosjekteierens virksomhet negativt, og det kan ikke garanteres at Prosjekteieren oppnår et resultat som muliggjør tilbakebetalingen. Investorene er avhengige av at det finnes tilstrekkelige midler til at Prosjekteieren kan oppfylle sine forpliktelser, samt at Prosjekteierens ledelse eller styre virkelig gjennomfører tilbakebetalingen.

Sikkerhetsrisiko

Sikkerheten som utstedes sammen med Lånet kan i praksis ha en ytterst begrenset økonomisk verdi, og er absolutt ingen garanti for investorens kapital. Verdien av aksjepant og generalpant er for eksempel avhengig av at selskapene har underliggende realiserbare eiendeler, mens et etterstilt eiendomspant er avhengig av at eiendommen kan selges til en pris som dekker samtlige fordringer og kostnader for senior långivere, og at det i tillegg blir kapital til overs. Som investor må man vurdere eventuell sikkerhet grundig, og uavhengig av hvor god sikkerheten er, må man likevel regne med at det tar tid å få tilbake kapitalen ved en eventuell realisering av pant. Det er risiko for at pantet viser seg å ha null eller ytterst begrenset verdi.

Gjenvinningsrisiko

Det bør bemerkes at sikkerhet som er stilt for et Lån kan måtte leveres tilbake til den som har stilt sikkerheten, ved såkalt gjenvinning. Dette innebærer at dersom den som har stilt sikkerheten går konkurs innen tre måneder etter at sikkerheten er stilt, og visse andre forutsetninger er oppfylt, kan sikkerheten gjenvinnes fra konkursboet. Dersom en sikkerhet må leveres tilbake, for eksempel pantebrev i en eiendom, ville dette innebære en vesentlig ulempe for långiverne, fordi pantebrevet medfører at lånet har en særskilt formuerett. Det vil si prioritet til tilbakebetaling før andre fordringer som ikke er forbundet med en sikkerhet, såkalte uprioriterte fordringer.

Mulighet til å oppfylle kausjonsforpliktelse

Det er vanlig at et morselskap kausjonerer for et Lån som sikkerhet for långiverne (investorene). Kausjonistens økonomiske stilling behøver imidlertid ikke å være sterk og/eller kan ha blitt dårligere etter at kausjonen ble inngått, noe som kan redusere investorenes muligheter til å få betalt fra kausjonisten.

Risiko for uteblitt refinansiering og tilleggsfinansiering

Dersom det skulle oppstå ytterligere kapitalbehov, kan det bli vanskeligere med ytterligere finansiering for Prosjekteieren hvis det finnes flere pantsettelser. Potensielle kredittgivere kan bli avskrekket fra å låne ut penger hvis det finnes et stort antall sikkerheter som er utstedt til ulike långivere. Videre har mindre Prosjekteiere ofte vanskelig for i det hele tatt å finne tilleggsfinansiering hvis et prosjekt ikke skulle gå etter planen. Dette kan føre til at prosjektet ikke kan ferdigstilles, og/eller Prosjekteieren kan bli insolvent.

Visse investeringer avhenger av at Prosjekteieren kan ta opp ytterligere finansiering eller refinansiere eksisterende lån. Dersom dette mislykkes, kan tilbakebetalingen utebli og/eller Prosjekteieren kan bli insolvent.

Lavere samlet avkastning ved tilbakebetaling før tiden

For en Prosjekteier kan det være mulig å tilbakebetale Lånet før tiden, noe som kan innebære lavere samlet avkastning for investoren sammenlignet med dersom lånet og renten hadde blitt betalt på den endelige betalingsdagen.

Ingen mulighet til avhending av enkelt gjeldsbrev

Lånene består av enkle gjeldsbrev som ikke kan omsettes eller pantsettes. Dette medfører at investoren ikke har mulighet til å selge Lånet, noe som innebærer at den investerte kapitalen er låst i Lånets løpetid.

Renterisiko og alternativ avkastningsrisiko

Dersom markedsrenten endrer seg, kan fastrenteplasseringer bli mindre attraktive plasseringsalternativer dersom alternative investeringer gir høyere avkastning. Rentenivået i markedet er dessuten svært vanskelig å forutse på lengre sikt.

