Yleistä vakuuksista
Projektinomistaja eli lainanottaja voi tarjota lainaa vastaan erilaisia vakuuksia. Tessin-palvelun lainat ovat usein juniorilainoja, eli pankkilainoilla on etusija, kun vakuus realisoidaan. Etuoikeutetut osakkeet ovat vakuudettomia.
Lainojen vakuudet ovat usein joko omaisuuden panttauksen tai takauksien muodossa. Kiinnitysomaisuus tarkoittaa sitä, että lainanottaja luovuttaa tai kiinnittää kiinteistön lainanantajalle. Jos lainanottaja ei voi maksaa lainaa, lainanantaja voi myydä kiinteistön. Seuraavat ovat yleisimpiä Tessin-palvelussa markkinoitujen lainojen vakuudenmuotoja:
Kiinnitykset
Kiinteistönomistaja hakee kiinnitystä lainan vakuudeksi. Jotta kiinnitys voidaan vahvistaa, tulee lainhuudon olla kirjattuna lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kiinnityksestä annetaan panttikirja, joka luovutetaan lainanantajalle vakuudeksi.
Panttikirjan arvo määräytyy kiinnityksen määrän mukaan. Rahamäärä on se enimmäismäärä, jonka velkoja voi vaatia panttioikeuden perusteella. Etusija määräytyy kiinnityksen hakemispäivän mukaan. Aikaisemmin haetuilla kiinnityksillä on etusija ennen myöhemmin haettuja kiinnityksiä. Samana päivänä haetuilla kiinnityksillä on keskenään sama etusija, ellei hakemuksessa ole niiden etusijajärjestyksestä määrätty.
Jälkipantti
Jälkipantti olemassa oleviin lainoihin tarkoittaa sitä, että toisella lainanantajalla on jo kiinnitys. Jälkipantti voi tarjota paremman turvallisuuden kuin uuden kiinnityksen hakeminen, mikäli panttikirjan arvo on suurempi kuin panttioikeus. Esimerkiksi jos ensimmäisellä lainanantajalla on 100 000 euron kiinnitys, mutta velkaa on vähennetty 50 000 euroon, uudelle lainanantajalle voidaan myöntää 50 000 arvoinen jälkipantti.
Asuntolainojen vastavuoroiset kiinnitykset
Hankkeen omistajat rakentavat usein kiinteistön ja valmiin rakennuksen myy asuntoyhtiö. Kauppa rahoitetaan usein pankkilainoilla ja yhdistyksen jäsenosuuksilla, joka maksetaan rakennuksen valmistuttua. Asuntoyhdistys ei voi maksaa etukäteen, vaan antaa käänteisen (debenture) - lupauksen siitä, että projektin omistaja maksaa pankkilainan jäsenmaksujen saamisen yhteydessä. Jos lainanantaja ei maksa lainaa takaisin, lainanantaja voi myydä tulot tai kerätä sen summan, jonka asuntoyhdistys maksaa hankkeen omistajalle, kun rakennus on saatu päätökseen. Edellä esitetty koskee vain sijoituskohteita, joissa kiinteistökohde sijaitsee Ruotsissa.
Osakepantti
Osakepantti tarkoittaa, että lainan vakuudeksi on pantattu asunto-osakeyhtiön tai jonkin muun osakeyhtiön osakkeita. Esimerkiksi emoyhtiö voi pantata omistamansa tytäryhtiön osakkeet lainan vakuudeksi. Jos lainanottaja ei maksa lainaa, lainanantaja voi ottaa haltuunsa tytäryhtiön osakkeet ja myydä ne. On kuitenkin hyvä huomioida, että maksukyvyttömyystilanteessa yhtiön osakkeiden arvo saattaa olla alhainen, mikäli suurin osa sen omaisuudesta on pantattu muiden velkojen vakuudeksi eikä sillä ole muuta merkittävää omaisuutta.
Takaus
Takauksen pääasialliset muodot ovat toissijainen takaus ja omavelkainen takuu. Toissijaisen takauksen tapauksessa lainanantaja voi kääntyä vain kääntyä vain lainanottajan takaajan puoleen sen jälkeen, kun lainanantaja on yrittänyt maksaa selvitystilan kautta. Omavelkainen takaus, "oma velka", tarkoittaa, että takaajalla on lainanottajan kanssa sama asema lainan takaisinmaksusta, eli lainanantaja voi kääntyä sen lainanottajan tai takaajan puoleen, jolla on rahaa.
Yrityskiinnitys
Yrityskiinnitys on vakuus, jossa lainan vakuudeksi pantataan yrityksen irtainta käyttöomaisuutta eli muuta omaisuutta kuin kiinteistöt tai osakkeet. Yrityskiinnitys vahvistetaan patentti- ja rekisterihallituksessa määräsummalle ja lainanottaja saa tästä todisteena panttaustodistuksen. Kiinnitettyä omaisuutta ei ole määritetty, vaan lainanottajan omaisuuden arvo lasketaan sen mukaan, milloin se ilmenee aika ajoin.