Tessinin markkinointivastaava Renco Smeding vierailee blogissa. Tässä kirjoituksessa hän tarkastelee lähemmin Tessinin lainasalkkua ja sen historiallista tuottoa. 8–10 prosentin tuoton antava sijoitus ei ole koskaan riskitön. Syvennä tietämystäsi siitä, mitkä riskit sinun täytyy huomioida, kun sijoitat kiinteistöyhtiöille annettaviin vakuudellisiin lainoihin. Lukemisen iloa!

Tessin on Pohjoismaiden suurin kiinteistöalaan erikoistunut peer-to-peer (P2P) lending -palvelu. Siellä kohtaavat toisensa pääomaa tarvitsevat kiinteistökehittäjät ja yksittäiset sijoittajat, jotka haluavat sijoittaa kiinteistömarkkinoille.

Tessinin ja muiden rahoituspalvelujen kautta välitetään nykyään vuosittain yli miljardi kruunua. Pelkästään vuonna 2018 Tessinin kautta lainattiin lähes puoli miljardia kruunua (450 miljoonaa kruunua) yhteensä noin 50 projektiin. Vuodesta 2017 lähtien Tessin markkinoi vain lainoja, joissa vakuutena ovat pantti ja takaus.

Kun selaat Tessinin projektisivulla olevia projekteja, huomaat, että tarjolla oleva vuosikorko on usein 10 prosenttia tai välillä jopa enemmän. Tällainen tuotto on huomattavasti houkuttelevampi vaihtoehto kuin rahojen pitäminen säästötilillä, jonka korko on alle prosentin – erityisesti vielä kun inflaatio on noin kaksi prosenttia.
Jos sijoitus antaa kymmenen prosentin vuosituoton, sen riskitason ei voida olettaa olevan sama kuin talletussuojan sisältävällä säästötilillä. Suurempi riski palkitaan suuremmalla tuotolla korkeamman koron kautta. Jotta tämän riskin ottaminen olisi houkuttelevaa sijoittajalle, on tietysti tärkeää, että laina ja korko maksetaan sovitussa ajassa.

Takaisinmaksu tapahtuu sovitussa aikataulussa

Suurin osa Tessinin lainoista maksetaan takaisin korkoineen sovittuna ajankohtana. Joskus takaisinmaksu myöhästyy jonkun verran joissain projekteissa, jolloin korkoa nostetaan aina viidellä prosenttiyksiköllä. Tällä hetkellä (maaliskuussa 2019) myöhässä on kaksi lainaa ja yksi saatava luokitellaan epävarmaksi. Kyseessä on projekti, joka on myös herättänyt suurinta huomiota tiedotusvälineissä ja josta kiinnostuneet sijoittajat ovat kyselleet eniten. Konkurssiselvitys on kuitenkin edelleen kesken, joten tappiota ei ole näin ollen vahvistettu. Siksi Tessinin kautta markkinoiduissa lainoissa ei ole vielä vahvistettua luottotappiota.

Jos sama summa olisi sijoitettu kaikkiin nyt päätökseen saatettuihin Tessin-lainoihin, odotettavissa oleva luottotappio olisi tällä hetkellä yhdessä projektissa, jossa on yhteensä 37 sijoitusta, mikä on vain 2,70 prosenttia (epävarmoista saatavista odotettu tappio verrattuna päätökseen saatettuihin pääoman nostoihin).

Tessin on vuosien mittaan työskennellyt lujasti vähentääkseen mahdollisimman paljon sijoittamiseen liittyvää epävarmuutta. Tärkein esimerkki tästä on se, että palvelun alkuvuosina Tessin tarjosi etuoikeutettuja osakkeita mutta on nyt lopettanut niiden tarjoamisen kokonaan. Niillä ei pystytty takaamaan samoja vakuuksia sijoittajille, joten päätimme panostaa vain vakuudellisiin lainoihin. Näin sijoittajien asema on paljon parempi, jos projektinomistajalla on maksuvaikeuksia.

Kolme askelta luottotappioiden vähentämiseen

Miten mahdolliset pääomatappiot voi sitten välttää? Kun sijoitat, sinun tulee pitää mielessäsi ennen kaikkea seuraavat kolme seikkaa.