Løpetidsrisiko

Kredittrisikoen er vanskeligere å forutse for Lån med lang gjenværende løpetid enn for et Lån med kort gjenværende løpetid. De fleste risikofaktorer kan forsterkes med tiden for Lån med lang gjenstående løpetid sammenlignet med Lån med kort gjenstående løpetid.

Virksomhetsrelaterte risikoer

Kommersiell risiko

Inntekter i et eiendomsprosjekt genereres primært via driftsoverskudd, verdiøkning eller ved at objektet selges på markedet. Det foreligger imidlertid en risiko for at Prosjekteieren kjøper eller investerer i mindre attraktive prosjekter som resulterer i høy vakansgrad, lav eller ikke-eksisterende verdiøkning eller at det mangler kjøpere. Faktorer som kan komme til å påvirke den kommersielle suksessen er beliggenhet, sted, standard, finansiering, markedet, rentenivåer, årstid, tilbud, utvikling, kompetanse og erfaring, samarbeid, underleverandører, tillatelser (f.eks. detaljplan og byggetillatelse) osv.

Manglende historikk

Mange Prosjekteiere har ingen eller begrenset historikk, noe som gjør risikovurderingen vanskelig, fordi det da er vanskeligere å trekke noen konklusjoner når det gjelder revidert årsregnskap, økonomisk styrke, betalingsevne, betalingsvilje, skattebetalinger, generell drift osv.

Konkurranserisiko

Ettersom Prosjekteierne opererer i et konkurranseutsatt marked med mange sterke aktører, er det en risiko for at enkelte Prosjekteiere mangler tilstrekkelige ressurser og kompetanse til å få tilgang til attraktive eiendomskjøp og prosjekter med gode avkastningsmuligheter. Utilstrekkelig kompetanse og begrensede ressurser kan påvirke prosjektets kommersielle muligheter til å operere og overleve i markedet.

Finansieringsrisiko

Prosjekteieren er ofte avhengig av eksterne parter for eventuell sluttfinansiering og refinansiering, samt for at Prosjekteieren eller dennes kontrollerte borettslag skal få tilgang til byggelån. Prosjekteieren er dermed avhengig av bankenes og/eller kredittinstituttenes vurdering for å oppnå kommersiell fremgang i markedet samt for å kunne ferdigstille påbegynte prosjekter.

Driftsrisiko

Siden enkelte investeringer innebærer å eie eiendom på lang sikt for å generere inntekter, risikerer man at driftsresultatet kan bli påvirket av endrede driftskostnader knyttet til eiendommene, f.eks. oppvarming, vedlikehold, vann, strøm, renhold, eiendomsskatt, forsikringer, administrasjon samt annet vedlikehold. I tillegg til økte kostnader kan driftsresultatet påvirkes negativt av reduserte inntekter, for eksempel på grunn av økt vakansgrad i eiendommen, eller av at inntektene ikke kan økes i samme takt som kostnadene. Et dårligere driftsresultat enn beregnet kan påvirke avkastningsmulighetene i et prosjekt.

Bygge- og tillatelsesrisiko

Prosjekteieren og dennes entreprenører kan ved produksjon av bygninger bli rammet av problemer i byggearbeidet, noe som kan medføre økte kostnader for Prosjekteieren. Det kan oppstå byggerisiko for eksempel i forbindelse med bestillinger, kontraktsdokumenter, konstruksjonsteknikk, kostnadsoverslag, værforhold, geotekniske vurderinger, geografi samt planlegging og logistikk.

Det foreligger også en risiko for at Prosjekteieren ikke får de nødvendige tillatelsene fra kommune og myndigheter for å oppføre eiendommen (byggetillatelse, endringer i reguleringsplan osv.), eller at disse blir påklaget.

Prisrisiko

Svingninger i markedet kan føre til økte kostnader for et byggeprosjekt, blant annet når det gjelder materialer, personale og kontrahering av entreprenører. Dette kan påvirke utsiktene til at et byggeprosjekt kan ferdigstilles i henhold til tidsplan og budsjett.

