Jotta voisit varmistaa, että omistamasi kiinteistö tuottaa mahdollisimman paljon voittoa, sinun tulee pystyä ennustamaan, millaista kysyntää markkinoilla on tulevaisuudessa. Tällä hetkellä on esimerkiksi havaittavissa trendi, jossa omistusasuntoja muutetaan vuokra-asunnoiksi tai toimistotiloiksi – mutta näin ei ole ollut suinkaan aina.

Kokonaisen kiinteistön tai sen osien muutostyöt ovat olleet jo useiden vuosien ajan keino, jolla kiinteistöjen omistajat voivat vähentää tyhjillään olevaa tilaa ja kasvattaa tuottoja silloin, kun markkinoilla on kysyntää tietyn tyyppisille tiloille. Jotta tässä voisi menestyä, on tärkeää pysyä mukana yhteiskunnan muutoksissa, sillä trendeillä on tapana tulla ja mennä.

Toisen maailmansodan päättymisestä aina 1970-luvun puoliväliin saakka Suomessa elettiin nopean talouskasvun, väestönkasvun ja teollisuuden lisääntymisen aikakautta. Kaupungit ja niitä ympäröivät alueet kasvoivat uusien asuintalojen, tehtaiden ja toimistojen rakentamisen myötä. Teollistuminen oli vauhdissa ja jälleenrakennus lisäsi yleistä kysyntää. Suomeen rakennettiin paljon uusia asuinrakennuksia nopeasti. 70-luvulla koettiin kansainvälinen öljykriisi, ja epävakaa taloustilanne koetteli myös Suomea. Vuosikymmenen puolivälin tienoilla Suomeenkin iski lama, jonka myötä myös rakentaminen väheni. Tänä aikana ei keskitytty niinkään tuotteiden jalostukseen vaan alkutuotantoon. Kun laskua oli kaikilla aloilla samaan aikaan, ei jalostuksestakaan ollut juuri hyötyä.

Toimistojen liiallinen rakentaminen

Huolimatta siitä, että asuntojen rakentaminen väheni 70-luvulla, uusien toimistorakennusten markkinat pysyivät yhä suhteellisen hyvinä. Tämän takana oli varsinkin julkisen sektorin laajentuminen. Vasta 90-luvun alkupuolella Suomessa ja myös muualla maailmassa alettiin huomata toimistotilojen ylituotantoa. Samaan aikaan koettiin lamaan johtanut pankkikriisi ja työttömyyden kasvu. Seurauksena oli useita tyhjiä toimistotiloja ja monia kiinteistönomistajia, joilla oli hankaluuksia löytää vuokralaisia tiloihinsa.

Ensimmäiset asumisoikeusasunnot rakennettiin Suomessa 1990-luvun alussa, jolloin vuokra-asuntoja oli tarjolla suhteellisen vähän. Vuokrasääntely ja asuntolainojen kova korkotaso johtivat siihen, että tavallisten palkansaajien asuntotilanne oli kehno. Sitä helpottamaan haluttiin kehittää asumisoikeusjärjestelmä, johon otettiin aluksi mallia Ruotsin vastaavasta järjestelmästä.

Omistusasuntojen voittokulku

2000-luvulle tultaessa asuntojen kysyntä kasvoi jälleen, mutta uusia huoneistoja ei rakennettu samaa tahtia kuin ennen. Ilmiö oli havaittavissa varsinkin suurissa kaupungeissa, joissa asuntojen hinnat nousivat huomattavasti 2010-luvulla – varsinkin Helsingin keskustan läheisyydessä kysyntä on ollut suurta tarjontaan verrattuna. Samaan aikaan uusia toimitiloja rakennettiin vähemmän kuin 1980-luvun huippuvuosina, mutta viime aikoina myös niiden rakentaminen on lähtenyt uuteen nousuun. Tällä hetkellä kysyntää on varsinkin uusille, joustaville tiloille – yritykset kaipaavat tarpeen mukaan muunneltavia tiloja. Kiinteistönomistajista epäonnisia ovat ne, jotka omistavat vanhoja liiketiloja alueilla, jotka eivät houkuttele yrityksiä.

Osakehuoneistot jatkavat voittokulkuaan, ja jo pidemmän aikaa on ollut suhteellisen turvallista ja menestyksekästä muuntaa esimerkiksi vanhoja liiketiloja tai tehdaskiinteistöjä asunnoiksi. Vanhojen liiketilojen muuttaminen asuinhuoneistoiksi antaa kiinteistöjen omistajille mahdollisuuden nostaa tulojaan ja auttaa samalla osaltaan asuntopulan vähentämisessä. Viime vuosien aikana monia liike- ja tuotantotiloja on muutettu myös hienoiksi hotelleiksi eri kaupungeissa. Koko 2000-luvun ajan matalana pysytellyt asuntojen uudisrakentaminen on lähtenyt uuteen vauhtiin vuoden 2008 finanssikriisin jälkeen.