Ensinnäkin laina, joka antaa kymmenen prosentin tuoton, ei ole riskitön. Siksi kannattaa harkita riskien hajauttamista ja sijoittamista useita lainoja sisältävään lainasalkkuun. Jos sijoittaa vain yhteen lainaan ja juuri tuo laina muuttuu järjestämättömäksi, lainasalkun arvioitu luottotappio ei jää vain edellä mainittuun 2,70 prosenttiin. Siksi on tärkeää, että hajautat sijoituksia aktiivisesti.

Yksinkertaistettu esimerkki tästä on se, että jos haluat sijoittaa 250 000 kruunua, sinun tulee harkita, kannattaisiko se hajauttaa sijoittamalla 50 000 kruunua viiteen eri projektiin sen sijaan, että sijoitat koko summan yhteen projektiin. Jos joku lainanottajista joutuu maksuvaikeuksiin, se näkyy tällöin vähemmän salkussasi kuin jos olisit lainannut koko summan juuri kyseiseen projektiin.

Toiseksi sinun tulee huomioida, mitä vakuuksia lainanottaja antaa projektia varten. Kaikki Tessinin kautta markkinoidut lainat ovat vakuudellisia. Se tarkoittaa, että jos projektin takana oleva yritys menee konkurssiin, lainanantajat voivat käyttää vakuuksien arvon hyväkseen lainan takaisinmaksamiseksi. Tässä järjestelyssä käytetään vakuusagenttia, joka säilyttää ja hallinnoi vakuuksia lainanantajan lukuun.

Näin tehtiin myös tapauksessa, jossa Tessinin kautta rahaa lainannut Albert Hansson Finans och Fastigheter -yhtiö meni konkurssiin: kiinteistöpantin ansiosta kaikki lainanantajat saivat kuitenkin maksun vakuuspoolista, korko ja viivästyskorko mukaan lukien.

Kolmanneksi sinun on aina tehtävä perusteellinen analyysi yhtiöstä ja projektista, johon aiot investoida, jotta voit varmistaa, että teet hyvin perustellun sijoituspäätöksen. Projektisivulla on runsaasti tietoa yrityksestä, sen edustajista ja projektista, mutta sinun tulee myös itse yrittää hankkia lisätietoja. On tärkeää muodostaa aina itse käsitys siitä, mihin rahat sijoittaa.

Yhdistämällä kolme edellä mainittua tekijää – hajauttamisen, vakuudet ja tiedon hankinnan – voit sijoittaessasi minimoida lainasalkkusi riskit.

Kiinteistöpantin sisältämien lainojen keskikorko on Tessinillä 10,60 prosenttia

Lainoille asetetut vakuudet ovat hyödyllisiä yhtiöiden maksuvaikeuksien varalta. Tessinin lainoissa, joissa vakuutena on ollut kiinteistöpantti, ei ole vielä ilmennyt vahvistettuja luottotappioita, joten tunnusluku tuotto vahvistettujen luottotappioiden jälkeen on 10,60 prosenttia vuodessa. Takaisinsaanti Albert Hanssonin konkurssissa muuttaa tätä lukua positiiviseen suuntaan.

Tuoton suhteen voidaan tarkastella myös kaikkien Tessinin markkinoimien lainojen keskimääräistä korkoa arvioitujen tappioiden jälkeen vakuuspoolista riippumatta. Tämän keskikoron arvioidaan tällä hetkellä olevan 8,21 prosenttia vuodessa. Tällainen tuottotaso on hyvä täydennys hajautettuun sijoitussalkkuun.

Noudattamalla järkeviä sijoitusstrategioita ja kolmea edellä mainittua toimenpideaskelta pörssin ulkopuolisten sijoitusten ei tarvitse olla liian riskialttiita. Tee aina huolellinen due diligence -tarkastus ennen jokaista sijoituspäästöstä ja muista, että historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta tuotosta.

Oletko kiinnostunut sijoittamisesta kiinteistömarkkinoilla? Rekisteröidy osoitteessa Tessin.com, niin saat viikoittain tietoa uusista sijoitusmahdollisuuksista ja toimialan uutisia.