Geografisk risiko

Prosjekteiere kan kjøpe eiendom på ulike geografiske markeder eller rette seg mot visse geografiske markeder. Den historiske utviklingen i et spesifikt marked er ingen garanti for den videre utviklingen, noe som innebærer at tilbud og etterspørsel kan utvikle seg forskjellig på ulike markeder og innenfor ett og samme geografiske marked. En negativ utvikling på ett marked, eller dårligere utvikling i forhold til sammenlignbare markeder, kan ha negativ innvirkning på Prosjekteierens lønnsomhet og økonomiske stilling.

Motpartsrisiko

Ofte er Prosjekteiere avhengige av en tredjepart for produksjon og bygging. Prosjekteieren løper dermed en risiko for at motparten ikke oppfyller forpliktelsene sine, noe som i sin tur kan ha negativ innflytelse på prosjektets forutsetninger. Mulige risikoer er for eksempel feil i produksjonen, forsinkelser og insolvens. Eventuelle forskuddsbetalinger til en entreprenør som senere går konkurs, risikerer å føre til at også Prosjekteieren får umiddelbare likviditetsproblemer.

Samarbeidsrisiko

Noen Prosjekteiere eier en eiendom eller et prosjekt sammen med en eller flere andre aktører. Det foreligger dermed en risiko for at det oppstår meningsforskjeller eller konflikter mellom partene, at partene ikke oppfyller forpliktelsene sine overfor hverandre, eller at prosjektet blir avhengig av den ene partens økonomiske stilling. Meningsforskjeller og manglende oppfyllelse av forpliktelser kan virke negativt inn på Prosjekteierens muligheter til for eksempel å ferdigstille et byggeprosjekt, selge eiendommen eller drive virksomheten på en hensiktsmessig måte.

Organisatorisk risiko

Mindre Prosjekteiere er ofte avhengige av en eller flere nøkkelpersoner som sitter med kompetanse og kunnskap om organisasjonen som er vesentlig for Prosjekteierens videre utvikling og forvaltning. Dette kan både være ansatte nøkkelpersoner og eiere med betydelig innflytelse, med interesser som ikke nødvendigvis alltid sammenfaller med investorenes interesser. Videre kan virksomheten i Prosjekteieren eller dennes datterselskaper bli påvirket negativt hvis slike nøkkelpersoner av en eller annen grunn ikke kan eller ønsker å fortsette arbeidet hos Prosjekteieren.

Miljørisiko

Prosjekteieren tar alltid en miljørisiko ved kjøp av eiendom. Hvis det oppdages gifter eller lignende som krever tiltak, kan tiltakene medføre betydelige kostnader. Prosjekteiere kan også bli stilt til ansvar for miljøskader som oppstår på eiendommen.

Risiko vedrørende rettstvister

Det kan forekomme og oppstå rettssaker og -tvister som en prosjekteier er part i. Man kan risikere at slike tvister faller ut i prosjekteierens disfavør, med betydelige kostnader som følge.

Omdømmerisiko

Hvis en Prosjekteier av en eller annen grunn skulle få negativ publisitet, kan det ha negativ innvirkning på vedkommendes sine muligheter til å gjøre forretninger. Dette kan føre til vansker med å gjennomføre byggeprosjekter eller å fylle opp ledige boliger i oppførte eiendommer, og kan påvirke betalingsevnen overfor investoren negativt.

Kundekredittrisiko

Hvis Prosjekteierens kunder rammes av plutselige økonomiske problemer, eller av en annen årsak ikke betaler i rett tid, kan dette påvirke Prosjekteierens muligheter til i sin tur å oppfylle sine forpliktelser overfor investorene.

Konsentrasjonsrisiko

For små Prosjekteiere er virksomheten vanligvis konsentrert om ett eller et fåtall prosjekter, noe som medfører høyere risiko av en slik karakter som er forbundet med dårlig diversifiserte porteføljer. Hvis det skulle inntreffe negative hendelser eller forhold i et av prosjektene i porteføljen, kan det påvirke Prosjekteieren og/eller konsernets resultat i større grad enn om det samme hadde skjedd i et større selskap.

Risiko ved verdivurdering

Verdien på en eller flere eiendommer eller prosjekter i Prosjekteierens portefølje kan komme til å synke, som følge av for eksempel variasjoner i markedet eller verdiforringelser knyttet til eiendommens stand. Hvis verdien synker, kan det være vanskelig for Prosjekteieren å selge eiendommen med fortjeneste eller finne ny finansiering hvis eiendommen ikke kan brukes som sikkerhet, noe som potensielt kan være negativt for både Prosjekteierens økonomiske situasjon og investorens sikkerhet.