Asuntomarkkinoiden heilahtelut

Osakehuoneistoa pidettiin pitkään turvallisena, voittoa tuovana sijoituksena, mutta 2010-luvun puolivälin tienoilla alettiin nähdä taas muutosta, ja alati nousevat omistusasuntojen hinnat alkoivat heilahdella.

Yksi suuri syy tälle muutokselle oli Finanssivalvonnan vuonna 2016 asettamat uudet ehdot, jotka määrittivät asuntolainalle lainakaton. Näitä ehtoja kiristettiin entisestään vuonna 2018, ja niiden tarkoituksena on hillitä kotitalouksien ylivelkaantumista estämällä liian suurten asuntolainojen myöntäminen. Tämä ja pankkien tiukempi suhtautuminen asuntolainoihin ovat saaneet monet tajuamaan, että asuntojen hinnat eivät voi nousta loputtomiin.

Uusien asuinhuoneistojen rakentamismäärät olivat huipussaan vuosikymmenen lopulla, mutta samalla monen oli hankalampi saada asuntolainaa. Yhtäkkiä useissa kaupungeissa oli myynnissä runsaasti kalliimman hintaluokan asuntoja, joilla oli entistä vähemmän kiinnostuneita ostajia. Asunnon ostaminen ei ole yhtä houkuttelevaa, kun hinnat laskevat. Tämä on johtanut omistusasuntojen hintojen laskuun ja siihen, että useita rakennushankkeita on jopa peruutettu tai lykätty. Nyt alkaa olla kannattavampaa muuttaa kiinteistöjä toimitiloiksi tai rakentaa kokonaan uusia toimistorakennuksia, sillä toimitilamarkkinat kukoistavat jälleen asuntomarkkinoiden tahmeudesta huolimatta – tai ehkä juuri sen takia.

Vuokra-asunnot ja toimitilat nykyisiä voittajia

Tänä päivänä suurissa kaupungeissa on ennätyksellisen vähän tyhjillään olevia toimitiloja, ja toimistojen vuokrat nousevat sen seurauksena. Sama trendi vaikuttaisi jatkuvan myös tulevina vuosina. Varsinkin Helsingin keskustassa rakennetaan uusia toimistoja kovaa vauhtia, sillä niille riittää kysyntää. Viime vuosina aloittaneet uudet IT-alan yritykset ovat lisänneet pienten toimistojen ja niin sanottujen co-working tilojen kysyntää varsinkin suurimpien kaupunkien keskeisillä paikoilla. Tämä tarkoittanee sitä, että voimme nähdä kiinteistöjen muutoksia kohti tämän tyyppisiä toimistotiloja tulevien vuosien aikana.

Nykyisin voidaan nähdä myös asuntomarkkinoiden tasaantumista ja hintojen vakiintumista monin paikoin. Myös uudisrakentaminen jatkuu, vaikkei se ylläkään samoihin lukemiin kuin huippuvuosina. Varsinkin vuokra-asuntomarkkinat ovat hyvässä nousussa, ja eritoten suuremmissa kaupungeissa rakennetaan ahkerasti vuokrataloja. Kun tulevaisuuden hintakehitys on epävarmaa, moni epäröi kalliin asunto-osakkeen ostamista, vaikka se kuuluisikin pitkän tähtäimen suunnitelmiin. Niinpä vuokraamisesta on tullut hyvä vaihtoehto monelle.

Muutostyöt Tessinin avulla

Monet erehtyvät luulemaan, että Tessin rahoittaisi ainoastaan uudisrakennushankkeita – todellisuudessa toteutamme kuitenkin monenlaisia projekteja. Viimeisten kuukausien aikana olemme auttaneet kiinteistöalan yrityksiä rahoittamaan muun muassa vanhainkotia, vapaa-ajan asuntoja, vuokrakiinteistöjen hankintaa ja muutostöitä.

Tässä kolme esimerkkiä kiinteistöjen muutostöistä, jotka ovat saaneet rahoitusta alustamme kautta:

• Ainutlaatuinen kiinteistön muutos Helsingborgissa: Ödåkrassa sijaitseva hieno, aiemmin viinatehtaana toiminut teollisuuskiinteistö muutettiin tilaksi, jossa on nykyisin kauppoja, ravintoloita ja jopa asuntoja. Hanketta rahoitettiin Tessinin kautta 10 100 000 kruunulla.

• Vuokra-asunnot Blekingessä: Kaupallinen kiinteistö muunnettiin 37 vuokra-asunnoksi, jotka on tarkoitettu yli 65-vuotiaille senioreille. Hanketta rahoitettiin Tessinin kautta 10 500 000 kruunulla.

• 20-luvulla rakennetun kiinteistön kunnostus Solnassa: Kaupallisen kiinteistön muuntaminen 19 asunnoksi ja kahdeksi vuokratilaksi klassisessa 20-luvun talossa. Hanketta rahoitettiin Tessinin kautta kahdessa erässä yhteensä 22 560 000 kruunulla.

Jos olet kiinnostunut hakemaan kiinteistörahoitusta Tessinin kautta, ensimmäinen askel on ottaa yhteyttä rahoitusneuvojaan. Lue lisää täältä!