Ansvarsrisiko

Alt eierskap medfører ansvar. For en Prosjekteiers del kan eiendommene bli ødelagt av brann, vannskade eller annen påvirkning. I tillegg kan Prosjekteiere ved uaktsomhet forårsake skade på personer eller andres eiendom, samt forårsake miljøskader som Prosjekteieren holdes ansvarlig for. Manglende forsikringsdekning kan også medføre uforutsette kostnader. Erstatningsplikt og skadeserstatning for oppståtte skader kan også oppstå for personskader og skader på andres eiendom, samt for sanering av miljøskader. Hver og en av disse risikoene kan ha en vesentlig negativ påvirkning på Prosjekteierens virksomhet, resultat og økonomiske stilling.

Renterisiko

Utviklingen i finansmarkedet kan påvirke rentenivåene i markedet, noe som gjør at rentekostnadene kan påvirke Prosjekteierens avkastningsmuligheter og økonomiske situasjon.

Valutarisiko

En Prosjekteier kan være eksponert for svingninger i vekslingskurser, for eksempel hvis denne har virksomhet i andre land eller hvis noen av motpartene som Prosjekteieren samarbeider med, har virksomhet i andre land (for eksempel husprodusenter). Svingninger i valutaenes vekslingskurs kan derfor påvirke Prosjekteierens resultat og økonomiske stilling.

Konjunktur- og avhendingsrisiko

Ettersom visse prosjekter er avhengig av en verdiøkning for å nå de fastsatte avkastningsmålene, foreligger det en risiko for at svingninger i konjunkturen reduserer den generelle etterspørselen i markedet, noe som medfører at prisnivået på eiendom og andelsleiligheter kan synke, eller at antallet mulige kjøpere begrenses. Uavhengig av konjunkturen foreligger det dessuten en risiko for at en Prosjekteier ikke finner kjøpere på grunn av feilvurderinger, endringer i infrastruktur, politiske beslutninger osv.

Likviditetsrisiko

En Prosjekteiers betalingsforpliktelser knyttet til investeringer samt amortisering og rentekostnader, krever god likviditet. Hvis en Prosjekteier ikke har tilstrekkelig likviditet til å oppfylle betalingsforpliktelsene, kan det ha negativ effekt på prosjektets løpende drift, økonomiske stilling og resultat. Uavhengig av kvaliteten på og statusen til eiendommen og prosjektet, kan manglende likviditet føre til insolvens og konkurs.

Investeringsrisiko

En Prosjekteier kan ved kjøp av grunn eller prosjekt overta et selskap eller en eiendom som kan medføre forpliktelser eller omfatte eiendeler som har negativ innflytelse på Prosjekteierens økonomiske stilling.

Politisk risiko

Endringer av lover og regler (skatterettslig, eiendomsrettslig eller på andre måter) kan påvirke prosjekteierens muligheter til å fortsette å drive virksomheten ut fra samme forutsetninger som tidligere. Det kan også ha vesentlig innflytelse på prosjekteierens økonomiske stilling og evne til å fullføre prosjekter og tilbakebetalinger.

Risiko i tidlige faser

Mange prosjekter er i en tidlig fase, noe som gir økt risikonivå i og med at usikkerhetsmomentene er flere og mer påtakelige. Eksempler på slike usikkerhetsmomenter er mangel på (a) kredittilsagn fra bank eller andre finansieringskilder, (b) finansiering på kort, middels lang og lang sikt (c) rettskraftig byggetillatelse, (d) avtaler med entreprenører, (e) bekreftet økonomisk plan for borettslaget, (f) avtaler (avtale om virksomhetsovertagelse, leieavtale, reservasjonsavtale osv.) som er juridisk bindende og/eller har en praktisk økonomisk verdi, (g) tiltrådt eiendom eller andelsleilighet, (h) oversikt over hvordan markedet kommer til å se ut eller utvikle seg når det aktuelle prosjektet skal selges, ferdigstilles, refinansieres osv.